在4月發(fā)布的社科院房地產(chǎn)研究報告中，專家們做出了房價漲幅將得到有效控制的判斷，最核心論據(jù)來自樓市“結構調控”。根據(jù)規(guī)定，新建商品住宅70%以上須建成90平方米以下的小戶型。如今一年過去了，首批“70-90”房源已緩緩步入市場。但近期不少信息卻顯示，“70-90”房源反而成了漲價“急先鋒”，并成為不少投資客的“獵物”。如年初以來報價為8000元/平方米的上海奧林匹克花園，已經(jīng)算是區(qū)域最貴樓盤之一，但其7月推出的按“70-90”規(guī)劃建設的三期房源，報價又攀高至9000元/平方米，且推盤不到一周就售出266套房源的一半以上。結構調控政策為何見效難，本期的上證第一演播室就請來業(yè)內(nèi)人士與大家一起討論。
市場現(xiàn)狀引發(fā)小戶型熱
主持人：首批“70-90”小戶型入市后，反而成了漲價“領頭羊”，甚至被不少投資客利用。事實上，此前就有不少市場人士指出，“小戶型并不代表中低價房”，“小戶型的選擇者雖然總體付款數(shù)額降低，但單位面積的支付并沒有減少，單價甚至有可能在總價降低的掩蓋下反而提升”。您認為“70-90”房源領漲的原因有哪些？
閔益飛 荒島房產(chǎn)工作室市場研究部 副經(jīng)理
閔益飛：這個現(xiàn)象主要是由當前的樓市供求結構所致。消費者需求旺盛，市場供應緊張，中小戶型總價低，就算開發(fā)商把單價抬高，也不會對需求造成太大的阻礙。具體來看，我認為“70-90”房源銷售熱的原因有三，一是大勢所趨，宏觀經(jīng)濟走勢好，房價不斷上升，小戶型的價格自然也上揚；二是股市熱后，部分投資者資金轉移，引發(fā)買樓風潮；三是購房者的偏好和需求正好與小戶型契合，開發(fā)商借機抬高價格賺取更高利益也是意料之中。
薛建雄：結構調控是個宏觀層面的政策，國家通過限制戶型面積來增加供應套數(shù)，長期可以起到解決我國人多地少、土地資源緊缺的問題。這個政策有先見之明，但同時也讓房價有“先見之明”地上漲。去年這一政策出臺時造成了開發(fā)商的一定觀望，導致了目前新房供應不足，新入市的小戶型少，房價自然上漲。
小戶型“輻射”影響各異
主持人：小戶型的大量建設是否會對大戶型產(chǎn)生影響，造成開發(fā)商對大戶型的捂盤惜售及進一步抬升大戶型的價格？
閔益飛：我覺得影響較小。大戶型的房價主要還是受整個樓市的變化而動，需求量也是比較平穩(wěn)的。開發(fā)商不應對大戶型捂盤惜售，無論是大戶型還是小戶型，都有利潤點，增加資金流轉才有意義。
薛建雄 佑威房地產(chǎn)研究中心主任
薛建雄：前面提到，由國土資源緊缺帶來的高房價，將會讓高品質的小戶型成為未來住房主流。屆時的房價和稅費，也會讓大多數(shù)人買不起也不愿意使用大戶型。但這是一個長遠趨勢，目前大戶型還會受歡迎，所以開發(fā)商會因考慮到大戶型今后稀缺而惜售。
主持人：新入市的小戶型的價格領漲是否還會拉動周邊二手小戶型的價格？
閔益飛：不會。二手房市場體系還是比較獨立的，這兩者之間的必然聯(lián)系不大。二手房源一般入市時間較長，房東最多也就是把二手房價與一手房價之間的差距逐漸減少。
薛建雄：肯定會。新房價漲會拉動周邊二手房價格的上漲，其中包括小戶型。但是這些二手房小戶型的價格漲幅應該會小于新的“70-90”項目，理由是目前的自住購房者都希望有較好的居住品質，以往的小戶型不一定能滿足現(xiàn)在的需求。
住房合理配置很重要
主持人：從市場動態(tài)來看，結構調控似乎“事與愿違”，您認為今后這種市場局面能否得到緩解？政府是否會繼續(xù)出臺相關政策共同調控房價？
閔益飛：是否會繼續(xù)出臺政策不好說，但我認為短期內(nèi)不會，因為政策出臺后，是否有效果，總要進行評估，這是需要一段時間的，而從“國六條”出臺至今1年的時間，對于“70-90”政策的生效還是顯得有些短的。
薛建雄：由于看到長期房價會因資源緊缺而上漲，投資者加大了對房地產(chǎn)的投資力度，導致了房價加速上漲，也使得調控沒怎么起效，這就需要政府出臺更為嚴厲的調控政策，如物業(yè)稅等，應該盡早出臺———讓投資者得不到高回報，這才能進一步起到調控房價過快上漲的作用。
主持人：專家能否預計一下政府除了“70-90”結構調控以及諸如“兩限房”政策等，未來小戶型的發(fā)展還將呈現(xiàn)出怎樣的態(tài)勢？
閔益飛：分析未來的態(tài)勢，先要看到，現(xiàn)在是整個宏觀經(jīng)濟較熱，任何經(jīng)濟效應都是與大環(huán)境聯(lián)系的，不能單獨看待，所以當前的整體熱決定了房價走勢至少不會走低。同時，開發(fā)商也發(fā)現(xiàn)了小戶型熱銷，所以加緊設計開發(fā)，但是真正關鍵的環(huán)節(jié)在于開發(fā)商怎樣去供應。
薛建雄：要實現(xiàn)土地資源的合理使用，住房就必須實現(xiàn)梯度消費，還需要解決二手房的流通問題，幫助實現(xiàn)住宅資源的合理配置。另外，住宅節(jié)能也是發(fā)展趨勢，全裝修將得到推廣。以上這些最終都會增加建筑成本，從而影響房價，所以通過降低面積來實現(xiàn)住宅的高品質、低總價勢必成為主流。
上海證券報
[編者按]：前涉及到“保有稅”征收方式以及面積界定等問題，已經(jīng)被建設部、財政部及稅務總局提上了議事日程，可能在明年4月以后出臺。征收范圍可能為120平方米以上房產(chǎn)。征稅目的是為了“鼓勵、引導自住型需求，限制投資性需求，抑制投機性需求，加大中小戶型房屋的供應量。
知識點小貼士：
什么是物業(yè)稅？ 物業(yè)稅，又稱“財產(chǎn)稅”或“地產(chǎn)稅”，主要針對土地、房屋等不動產(chǎn)，要求其所有者或承租人每年都繳付一定稅款，稅額隨房產(chǎn)的升值而提高。
從理論上說，物業(yè)稅是一種財產(chǎn)稅，是針對國民的財產(chǎn)所征收的一種稅收。因此，首先政府必須尊重國民的財產(chǎn)，并為之提供保護；然后，作為一種對應，國民必須繳納一定的稅收，以保證政府相應的支出。
報載：“物業(yè)稅開征”將率先在北京試點，上海、南京、廣東的試點將在今年底或明年初緊隨其后。目前還沒有具體的征收辦法。
編輯留言：
我國目前房地產(chǎn)市場存在嚴重的局部供需矛盾，占市場主題的普通商品房和經(jīng)濟適用房等需求得不到滿足，房地產(chǎn)商普遍在追求利潤的驅使下，盲目建設高檔商品房和商用房產(chǎn)，豪華住宅，牟利的同時無形中造成房價瘋狂上漲，也為投資投機者提供了空間，更使房價增加了不穩(wěn)定因素。目前解決房價過高的治本之策是加強普通商品房和經(jīng)濟適用房的供應，優(yōu)先保證土地的供應，同時加以配套的打擊投資投機行為。
可見調控房價需要從需求和攻擊雙方面下手，目前重要的是提高供給。目前提高供給的手段還局限于行政干預和調控，長遠來看不符合市場經(jīng)濟的發(fā)展方向，也存在效率損失，因此從長久之計考慮，健全經(jīng)濟調控手段是根本的措施，其中保有環(huán)節(jié)物業(yè)稅的完善是重中之重。
對此，復旦大學經(jīng)濟學院副院長孫立堅教授認為，在醫(yī)療、社保狀況未改變的情況下，老百姓對未來的擔憂勢必轉化為目前的過度儲蓄行為，取消利息稅可能不利于降低儲蓄率。��？華表示，社會保障永遠都難讓所有人滿意，政府應該把人民的注意力引導到創(chuàng)造財富的熱情里，而不是引向財富分配的熱情里。
