除了自住5年以上的家庭唯一住房，上海所有的二手房轉(zhuǎn)讓所得都將從嚴(yán)征收20％的個人所得稅。早報記者獲悉，這一政策昨已在盧灣區(qū)率先執(zhí)行，或許很快就會覆蓋全市其他區(qū)縣。隨著審核的從嚴(yán)執(zhí)行，“未提供房屋原值憑證按1％或2％核查征稅”的政策將成為歷史。昨天，到上海市盧灣區(qū)房地產(chǎn)交易中心辦理房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓手續(xù)的王女士吃了一驚。當(dāng)她把發(fā)票和證明擺在房地產(chǎn)稅收辦理窗口的工作人員面前時，她以為工作人員只是循例問她：“房屋原值憑證有嗎？”她漫不經(jīng)心地回答：“沒有�！�
“沒有的話，先到對面資料庫拉原來的契稅條子吧�！惫ぷ魅藛T的話，讓她一下子愣住了：“什么時候開始這么嚴(yán)格了？”
從去年8月1日開始執(zhí)行的二手房個人所得稅政策（國家稅務(wù)總局156號文件）規(guī)定，個稅按“轉(zhuǎn)讓收入－房屋原值－轉(zhuǎn)讓住房過程中繳納的稅金及有關(guān)合理費(fèi)用”的20％征收。根據(jù)上海發(fā)布的細(xì)則，對于未提供完整、準(zhǔn)確的房屋原值憑證，不能正確計算房屋原值和應(yīng)納稅額的住房實(shí)行核定征稅，分別按照普通住房、非普通住房轉(zhuǎn)讓收入（交易總價）的1%、2%征稅。
“‘未提供房屋原值憑證’這一細(xì)則，讓這一政策的執(zhí)行大打折扣�！睗h宇地產(chǎn)總經(jīng)理施宏睿在接受早報記者采訪時表示，在昨天以前，幾乎所有的區(qū)都是按照普通住房售價1％或非普通住房2％的標(biāo)準(zhǔn)，來交納二手房個人所得稅的。交易中心的工作人員只是例行公事地問你，“能否提供房屋原值？”
似乎是毫無預(yù)兆的，盧灣區(qū)交易中心率先開始對二手房個人所得稅征收審核收緊了口子。而幾乎所有聽到了風(fēng)聲、在其他區(qū)交易的購房者，第一時間的反應(yīng)都是：在政策全面執(zhí)行前，趕緊把稅交了。
上海重申征收細(xì)節(jié)
昨天，早報記者在盧灣區(qū)房地產(chǎn)交易中心大廳，看到了一紙上海市地稅局發(fā)出的《關(guān)于個人轉(zhuǎn)讓房屋稅收征管問題的通知》（滬地稅所二（2007）16號“）。這則通知要求各區(qū)交易中心稅務(wù)局嚴(yán)格執(zhí)行去年8月1日開始執(zhí)行的《財政部、國家稅務(wù)總局、建設(shè)部關(guān)于個人住房所得征收個人所得稅的通知》，并重新對有關(guān)問題做出解釋。
該通知中第三條明確指出：“未能提供完整的房屋原值憑證是指……契稅征管檔案中沒有上次交易價格等記錄。”
這一條款意味著，即使購房者無法提供房屋原值憑證，各區(qū)交易中心也必須通過查詢該套房屋上次交易的契稅征管檔案，查詢到房屋原值。
“其實(shí)所謂的無法提供房屋原值憑證，只是非常少數(shù)的時間太過久遠(yuǎn)的房屋交易。只要是1996年登記條例出臺后的交易，在各個區(qū)房屋交易中心都有檔案，不可能查不出來�！鄙虾f(xié)力律師事務(wù)所律師衛(wèi)新表示，之前之所以都按1％、2％執(zhí)行，其實(shí)是政策執(zhí)行力度還不夠大。
盧灣昨天率先執(zhí)行
截至昨天，盧灣區(qū)是唯一一個已經(jīng)收到、并開始執(zhí)行《關(guān)于個人轉(zhuǎn)讓房屋稅收征管問題的通知》區(qū)的。連盧灣區(qū)交易中心的工作人員，似乎都顯得有點(diǎn)手忙腳亂。
昨日，在盧灣區(qū)交易中心大廳“房地產(chǎn)政策咨詢”窗口，當(dāng)記者向工作人員咨詢是否有新政策開始執(zhí)行時，她有些無奈地說：“早上對來辦理政策的人還是原來的解釋，下午剛剛聽說就不對了。新通知今天剛剛發(fā)到手上，我現(xiàn)在也還在學(xué)習(xí)。具體的要去問稅收窗口的人�！�
“今天開始嚴(yán)格執(zhí)行�；旧纤腥硕�20％。自己不能提供的，去對面資料室拉條子�！弊蛱欤�(dāng)記者以普通購房者的身份咨詢盧灣區(qū)交易中心“房地產(chǎn)稅收辦理”窗口的工作人員時，他在忙碌中這樣回答記者。
而在現(xiàn)場，則集聚著一批來辦理手續(xù)的購房者，他們都在埋怨，為什么毫無先兆地就改變了稅收政策。
徐匯黃浦緊趕末班車
在徐匯區(qū)交易中心大廳，趕來辦理業(yè)務(wù)的人似乎并沒有比以往多很多，但是，他們似乎比以往任何時候來辦理手續(xù)的人更為焦急。
趙先生星期二剛簽好購房合同，把他在2004年120萬元買的房子賣出去，出手的價格是300萬元。因為算半個業(yè)內(nèi)人士，他的消息特別靈通。今天早上，當(dāng)他聽說個人所得稅政策可能會有新變化的時候，他的心緊了一下。如果按2％的出售價征收個人所得稅，他只需要交6萬元的個人所得稅，但是，如果按差價的20％，就是40萬元，整整多出了34萬元。
在徐匯區(qū)房地產(chǎn)交易中心大廳，趙先生時不時催促工作人員快點(diǎn)幫他把手續(xù)趕緊辦完。當(dāng)記者在一旁小心翼翼地采訪時，趙先生幾乎用呵斥的口氣對記者說：“不要在這里瞎說，誰說要嚴(yán)格按照20％收啦？”看來如果真的嚴(yán)格審核房屋原價，對他的心情影響真的不小。
而在黃浦區(qū)交易中心，記者同樣看到一些十分著急的購房者。黃浦區(qū)交易中心的工作人員告訴記者：“很多購房者都是聽到了風(fēng)聲來辦手續(xù)的。雖然對政策的變化有所耳聞，但是，黃浦區(qū)目前還沒有收到明確的通知，他們也在等待�！�
中介稱今天或全面執(zhí)行
記者從中原地產(chǎn)獲得的最新的信息顯示，截至昨天下午五點(diǎn)，已經(jīng)開始執(zhí)行上海地稅局新通知的仍然只有盧灣區(qū)一個交易中心，而徐匯區(qū)與靜安區(qū)將于今日開始執(zhí)行，長寧區(qū)在兩個月前就對購買2006年8月以后房產(chǎn)嚴(yán)格審核征收20％個所稅。
有中介公司預(yù)測，由于上海地稅局的通知是面向全市各區(qū)發(fā)布的，所以，各個區(qū)縣都很可能在不久后幾天陸續(xù)收到通知。
“房地產(chǎn)交易部門在實(shí)際操作中執(zhí)行的二手房轉(zhuǎn)讓個稅法定征收和核定征收，兩者的稅率存在巨大差別，目前很多中介會幫助上家預(yù)算出那種征稅的方式更合算，然后采取其中一種交稅方法。但如果按照新通知執(zhí)行，已經(jīng)沒有合理避稅的空間了。”中介公司人士表示。
市場影響
二手房價很可能被抬高
4月份以來，二手房市場開始有所回暖。中介公司以及業(yè)界人士紛紛憂慮，在這個時候，出臺嚴(yán)格審核二手房個人所得稅征收的政策，將大大減少二手房交易的活躍程度。
上海市協(xié)力律師事務(wù)所律師衛(wèi)新表示，根據(jù)“出售房產(chǎn)后，一年內(nèi)重新買房的，可以先交納保證金，購房后退稅”的政策，自住性或者改善型買房的需求不會完全受到抑制，但是，活躍程度會大大降低。很多購房者可能都會考慮住滿五年后，再出售換房，避免繳納同樣高額的保證金（與稅費(fèi)同額）。
他進(jìn)一步分析，受這個政策影響比較大的是，近期剛剛有所萌芽的一些投資性需求，相當(dāng)一部分房產(chǎn)投資客會因為炒房利潤變薄而退出房市，或者放棄對房地產(chǎn)的短期炒作。
漢宇地產(chǎn)孫文勤表示，政策從市中心盧灣、徐匯等區(qū)開始執(zhí)行，或許是因為中心區(qū)域次新房較多，且曾經(jīng)一度是投資客的首選之地，加上價格普遍超出普通商品房的定義范圍，因此投資客的利潤空間很大。
上海中原地產(chǎn)研究咨詢部經(jīng)理馬冀表示，此次強(qiáng)征20%個稅，很可能的一個結(jié)果是賣家依然轉(zhuǎn)嫁成本，從而抬高二手房掛牌價格，繼而間接推動一手房市場的價格上揚(yáng)。尤其是對于近期一手新增供應(yīng)量放大的區(qū)域，附近的二手房客源存在大比例分流的可能性。
抑制“賣房炒股”？
對于新的二手房個人所得稅審核收緊政策，有專家猜測，或許是為了抑制目前大量出現(xiàn)的“賣房炒股”現(xiàn)象。
“國稅總局強(qiáng)化、落實(shí)既往的政策執(zhí)行，應(yīng)該說與股市走牛密切相關(guān)。股市獲利回吐樓市的個案成交，在目前中原買賣宗數(shù)的比例不斷上升。新政的急速出臺可以理解為，政府對于目前樓市的宏觀調(diào)控不甚滿意，也擔(dān)心股市獲利之后的資金流入樓市，從而影響房產(chǎn)市場的前期調(diào)控新成果。”他分析。
上海市協(xié)力律師事務(wù)所律師衛(wèi)新同樣表示，現(xiàn)在一些有房族看好股市，將手上房產(chǎn)賣出，將資金投入股市的現(xiàn)象屢見不鮮�！叭绻麌�(yán)格按照20％征收個人所得稅，一方面很多有房者賣房的欲望會大大減少。退一步，即使他們?nèi)匀辉敢饫U納高額稅收去炒股，也可以減少一些入市的資金�！�
新聞鏈接
上海市地稅局《關(guān)于個人轉(zhuǎn)讓房屋稅收征管問題的通知》（新通知）有關(guān)“房屋原值”的規(guī)定：
未提供完整、準(zhǔn)確的房屋原值憑證，是指納稅人不能提供房屋購買合同、發(fā)票或監(jiān)造成本、費(fèi)用支出的有效憑證，或契稅征管檔案中沒有交易價格或建造成本、費(fèi)用支出金額等記錄。凡納稅人能提供房屋購買合同、發(fā)票或監(jiān)造成本、費(fèi)用支出的有效憑證，或契稅征管檔案中有上次交易價格或監(jiān)造成本、費(fèi)用支出金額等記錄的，均應(yīng)按照核實(shí)征收方式計征個人所得稅。
《財政部、國家稅務(wù)總局、建設(shè)部關(guān)于個人住房所得征收個人所得稅的通知》（原通知）對“房屋原值”的規(guī)定：
對于納稅人未提供完整、準(zhǔn)確的房屋原值憑證，不能正確計算房屋原值和應(yīng)納稅額的，稅務(wù)機(jī)關(guān)可對其實(shí)行核定征稅，即按納稅人住房轉(zhuǎn)讓收入的一定比例核定應(yīng)納個人所得稅額。
二手房交易計稅實(shí)例：
繳稅公式：應(yīng)繳個稅=應(yīng)納稅所得額×20%
應(yīng)納稅所得額=轉(zhuǎn)讓房屋所得－房屋原值－合理費(fèi)用（裝修、手續(xù)費(fèi)等）
例：王先生于2004年11月，貸款60萬元在上海購買一套80萬元二手房，建筑面積80平方米，首期付20萬，以20年等額本息購買。當(dāng)年利率5.31%，由于2005年3月17日起，銀行調(diào)整利率升至6.12%，這樣，王先生從2004年11月到今年7月共付利息為34021元（利率為5.31%）+20602元（利率為6.12%）=54623元。另外2004年公證費(fèi)200元，評估費(fèi)600元，裝修費(fèi)10萬元�，F(xiàn)他決定將房屋以100萬元總價賣掉。
王先生需繳個人所得稅=（轉(zhuǎn)讓房屋所得－房屋原值－裝修、手續(xù)費(fèi)、貸款利息、公證費(fèi)等合理費(fèi)用）×20%=（100萬元－80萬元－8萬元－54623元－200元－600元）×20%＝12915.4元
如果按照此前“無法提供房屋原值憑證”執(zhí)行：80平方米的房屋，屬于普通住宅，收取1％個人所得稅。
王先生需要繳納的個人所得稅＝出讓房屋價格×1％=100萬×1％＝10000元
兩種繳稅方法的差額為：12915.4元－10000元＝2915.4元。
