房地產(chǎn)因為成為吞噬城市居民錢財?shù)摹袄匣C(jī)”遭到口誅筆伐，一項產(chǎn)業(yè)不會有原罪，我們應(yīng)該從其他方面尋找“老虎機(jī)”產(chǎn)生的根源。
房地產(chǎn)行業(yè)的真實用途是什么？不認(rèn)清這一問題，對房地產(chǎn)業(yè)的探討就是盲人措象，沒有廓清之日。把房地產(chǎn)作為一個重要的貨幣投資領(lǐng)域，將有助于我們認(rèn)清這一問題。
我國的房地產(chǎn)政策與貨幣政策息息相關(guān)，從來都是宏觀調(diào)控的利器。
1998年7月國務(wù)院發(fā)布《國務(wù)院關(guān)于進(jìn)一步深化城鎮(zhèn)住房制度改革加快住房建設(shè)的通知》（簡稱23號文），拉開中國房地產(chǎn)業(yè)市場化的序幕。從1998年到2002年，我國經(jīng)濟(jì)面臨通貨緊縮的壓力，政府采取積極財政政策推動經(jīng)濟(jì)增長，其力度從下述數(shù)據(jù)可見一斑：1998年把法定存款準(zhǔn)備金率從13%降到8%，一下降低了5個百分點，急劇放松銀根。房地產(chǎn)業(yè)的急劇市場化、房地產(chǎn)信貸大幅提升無疑讓寬松貨幣政策如虎添翼。
經(jīng)濟(jì)周期很快逆轉(zhuǎn)。如央行行長助理易綱先生所言，至遲到2003年，貨幣當(dāng)局已經(jīng)發(fā)現(xiàn)貨幣流動性過剩，當(dāng)年4月，央行開始發(fā)行央行票據(jù)回收貨幣。無獨有偶，正是在這一年的8月底，新華社全文播發(fā)了“建設(shè)部會同有關(guān)部門”起草的《國務(wù)院關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場持續(xù)健康發(fā)展的通知》（簡稱18號文），這份震動社會各界、被房地產(chǎn)商贊賞有加的文件，其核心內(nèi)容是收回向70-80%以上的家庭提供經(jīng)濟(jì)適用房的承諾，經(jīng)濟(jì)適用房供應(yīng)對象的具體收入線標(biāo)準(zhǔn)提高、范圍收窄，取而代之以增加普通商品房供應(yīng)量的政策。
一個社會由經(jīng)濟(jì)適用房主導(dǎo)，控制利潤與價格，房價漲不到天上去；反之，大多數(shù)人通過普通商品住房來改善居住條件，不僅無限擴(kuò)大了普通商品房的消費群體，還使房地產(chǎn)成為主要投資品種，房價飛上天易如反掌——貨幣越寬房價越高，房價越高貨幣也就越寬。
但這也許正好實現(xiàn)了用房地產(chǎn)來回收過剩貨幣的目的。易綱先生近日在提及貨幣流動性時為我們點出了答案：“我們的原材料、大商品、銅、石油的價格大幅上漲，房地產(chǎn)的價格大幅上漲。一個城市居民的購買力相對于房地產(chǎn)來說和相對于CPI來說的變化是非常不一樣的。一個城市家庭通過買一套房可以馬上從一個凈儲蓄家庭變成一個凈負(fù)債家庭，所以房地產(chǎn)價格的上漲對中國城市居民購買力是一個很重要的因素。我們的資產(chǎn)價格不動產(chǎn)價格都在大幅上漲，這說明目前的中國相對幾年以前的中國離均衡點更加接近”。也就是說，通過房地產(chǎn)價格上漲與資源價格上漲，對中國經(jīng)濟(jì)在貨幣流動下過剩的情況下維持目前的均衡態(tài)勢，起到了極大的作用。
以高房價回收貨幣說到底不過是取之于民，問題在于，取之于民后多數(shù)沒有用之于民，帶來了更嚴(yán)重的經(jīng)濟(jì)不均衡：首先，畸形發(fā)展的房地產(chǎn)將風(fēng)險集聚到國有金融機(jī)構(gòu)，導(dǎo)致上下游行業(yè)一齊發(fā)熱，與金融機(jī)構(gòu)壞帳與投資高燒的風(fēng)險相比，貨幣過剩只是癬疥之患；其次，過高的地價與房價激化了不同收入階層之間的社會矛盾，成為社會的心腹大患；第三，在人民幣升值預(yù)期的強(qiáng)烈刺激下，中國房地產(chǎn)業(yè)成為國外資金的牧場，可以輕松收獲房產(chǎn)與人民幣升值兩重收益。更不用提，由于不可避免的監(jiān)管疏漏，利潤進(jìn)入政府財政的少得可憐。
以房地產(chǎn)業(yè)調(diào)控過剩的貨幣有一定的用處，但玩得過火，難免被灼傷。由此，新一輪調(diào)控勢不可免。2004年4月迄今，從控制土地和信貸開始，國務(wù)院連續(xù)出臺一系列政策對房地產(chǎn)業(yè)進(jìn)行宏觀調(diào)控。不過請神容易送神難，一旦形成路徑依賴，房價高企就有太多的正當(dāng)理由。
國務(wù)院近日召開會議聽取北京市房地產(chǎn)市場調(diào)控情況的匯報。中共中央政治局委員、國務(wù)院副總理曾培炎強(qiáng)調(diào)，中小戶型普通商品住房供應(yīng)仍然不足，要建立多層次的住房供應(yīng)體系，解決低收入家庭的住房問題，完善宏觀調(diào)控與市場機(jī)制相結(jié)合的住房調(diào)節(jié)體系。這是房地產(chǎn)宏調(diào)背景下房價居高不下的新一份政府總結(jié)性陳詞。
目前政府走的是穩(wěn)妥與急進(jìn)兩路并行，前者包括擴(kuò)大經(jīng)濟(jì)適用房面積適當(dāng)抑制房價上漲，后者則是讓普通商品房從地方經(jīng)濟(jì)、官員政績與腐敗的捆綁中解放出來，實現(xiàn)市場化的初衷，在此我們看到18號文向23號文的隱性回歸，在經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)性調(diào)整的大背景下，政府試圖以穩(wěn)健投資與適當(dāng)利潤取代以往急功近利的暴發(fā)戶式的利潤攫取法。
不過，最好不要奢望房價大幅下調(diào)，一是路徑依賴培育了眾多的既得利益者，二是我國寬松的貨幣與過熱的經(jīng)濟(jì)仍然需要一個適度高企的房地產(chǎn)市場，控制經(jīng)濟(jì)適用房利潤，不等于不讓商品房價格“有序”上漲。而為了控制價格上漲，或者說，為了懲罰房地產(chǎn)投資者，各種各樣花樣翻新的稅收項目將源源出臺。以高價輔之以高稅收固然是回收貨幣的好辦法，卻是在摧毀中產(chǎn)階層的培養(yǎng)基。
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稅收新政不盡如人意是不爭的事實，原因在于集中在交易環(huán)節(jié)的稅收政策實際上是冷凍了市場的活躍程度；集中需求管理的政策對供給的推動沒有效用，而自主性需求占房產(chǎn)需求主體的現(xiàn)實決定了房產(chǎn)需求也同樣顯示出相當(dāng)程度的剛性，那么房產(chǎn)供需結(jié)構(gòu)性矛盾并沒有得到解決，在房產(chǎn)供求基本面的支撐下，房價不可能穩(wěn)定甚至是下降，而剛性需求的存在足以讓增加的稅收轉(zhuǎn)嫁到購買者手中，變相推動了房價的上漲。一定程度上講，冷凍房產(chǎn)交易的辦法并沒有起到為國家政策爭取時間的效果，房產(chǎn)投機(jī)依然有存在的空間，真正阻擋投機(jī)進(jìn)一步泛濫的原因在于國家房地產(chǎn)發(fā)展趨勢的不明朗，因為在以尋租形成的政府間接控制房地產(chǎn)市場的現(xiàn)實下，有效的調(diào)空方式需要發(fā)揮強(qiáng)勢行政調(diào)控的威力，而政府利益差異的存在，使得行政調(diào)控有效性值得懷疑，而當(dāng)局堅定的調(diào)控決心又使得自上而下的強(qiáng)勢調(diào)控具有一定的希望，在這樣的政策預(yù)期下，房產(chǎn)市場有巨大獲利的空間，更有覆船的危險，因此不僅是交易需求處于觀望的狀態(tài)，投機(jī)性交易也在觀望，但是觀望并沒有拉住房價繼續(xù)上漲的腳步。
應(yīng)該說，房產(chǎn)稅收新政是緊急時刻的無奈之舉，當(dāng)局的態(tài)度讓我們看到了希望，我們期待著未來房產(chǎn)政策能夠真正發(fā)揮作用，民眾期待的理性房價的時代快點到來。
