2月5日，財(cái)政部和國稅總局聯(lián)合對(duì)去年12月31日下發(fā)的《中華人民共和國城鎮(zhèn)土地使用稅暫行條例》作出部分調(diào)整，再度強(qiáng)調(diào)從今年1月1日起開始執(zhí)行的城鎮(zhèn)土地使用稅提高2倍的政策同樣適用于外商投資企業(yè)和外國企業(yè)。
這是繼去年7月六部委“限外令”、今年2月土地增值稅之后，對(duì)外資投資產(chǎn)生重要影響的又一個(gè)限制性政策。
外資并未被限？
“限外令”發(fā)出后的半年，顯而易見的是境外個(gè)人投資者的熱情已經(jīng)消退，就北京而言，境外個(gè)人購房者的數(shù)量急劇下降。
但是各種征兆均顯示，大的境外開發(fā)商、投行基于對(duì)內(nèi)地樓市和人民幣升值潛力的看好，并沒有放棄進(jìn)入內(nèi)地市場。
2月5日，國際物業(yè)顧問戴德梁行發(fā)表亞太區(qū)2006年物業(yè)市場回顧報(bào)告。報(bào)告直言，去年中國內(nèi)地房地產(chǎn)市場繼續(xù)吸引境外資金，金額達(dá)到295億港元之多，而2005年這個(gè)數(shù)字只有177億港元。2006年正是“限外令”的發(fā)布年，外資放緩說法顯然不攻自破。
在所有境外資金中，表現(xiàn)尤其踴躍的當(dāng)數(shù)港資。1月10日，恒隆地產(chǎn)主席陳啟宗在一個(gè)公開場合表示，集團(tuán)計(jì)劃未來3年斥資300億元，在內(nèi)地8至9個(gè)城市買地，以拓展12個(gè)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目，每個(gè)涉及25億至30億元；幾乎就在同時(shí)，中信泰富也表示計(jì)劃在未來2至3年里把內(nèi)地業(yè)務(wù)比重由50%提升至70%；香港老牌英資發(fā)展商太古地產(chǎn)也透露，準(zhǔn)備投入118億港元發(fā)展內(nèi)地房地產(chǎn)項(xiàng)目；而嘉里集團(tuán)欲100億港元爭購北京東華廣場的消息也不脛而走……
另外，2007年初，德意志銀行北京首席代表陳丹華也表示：“德意志銀行上半年將要推向市場的房地產(chǎn)投資基金或房地產(chǎn)項(xiàng)目中，也有幾個(gè)是中國內(nèi)地的。”
“2007年肯定是ING的投資高峰期�！盜NG一位人士表示，今后ING的投資將集中在二線城市，包括武漢、重慶、成都等地的住宅項(xiàng)目�！拔覀冞�是會(huì)在一線城市做，但二線城市將是我們的投資重點(diǎn)”。“二線城市”和“參股”將繼續(xù)貫穿ING在2007年的投資思路。
而據(jù)《第一財(cái)經(jīng)日?qǐng)?bào)》了解，2007年，大摩的目光將瞄準(zhǔn)酒店式公寓和高檔商住兩用住宅項(xiàng)目。
微妙的變化
外資并未消退的投資熱情，仿佛在說明政策的頻繁出拳正打在了“棉花”上，事實(shí)也不完全如此。一些微妙的變化已經(jīng)開始產(chǎn)生。
據(jù)了解，恒基中國區(qū)總裁彭辰基日前在接受采訪時(shí)表示，接下來，恒基還會(huì)調(diào)整商用物業(yè)與住宅物業(yè)之間的平衡度，而目前，恒基地產(chǎn)在內(nèi)地的儲(chǔ)備地塊基本為位于一線城市中心地段的商辦用地。
“一系列政策出臺(tái)后，使得外資企業(yè)除了青睞建造或者收購持有收租型商用物業(yè)外，逐漸傾向于發(fā)展大型中檔的地產(chǎn)項(xiàng)目�！币晃挥懈圪Y背景的開發(fā)商向記者坦言，中檔住宅毛利率雖低，但受政策的影響會(huì)相對(duì)較小。
戴德梁行北亞區(qū)副主席兼投資部主管李志榮則預(yù)言，國內(nèi)各城市的住宅用地將會(huì)受到境外資金的追捧，而二、三線城市將更為備受關(guān)注。“境外資金為減低開發(fā)風(fēng)險(xiǎn)，則會(huì)以整幢建成的物業(yè)作為投資首選。但是，鑒于未來有不少的市區(qū)重建項(xiàng)目及CBD遷址規(guī)劃，為市場帶來一批土地供應(yīng)，而內(nèi)地加快城市化進(jìn)程也將進(jìn)一步推動(dòng)住宅需求。”李志榮表示。
一些企業(yè)則更是將觸角伸向了長線開發(fā)。據(jù)戴德梁行的報(bào)告，去年，土地市場中境外資金的增幅非常顯著，在全年273宗土地交易中有55宗是由境外資金參與的，而在40宗1億美元以上的大額土地交易中，境外資金占20宗。
去年6月，凱德置地以5.6201億元的價(jià)格將杭政儲(chǔ)出[2006]2號(hào)（拱墅和睦）地塊圈入囊中，成為首家在杭州拿下宅地的境外企業(yè)。
11月，凱德置地北京分公司以每畝1780萬元、總價(jià)8.7億元拿下了成都四川省博物館地塊土地。
而在“限外令”出臺(tái)之后，凱德置地還分別以6億多元和10億多元的價(jià)格攜手河南建業(yè)集團(tuán)和成都置信集團(tuán)。據(jù)記者了解，河南建業(yè)和成都置信的土地儲(chǔ)備均在400萬平方米以上。“不排除今后會(huì)介入當(dāng)?shù)氐囊患?jí)土地開發(fā)”可能會(huì)是這些合作中另一項(xiàng)意義深遠(yuǎn)的收獲。
“2007年希望是有一些收獲的一年。最大的愿望是多拿一些地�！眲P德置地（中國）投資有限公司副總裁廖茸桐對(duì)拿地毫不避諱。
第一財(cái)經(jīng)日?qǐng)?bào)
相關(guān)專題：
[編者按]土地增值稅清算本是一個(gè)稅收征收管理的政策，起初被媒體誤解為新稅種征收的通知，進(jìn)而在業(yè)內(nèi)外展開了該不該開征土地增值稅的討論，并在股市產(chǎn)生不小的影響，應(yīng)該說是在稅總的意料之外的。最后不得不專門出面澄清。
即便是一個(gè)清算通知，影響也是比較巨大的。開發(fā)商面臨項(xiàng)目清算，以前逃避稅款的路徑已經(jīng)被堵住，原有利益格局將發(fā)生很大變化，此中爭鳴與觀點(diǎn)交鋒盡在本專題。
點(diǎn)擊進(jìn)入專題：土地增值稅清算動(dòng)了誰的奶酪？開發(fā)商？政府？民眾？
知識(shí)點(diǎn)小帖士：
所謂土地增值稅，是對(duì)有償轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)、地上的建筑物及其附著物（統(tǒng)稱轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)）而就其增值部分征收的一種稅。土地增值稅實(shí)行四級(jí)超率累進(jìn)稅率，即增值額未超過扣除項(xiàng)目金額50%的部分，稅率為30%；增值額超過扣除金額50%至100%的部分，稅率40%；增值額超過扣除項(xiàng)目100%至200%的部分，稅率50%；增值額超過扣除項(xiàng)目金額200%以上的部分，稅率為60%.
編輯留言：
土地增值稅清算通知是個(gè)打擊房地產(chǎn)開發(fā)商偷漏稅的通知，是規(guī)范征收土地增值稅的通知，國家加強(qiáng)稅收征管的舉動(dòng)竟然成了影響開發(fā)商利潤的動(dòng)作，這種說法是無論如何都不能成立的。開發(fā)商對(duì)于國家的政策非但不支持，反而以影響企業(yè)利潤，造成行業(yè)洗牌這樣危言聳聽的言論來制造緊張氣氛，目的無非在于讓原本緊張的市場再次緊張，在民眾心中形成“房價(jià)必漲”的心態(tài)，應(yīng)該說開發(fā)商缺少社會(huì)公共利益的意識(shí)。
土地增值稅到底動(dòng)了誰的奶酪？通過這樣的專題我們不難發(fā)現(xiàn)：開發(fā)商透漏稅的途徑被堵住了，地方政府對(duì)于開發(fā)商遲遲不竣工決算的行為視而不見，其中隱藏的利益關(guān)系恐怕普通民眾難以察覺。國家每個(gè)政策都會(huì)形成房價(jià)的上漲，筆者認(rèn)為除了政策本身的問題，市場緊張氣憤的制造者同樣脫不了干系。房價(jià)的上漲一定程度上也是動(dòng)了民眾的奶酪。
那么我們可以看出：土地增值稅清算是清算了開發(fā)商，影響了地方政府，警醒了民眾，三方同時(shí)是利益受害者，而只有民眾是最終的受害者。
