12月11日，中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)會(huì)長(zhǎng)宋春華在“2007中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)形勢(shì)分析報(bào)告會(huì)”上表示，08年物業(yè)稅有出臺(tái)的可能；而在2007年12月16日舉行的“改變城市的力量”中國(guó)地產(chǎn)峰會(huì)上，作為物業(yè)稅政策研究制定工作參與者的北京大學(xué)不動(dòng)產(chǎn)研究中心主任馮長(zhǎng)春，也稱(chēng)物業(yè)稅可能明年試點(diǎn)，而且最先從商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)始征收。
在搜房網(wǎng)采訪(fǎng)京城知名代理機(jī)構(gòu)的時(shí)候，眾多專(zhuān)業(yè)人士也都認(rèn)為物業(yè)稅開(kāi)征將成為2008年最值得期待、對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)最具影響力的事件。
那么，在“物業(yè)稅開(kāi)征勢(shì)在必行”的呼聲越來(lái)越高時(shí)，我們所關(guān)心的，依舊是物業(yè)稅將給我們帶來(lái)什么影響。
將從根本上抑制投機(jī)、囤積熱潮
物業(yè)稅的開(kāi)征，帶來(lái)持有成本的提高，將抑制市場(chǎng)的自住購(gòu)房和長(zhǎng)期投資購(gòu)房需求，進(jìn)而打擊投機(jī)需求；從長(zhǎng)期來(lái)看，物業(yè)稅主要是要根據(jù)土地的價(jià)值變化情況，進(jìn)行收費(fèi)。因此，物業(yè)稅將會(huì)減少業(yè)主持有物業(yè)預(yù)期享有的未來(lái)土地增值收益。因此，物業(yè)稅的開(kāi)征將會(huì)打擊土地市場(chǎng)的囤積投機(jī)熱，降低房地產(chǎn)市場(chǎng)投資的活躍度。
如果物業(yè)稅征收涉及到二級(jí)市場(chǎng)，那么也將對(duì)炒樓行為起到一定的抑制作用。之所以起到這種效果，是因?yàn)橥恋卦鲋当囟◣?dòng)物業(yè)稅上漲，即便樓盤(pán)升值了，那么新買(mǎi)家面對(duì)越來(lái)越重的稅負(fù)難免顧慮重重。所以對(duì)于增值的樓盤(pán)來(lái)說(shuō)，很有可能出現(xiàn)有價(jià)無(wú)市的現(xiàn)象，炒家自然難以高價(jià)出手套現(xiàn)。
或?qū)⒋龠M(jìn)房?jī)r(jià)回歸理性
但房?jī)r(jià)下降可能性不大物業(yè)稅關(guān)系到國(guó)家稅制改革的推進(jìn)和財(cái)政體系的進(jìn)一步完善，但對(duì)地產(chǎn)業(yè)人士和普通民眾而言，最關(guān)注的莫過(guò)于物業(yè)稅將對(duì)房?jī)r(jià)產(chǎn)生的影響。
就目前中國(guó)商品住宅價(jià)格而言，決定房?jī)r(jià)的因素大致有以下幾個(gè)：供求關(guān)系是第一因素，政策取向是第二因素，產(chǎn)品成本構(gòu)成是第三因素，產(chǎn)品質(zhì)量是第四因素，開(kāi)發(fā)商企業(yè)及項(xiàng)目品牌可歸為第五因素，其他還有通貨膨脹等。物業(yè)稅的出臺(tái)，將主要影響到產(chǎn)品成本，目前的房?jī)r(jià)包含了幾十種稅費(fèi)，如果加上土地出讓金，則形成了很大部分的房?jī)r(jià)構(gòu)成成本，而物業(yè)稅的實(shí)質(zhì)在于把這些稅費(fèi)均攤成70份（以住宅為例），由開(kāi)發(fā)商的頭上轉(zhuǎn)移到小業(yè)主的頭上，按年收費(fèi)。這樣，則產(chǎn)品成本將大幅降低，從而使房?jī)r(jià)下降。
有專(zhuān)家分析，在目前的房?jī)r(jià)中，稅費(fèi)及房產(chǎn)商利潤(rùn)占到了60%，建筑成本只占40%.中國(guó)一直一次性征收包括土地出讓金在內(nèi)的稅費(fèi)。若開(kāi)征物業(yè)稅，意味著把一次性征收的稅費(fèi)在房產(chǎn)保有期間分批繳納，一般為70年。如果真的開(kāi)征物業(yè)稅，房?jī)r(jià)至少將有一個(gè)不小的調(diào)整，這對(duì)國(guó)內(nèi)或者說(shuō)北京的房地產(chǎn)市場(chǎng)的走勢(shì)無(wú)疑將有著非常大的影響。
不過(guò)，物業(yè)稅有利于抑制房?jī)r(jià)，但房?jī)r(jià)下跌的可能性并不大，外界猜測(cè)的會(huì)狂跌30%~40%很難出現(xiàn)。物業(yè)稅影響的更多的是投資需求，而中國(guó)自住性需求仍然十分強(qiáng)勁，而相應(yīng)的供給結(jié)構(gòu)性改變（從大戶(hù)型到中小戶(hù)型）還需要時(shí)間，所以普通商品房?jī)r(jià)格仍將有較好支撐，而高檔商品房在目前投資和投機(jī)需求推動(dòng)下泡沫較大，所以征收物業(yè)稅對(duì)這部分的抑制將較為明顯，從而對(duì)高檔商品房房?jī)r(jià)階段性打壓，但價(jià)格下跌如否取決于稅基及政府政策執(zhí)行的力度，長(zhǎng)期來(lái)看由于供應(yīng)有限，所以?xún)r(jià)格仍看好。
對(duì)二三線(xiàn)城市影響力巨大
當(dāng)北京、上海這些超級(jí)城市的房地產(chǎn)市場(chǎng)處于幾近瘋狂的狀態(tài)中時(shí)，許多開(kāi)發(fā)商開(kāi)始在二三線(xiàn)城市大展拳腳。然而，亞豪房地產(chǎn)機(jī)構(gòu)的董事長(zhǎng)王佩民對(duì)記者表示，如果物業(yè)稅出臺(tái)，開(kāi)發(fā)商以后在二、三線(xiàn)城市的開(kāi)發(fā)也要非常慎重。經(jīng)過(guò)考察可以發(fā)現(xiàn)，當(dāng)?shù)睾芏嗑用窦依镉袃扇鬃》浚珱](méi)有出租的市場(chǎng)，房?jī)r(jià)便宜買(mǎi)了只能空著，如果持有還有比較高的稅費(fèi)，房屋持有的成本就會(huì)過(guò)高，這勢(shì)必會(huì)抑制本地的房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展。另外，他們依靠周邊的農(nóng)村人口涌入城市來(lái)釋放手中的房源，速度會(huì)比北京這樣的超級(jí)城市速度慢得多，所以物業(yè)稅的出臺(tái)對(duì)二、三線(xiàn)城市的影響，遠(yuǎn)遠(yuǎn)會(huì)大于像北京、上海這樣的超級(jí)城市。
房地產(chǎn)門(mén)戶(hù)搜房網(wǎng)
相關(guān)專(zhuān)題：擬征大戶(hù)型保有稅高房?jī)r(jià)難逃一劫
[編者按]：前涉及到“保有稅”征收方式以及面積界定等問(wèn)題，已經(jīng)被建設(shè)部、財(cái)政部及稅務(wù)總局提上了議事日程，可能在明年4月以后出臺(tái)。征收范圍可能為120平方米以上房產(chǎn)。征稅目的是為了“鼓勵(lì)、引導(dǎo)自住型需求，限制投資性需求，抑制投機(jī)性需求，加大中小戶(hù)型房屋的供應(yīng)量。
知識(shí)點(diǎn)小貼士：
什么是物業(yè)稅？ 物業(yè)稅，又稱(chēng)“財(cái)產(chǎn)稅”或“地產(chǎn)稅”，主要針對(duì)土地、房屋等不動(dòng)產(chǎn)，要求其所有者或承租人每年都繳付一定稅款，稅額隨房產(chǎn)的升值而提高。
從理論上說(shuō)，物業(yè)稅是一種財(cái)產(chǎn)稅，是針對(duì)國(guó)民的財(cái)產(chǎn)所征收的一種稅收。因此，首先政府必須尊重國(guó)民的財(cái)產(chǎn)，并為之提供保護(hù)；然后，作為一種對(duì)應(yīng)，國(guó)民必須繳納一定的稅收，以保證政府相應(yīng)的支出。
報(bào)載：“物業(yè)稅開(kāi)征”將率先在北京試點(diǎn)，上海、南京、廣東的試點(diǎn)將在今年底或明年初緊隨其后。目前還沒(méi)有具體的征收辦法。
編輯留言：
我國(guó)目前房地產(chǎn)市場(chǎng)存在嚴(yán)重的局部供需矛盾，占市場(chǎng)主題的普通商品房和經(jīng)濟(jì)適用房等需求得不到滿(mǎn)足，房地產(chǎn)商普遍在追求利潤(rùn)的驅(qū)使下，盲目建設(shè)高檔商品房和商用房產(chǎn)，豪華住宅，牟利的同時(shí)無(wú)形中造成房?jī)r(jià)瘋狂上漲，也為投資投機(jī)者提供了空間，更使房?jī)r(jià)增加了不穩(wěn)定因素。目前解決房?jī)r(jià)過(guò)高的治本之策是加強(qiáng)普通商品房和經(jīng)濟(jì)適用房的供應(yīng)，優(yōu)先保證土地的供應(yīng)，同時(shí)加以配套的打擊投資投機(jī)行為。
可見(jiàn)調(diào)控房?jī)r(jià)需要從需求和供給雙方面下手，目前重要的是提高供給。目前提高供給的手段還局限于行政干預(yù)和調(diào)控，長(zhǎng)遠(yuǎn)來(lái)看不符合市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展方向，也存在效率損失，因此從長(zhǎng)久之計(jì)考慮，健全經(jīng)濟(jì)調(diào)控手段是根本的措施，其中保有環(huán)節(jié)物業(yè)稅的完善是重中之重。
