幾乎同一時間，國內(nèi)兩大經(jīng)濟(jì)前沿城市上海和深圳宣布全面開征土地使用稅。兩大城市按土地所在的不同區(qū)域，將納稅分為6個等級，上海的稅額標(biāo)準(zhǔn)為每平方米1.5至30元，深圳為每平方米3元至30元，征收對象為城鎮(zhèn)土地使用稅征收范圍內(nèi)使用土地的單位和個人。
城鎮(zhèn)土地使用稅于1998年開征，不過部分地區(qū)一直未征收。今年2月，國稅總局公布了國務(wù)院《關(guān)于修改〈中華人民共和國城鎮(zhèn)土地使用稅暫行條例〉的決定》的通知。按照修改后的規(guī)定，自今年1月1日起，城鎮(zhèn)土地使用稅每平方米年稅額在原條例規(guī)定的基礎(chǔ)上提高2倍。由此，各地政府陸續(xù)開始提高土地使用稅的標(biāo)準(zhǔn)，并制定地方規(guī)則加緊征收。
嘉賓：陳煒
世邦魏理仕上海公司住宅部高級董事
活動策劃 ：柯鵬 李和裕
主持/整理：李和裕
信號作用明顯
主持人：您最關(guān)注此次出臺的城鎮(zhèn)土地使用稅征收辦法的哪些內(nèi)容？
陳煒：從明年1月1日起上海就將開始按照新的標(biāo)準(zhǔn)對使用土地的單位和個人征收城鎮(zhèn)土地使用稅。上海將土地使用稅劃分為6個納稅區(qū)域，每平方米每年需納稅從1.5元至30元不等，對于商業(yè)用房、辦公用房、工業(yè)廠房等非居住用房都需征稅，而區(qū)域內(nèi)直接用于農(nóng)、林、牧、漁業(yè)的生產(chǎn)用地、個人居住用房屋及院落用地等依然免征城鎮(zhèn)土地使用稅。上海稅務(wù)部門已表示，首次城鎮(zhèn)土地使用稅申報要求在明年1月20號之前完成，市民已居住或?qū)①徑ǖ姆孔蛹翱罩玫姆课荻疾恍枰U納土地使用稅，但用于出租的房子要繳納土地使用稅。
城鎮(zhèn)土地使用稅作為我國目前在土地保有環(huán)節(jié)征收的唯一稅種，很早就開征了，只不過以前部分地區(qū)一直未實行，同時偏低的納稅標(biāo)準(zhǔn)也使其失去了調(diào)節(jié)經(jīng)濟(jì)的作用。因此今年國稅總局提出將城鎮(zhèn)土地使用稅每平方米年稅額在原基礎(chǔ)上提高2倍，同時將外商投資企業(yè)和外國企業(yè)也納入征稅范圍等要求。此次上海和深圳只是落實國家政策，但也需要看到其中的信號意義——今年以來，房地產(chǎn)調(diào)控進(jìn)入了一個稅費調(diào)控的新階段，如二手房交易土地增值稅、個人所得稅等，下半年來則對保有環(huán)節(jié)稅的呼聲很高，如要求盡快開征物業(yè)稅、大戶型保有稅等，以期通過持續(xù)性的成本提高來抑制投資。我還認(rèn)為，明年的房地產(chǎn)調(diào)控仍會是指向調(diào)控投資，而開征土地使用稅也是為了給物業(yè)稅做準(zhǔn)備。
“獲益者”將受考驗
主持人：您認(rèn)為開征城鎮(zhèn)土地使用稅會對樓市買賣雙方產(chǎn)生什么影響？
陳煒：對開發(fā)商來說，成本壓力還是有所增加的。如上海新的土地使用稅標(biāo)準(zhǔn)為每平方米年1.5—30元，以每平方米15元來計算，10萬平方米的土地1年需要繳納的土地使用稅就是150萬元，對于一些擁有上千萬平方米土地儲備的“地主”來說，土地使用稅將更驚人。因此業(yè)內(nèi)人士普遍判斷持有成本提高將迫使開發(fā)商加緊項目建設(shè)、減少土地空置的時間，捂盤的情況也有望得到緩解，但考慮到稅收對投資者也會造成心理影響，開發(fā)商手中一些投資性物業(yè)的銷售或受挫。同時對手中握有較多資源的房地產(chǎn)上市公司來說，財報多少會因這筆稅務(wù)支出而受到影響。不過，現(xiàn)在開發(fā)商的拿地沖動還在，征稅應(yīng)該不會影響它們的土地儲備計劃。
對普通居民來說，開征土地使用稅的影響則不大，因為該政策針對的是能獲得投資性收益的單位及個人，所以有房屋在出租的投資者才會比較緊張。而按地段的好壞，所要付出的稅費成本會有高低，究竟合不合算、肉不肉疼，還要和租金相比較。
加快土地開發(fā)
主持人：對于開發(fā)商來說，一旦新稅開征，其土地運作成本將增加，您認(rèn)為這樣會對閑置土地消化起到促進(jìn)作用嗎？開發(fā)商會不會把新成本轉(zhuǎn)加到房價上？
陳煒：今年以來，國家對于土地的調(diào)控態(tài)度堅決。而土地使用稅政策的出發(fā)點，也正是為了抑制開發(fā)企業(yè)囤地。對于一些開發(fā)商批建用地越大越好的現(xiàn)象，征收土地使用稅將提高其使用成本，督促其盡快開發(fā)。當(dāng)然，對于開發(fā)商囤地的行為，還需要相關(guān)部門的嚴(yán)格執(zhí)法，稅收還只是起到一種調(diào)節(jié)、輔助的作用。此外，市場人士判斷，土地使用稅提高是房地產(chǎn)市場調(diào)控的延續(xù)，除了有利于抑制土地空置現(xiàn)象，因提高的稅額在房價構(gòu)成中所占比例很小，所以不會對房價產(chǎn)生明顯影響。
