住房消費(fèi)結(jié)構(gòu)有望改變，小戶型住宅將受追捧對(duì)于政策的期望值，已經(jīng)習(xí)慣于“冷淡”的購(gòu)房者，還能期盼什么？“第二套房”抑制炒房？還是國(guó)家第三次房改的“住房保障之路”？
也許，正在實(shí)踐中的《物權(quán)法》比較實(shí)際。
物業(yè)稅即將開征？
2005年，國(guó)家稅務(wù)總局局長(zhǎng)謝旭人在“中國(guó)財(cái)稅論壇2005”上表示，“十一五”期間，我國(guó)將積極穩(wěn)步推行物業(yè)稅，并相應(yīng)取消相關(guān)收費(fèi)。
隨后，提請(qǐng)十屆人大五次會(huì)議審議的財(cái)政預(yù)算報(bào)告中，就首次提出將“研究開征物業(yè)稅的實(shí)施方案”。
物業(yè)稅又稱“不動(dòng)產(chǎn)稅”，主要針對(duì)土地、房屋等不動(dòng)產(chǎn)，要求其承租人或所有者為了保有它們，每年都要繳付一定稅款，而應(yīng)繳納的稅值會(huì)隨著其市值的升高而提高。
中南財(cái)經(jīng)政法大學(xué)教授張東認(rèn)為，物業(yè)稅對(duì)于房地產(chǎn)將有三方面的影響：“一、增加房產(chǎn)持有人的”持有成本“，進(jìn)而抑制房地產(chǎn)投機(jī)行為；二、可有效提高房地產(chǎn)資源的利用效率，刺激土地的供給，避免業(yè)主空置或低效利用其財(cái)產(chǎn)；三、會(huì)使住房消費(fèi)習(xí)慣改變，使小戶型住宅受到追捧�！�
理論上的降價(jià)公式
SOHO中國(guó)董事長(zhǎng)潘石屹（潘石屹博客，潘石屹新聞，潘石屹說(shuō)吧）認(rèn)為，開征物業(yè)稅是個(gè)正確的方向，要增加房產(chǎn)持有環(huán)節(jié)的稅收，減少房產(chǎn)流通環(huán)節(jié)的稅收。因?yàn)槿绻钟形飿I(yè)成本低，就會(huì)導(dǎo)致房產(chǎn)流通性差，這樣一來(lái)一方面是房子的空置率很高，而另一方面老百姓又感到買不起房子。
市民們關(guān)心的是，物業(yè)稅真正出臺(tái)，對(duì)于房?jī)r(jià)到底有多少抑制作用。在專家們的預(yù)測(cè)中，如果開征物業(yè)稅，最直接的結(jié)果便是降低開發(fā)成本，導(dǎo)致房?jī)r(jià)下降。他們的理論支持是：在目前的房?jī)r(jià)構(gòu)成中，稅費(fèi)及房產(chǎn)商利潤(rùn)占到60%，建筑成本只占40%.購(gòu)房者買一套房子的錢中，包含房地產(chǎn)開發(fā)的營(yíng)業(yè)稅、印花稅、房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅、土地增值稅、企業(yè)所得稅等等以及房地產(chǎn)占用的房產(chǎn)稅、城市房地產(chǎn)稅、耕地占用稅、城鎮(zhèn)土地使用稅等。如果改用許多國(guó)家采用的逐年繳納的辦法，以財(cái)產(chǎn)稅的形式分期支付地租和稅費(fèi)，現(xiàn)在的開發(fā)成本就可以大幅下降，房?jī)r(jià)也會(huì)跟著大幅度下降。
在這一整套理論中，一些地產(chǎn)研究機(jī)構(gòu)，甚至出臺(tái)了公式計(jì)算房?jī)r(jià)要加降49.29%.該公式為：由于地價(jià)和相關(guān)稅費(fèi)分70年交，也就意味著占住宅成本50%多的地價(jià)和相關(guān)稅費(fèi)在銷售時(shí)只需先繳納七十分之一，其余在剩余的69年中分別繳納，下降了（70-1）／70＝98.57%，表現(xiàn)在房?jī)r(jià)中，成本就下降了50%×98.57%＝49.29%.考慮到需求提高導(dǎo)致發(fā)展商在經(jīng)營(yíng)中的其他因素，將其中的10%份額據(jù)為己有，也有39%以上的降低幅度。
長(zhǎng)江商報(bào)
相關(guān)專題：擬征大戶型保有稅高房?jī)r(jià)難逃一劫
[編者按]：前涉及到“保有稅”征收方式以及面積界定等問題，已經(jīng)被建設(shè)部、財(cái)政部及稅務(wù)總局提上了議事日程，可能在明年4月以后出臺(tái)。征收范圍可能為120平方米以上房產(chǎn)。征稅目的是為了“鼓勵(lì)、引導(dǎo)自住型需求，限制投資性需求，抑制投機(jī)性需求，加大中小戶型房屋的供應(yīng)量。
知識(shí)點(diǎn)小貼士：
什么是物業(yè)稅？ 物業(yè)稅，又稱“財(cái)產(chǎn)稅”或“地產(chǎn)稅”，主要針對(duì)土地、房屋等不動(dòng)產(chǎn)，要求其所有者或承租人每年都繳付一定稅款，稅額隨房產(chǎn)的升值而提高。
從理論上說(shuō)，物業(yè)稅是一種財(cái)產(chǎn)稅，是針對(duì)國(guó)民的財(cái)產(chǎn)所征收的一種稅收。因此，首先政府必須尊重國(guó)民的財(cái)產(chǎn)，并為之提供保護(hù)；然后，作為一種對(duì)應(yīng)，國(guó)民必須繳納一定的稅收，以保證政府相應(yīng)的支出。
報(bào)載：“物業(yè)稅開征”將率先在北京試點(diǎn)，上海、南京、廣東的試點(diǎn)將在今年底或明年初緊隨其后。目前還沒有具體的征收辦法。
編輯留言：
我國(guó)目前房地產(chǎn)市場(chǎng)存在嚴(yán)重的局部供需矛盾，占市場(chǎng)主題的普通商品房和經(jīng)濟(jì)適用房等需求得不到滿足，房地產(chǎn)商普遍在追求利潤(rùn)的驅(qū)使下，盲目建設(shè)高檔商品房和商用房產(chǎn)，豪華住宅，牟利的同時(shí)無(wú)形中造成房?jī)r(jià)瘋狂上漲，也為投資投機(jī)者提供了空間，更使房?jī)r(jià)增加了不穩(wěn)定因素。目前解決房?jī)r(jià)過(guò)高的治本之策是加強(qiáng)普通商品房和經(jīng)濟(jì)適用房的供應(yīng)，優(yōu)先保證土地的供應(yīng)，同時(shí)加以配套的打擊投資投機(jī)行為。
可見調(diào)控房?jī)r(jià)需要從需求和攻擊雙方面下手，目前重要的是提高供給。目前提高供給的手段還局限于行政干預(yù)和調(diào)控，長(zhǎng)遠(yuǎn)來(lái)看不符合市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展方向，也存在效率損失，因此從長(zhǎng)久之計(jì)考慮，健全經(jīng)濟(jì)調(diào)控手段是根本的措施，其中保有環(huán)節(jié)物業(yè)稅的完善是重中之重。
