事項(xiàng)：
國家稅務(wù)總局負(fù)責(zé)人于10月12日表示正在積極穩(wěn)妥地進(jìn)行開征物業(yè)稅的準(zhǔn)備工作，引發(fā)市場關(guān)注。最近有媒體報(bào)道，2008年，物業(yè)稅有望正式在北京等10個(gè)省市出臺(tái)。和目前的營業(yè)稅、契稅等不同，物業(yè)稅是針對房地產(chǎn)持有者征收的財(cái)產(chǎn)稅。
評論：
物業(yè)稅“空轉(zhuǎn)”已達(dá)兩年，出臺(tái)
在我們預(yù)期之內(nèi)2003年，十六屆三中全會(huì)通過《中共中央關(guān)于完善社會(huì)主義市場經(jīng)濟(jì)體制若干問題的決定》，指出“實(shí)施城鎮(zhèn)稅費(fèi)改革，條件具備時(shí)對不動(dòng)產(chǎn)開征統(tǒng)一規(guī)范的物業(yè)稅，相應(yīng)取消有關(guān)稅費(fèi)”。2006年，北京、深圳、重慶、南京等六城市開始物業(yè)稅空轉(zhuǎn)實(shí)驗(yàn)。2007年10月，《物權(quán)法》生效為物業(yè)稅開征提供了法理基礎(chǔ)。物業(yè)稅征收的模擬評估準(zhǔn)備時(shí)間充足，改革方向十分明確，未來出臺(tái)也在我們預(yù)期之內(nèi)。
開征物業(yè)稅——保障地方財(cái)政收入，穩(wěn)定房價(jià)
2006年底，全國針對房地產(chǎn)持有所征收的房產(chǎn)稅和城鎮(zhèn)土地使用權(quán)稅總計(jì)692億元，僅占地方財(cái)政收入來源的3.8%.全社會(huì)的不動(dòng)產(chǎn)數(shù)量和價(jià)值相對穩(wěn)定，物業(yè)稅的稅率和征收方式一旦確定，將成為地方政府穩(wěn)定的財(cái)政收入來源。另一方面，房價(jià)上升過快實(shí)際上反而不利于房地產(chǎn)行業(yè)的健康成長。物業(yè)稅作為政府調(diào)控房價(jià)的組合拳之一，能限制投機(jī)性住房需求。一旦房價(jià)上漲過快，以房地產(chǎn)評估價(jià)值為計(jì)稅基礎(chǔ)的物業(yè)稅能起到內(nèi)在穩(wěn)定器的作用。
學(xué)習(xí)國際經(jīng)驗(yàn)不會(huì)是“邯鄲學(xué)步”
從國際范圍來看，房地產(chǎn)的保有環(huán)節(jié)稅是發(fā)達(dá)國家地方財(cái)政收入的主要來源，開征物業(yè)稅符合國際潮流。
但是，中外土地制度具有天淵之別，物業(yè)稅的稅率不可能向美國看齊，具體將取決于物業(yè)稅開征的口徑。目前學(xué)術(shù)界對物業(yè)稅開征的口徑有三種看法：
大口徑：將現(xiàn)行的涉及房地產(chǎn)行業(yè)的所有稅收合并為物業(yè)稅
中口徑：將房產(chǎn)稅，城市房地產(chǎn)稅，城鎮(zhèn)土地使用稅，土地增值稅甚至是土地出讓金合并為物業(yè)稅
小口徑：將房產(chǎn)稅，城市房地產(chǎn)稅，城鎮(zhèn)土地使用稅合并為物業(yè)稅……開征中口徑物業(yè)物業(yè)稅具有難度，小口徑物業(yè)稅出臺(tái)可能性較大我們認(rèn)為按照大口徑和中口徑征收物業(yè)稅的可能性不大。如果將土地出讓金合并到物業(yè)稅中，不僅意味著土地出讓制度的革命性變革，也將面臨巨大的稅負(fù)公平問題，即已經(jīng)繳納的土地出讓金的現(xiàn)有商品房是否同樣征收物業(yè)稅的問題。其次，目前房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)混亂局面使物業(yè)稅征收的課稅對象和納稅人界定難度不小。另外，中口徑物業(yè)稅稅率較高，在高昂的房價(jià)之上再度增加了居民的購房成本，難免引起社會(huì)爭議，減免范圍也不易確定。最后，物業(yè)稅屬于財(cái)產(chǎn)稅，相比流轉(zhuǎn)稅征管難度更大。
如果按照小口徑征收物業(yè)稅，盡管也存在征收的難度，但不涉及土地出讓制度的變革，我們預(yù)計(jì)出臺(tái)的可能性較大，稅率也將遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于美國的不動(dòng)產(chǎn)稅1%-3%的稅率。
退一步講，如果國家將土地增值稅和土地出讓金合并到物業(yè)稅中，房地產(chǎn)開發(fā)的成本將大大下降，即使房價(jià)出現(xiàn)一定的調(diào)整，房地產(chǎn)企業(yè)的利潤率提高的可能性也較大。
對房地產(chǎn)上市公司影響有限
物業(yè)稅是以抑制需求為主線的調(diào)控政策。我們認(rèn)為房價(jià)的上升是在房地產(chǎn)行業(yè)壟斷競爭的背景下，由高漲的開發(fā)成本，長期的供應(yīng)短缺和強(qiáng)勁的房地產(chǎn)需求共同引起的。行業(yè)壟斷屬性，成本和供應(yīng)短缺均受制于非市場化的土地供應(yīng)這一制度因素，預(yù)計(jì)長期不變。而房地產(chǎn)需求主要是由城市化，人口紅利和經(jīng)濟(jì)增長等真實(shí)因素決定的自住性需求，受物業(yè)稅的影響也比較有限。從歷史來看，以增加個(gè)人住房貸款首付比例，征收二手房交易的土地增值稅和營業(yè)稅等為代表的抑制需求政策并沒有對房價(jià)產(chǎn)生重大影響。截止2007年8月，各地商品房銷售面積同比增長速度不斷上升，市場景氣不改。
另外，我們預(yù)計(jì)物業(yè)稅的推出僅限于中高檔住宅，其推出模式也是漸進(jìn)的。我們認(rèn)為，未來開征物業(yè)稅一旦出臺(tái)，將代表房地產(chǎn)政策調(diào)控的最后一只靴子落地，繼續(xù)維持行業(yè)“強(qiáng)于大市”的評級(jí)。
