1月16日，國(guó)稅總局下發(fā)《關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問題的通知》（下稱《通知》），對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅的清算時(shí)間確定和程序進(jìn)行了確定，出人意料的引起房地產(chǎn)開發(fā)界不小的震蕩，也引起了公眾對(duì)房?jī)r(jià)問題的恐慌。近日，京城地產(chǎn)名人任志強(qiáng)、潘石屹分別在個(gè)人博客上發(fā)表文章，評(píng)價(jià)政策影響。究竟事實(shí)是什么樣的？房地產(chǎn)開發(fā)商為何聯(lián)名責(zé)難土地增值稅？
公眾對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)征收土地增值稅問題了解不充分
稅總文件下發(fā)，媒體一度以為是國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)新開征了土地增值稅這一稅種，各大媒體紛紛對(duì)新稅種可能帶來(lái)的房?jī)r(jià)上漲進(jìn)行評(píng)論，公眾也表現(xiàn)出了相當(dāng)程度的恐慌。而實(shí)際上，土地增值稅早在1994年就開始征收了，稅總的文件是對(duì)土地增值稅的征收和最后清算的時(shí)間和程序進(jìn)行了明確。
稅總對(duì)于產(chǎn)生的大討論也表示了詫異，相關(guān)領(lǐng)導(dǎo)就有關(guān)問題進(jìn)行了澄清：《通知》是對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算工作中有關(guān)稅收征管問題進(jìn)行了明確。此通知并不是土地增值稅新的政策規(guī)定，而是在征管上對(duì)以往清算工作遇到的問題進(jìn)行的梳理和規(guī)范，是一個(gè)征管文件；由于對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目已經(jīng)預(yù)征了土地增值稅，而清算是在房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目已經(jīng)全部或大部分銷售完畢后才進(jìn)行的，因此，通知的出臺(tái)在政策上不會(huì)額外增加房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的稅收負(fù)擔(dān)，也不會(huì)加重購(gòu)房者的經(jīng)濟(jì)負(fù)擔(dān)。
從通知出臺(tái)到稅總對(duì)新《通知》的澄清之間，媒體犯了一個(gè)嚴(yán)重的錯(cuò)誤，把稅總的征管類文件當(dāng)成了新的稅種的文件，這樣以訛傳訛，對(duì)公眾的情緒造成了極大的影響，同時(shí)造成了股市房地產(chǎn)版塊股票的全線下跌，應(yīng)該說媒體需要承擔(dān)一定的責(zé)任。筆者認(rèn)為公眾對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)征收土地增值稅的認(rèn)識(shí)還不是很清楚，缺乏必要的稅務(wù)知識(shí)，從而造成了不必要的恐慌，而這也是業(yè)內(nèi)普遍沒有想到的慌亂。
嚴(yán)格上來(lái)將，新的《通知》規(guī)范了土地增值稅的征收，更加規(guī)范的稅收可能會(huì)影響到一部分企業(yè)的現(xiàn)金流；在沒有完善征收之前，土地增值稅采用的是預(yù)征的方式，等到房地產(chǎn)項(xiàng)目竣工并銷售決算后，正確結(jié)轉(zhuǎn)成本時(shí)征收，實(shí)際情況是許多的房地產(chǎn)企業(yè)采取各種手段延緩項(xiàng)目的成本決算，導(dǎo)致土地增值稅不能及時(shí)、足額的上繳，最后形成了偷漏稅的情況。這部分影響的所謂的現(xiàn)金流原本就應(yīng)該是國(guó)家的稅款，企業(yè)如果因?yàn)閲?guó)家規(guī)范了稅款的征收而聲稱影響了企業(yè)的成本，那么這樣的企業(yè)筆者認(rèn)為也沒有必要生存下去了，沒有實(shí)力的企業(yè)在市場(chǎng)中存在簡(jiǎn)直是一種資源浪費(fèi)。國(guó)家規(guī)范稅款的征收如果能夠讓這樣一些企業(yè)出局也是一件好事。
房地產(chǎn)人士反對(duì)土地增值稅的說法根本沒有道理
關(guān)于應(yīng)不應(yīng)該征收土地增值稅的問題，京城地產(chǎn)名人任志強(qiáng)表示“我不認(rèn)為出讓的土地有理由在已收取出讓租期中的土地使用費(fèi)、放棄了土地出租期的使用權(quán)之后，政府應(yīng)再收取土地的增值稅�！比沃緩�(qiáng)認(rèn)為，土地出讓金、開發(fā)商交納的土地增值稅、二手房轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)的土地增值稅等同時(shí)征收屬于“同一塊已出租的土地中政府在不斷地?zé)o限制地追蹤加收土地中的收益�！�
筆者認(rèn)為上述專家的說法沒有道理。土地是屬于國(guó)家所有的，個(gè)人擁有土地的使用權(quán)，當(dāng)土地由于經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)、交通狀況、市場(chǎng)發(fā)展?fàn)顩r、人們購(gòu)房置地、城市發(fā)展等等影響地價(jià)的因素發(fā)揮作用而發(fā)生增值時(shí)，個(gè)人出讓土地使用權(quán)和地上房產(chǎn)等享受到的增值好處更多是屬于土地增值帶來(lái)的，也就是說是國(guó)家土地的自然增值，需要在土地使用權(quán)所有人和土地所有人之間進(jìn)行分配，那么征收土地增值稅就是非常必要的，通過調(diào)節(jié)土地增值的稅收力度可以調(diào)節(jié)土地流轉(zhuǎn)市場(chǎng)投機(jī)需求。從土地增值稅的稅率設(shè)計(jì)上看，也存在打擊投機(jī)因素的意圖。在充分尊重土地使用者享受土地增值的權(quán)利，國(guó)家最高稅率設(shè)定了60%.這部分增值收入是必然應(yīng)該交納土地增值稅的。
針對(duì)是否重復(fù)征稅的問題，筆者認(rèn)為需要澄清一下。土地增值稅是對(duì)土地使用權(quán)的增值收入部分進(jìn)行征稅，是對(duì)收入在土地所有者和土地使用者之間的收益分配，體現(xiàn)的是受益原則；而對(duì)應(yīng)的所得稅，是國(guó)家強(qiáng)制對(duì)所得征收的稅款，是調(diào)節(jié)各種經(jīng)營(yíng)行為的稅收設(shè)置，應(yīng)該說根本不存在重復(fù)征稅的問題。而不管是業(yè)內(nèi)還是公眾普遍持有錯(cuò)誤的看法，認(rèn)為同一所得多次征收稅款就是重復(fù)征稅了，這樣的認(rèn)識(shí)是比較膚淺的。嚴(yán)格來(lái)說，重復(fù)征稅是對(duì)統(tǒng)一所得征收同樣的稅款；而土地增值稅和所得稅的不僅在計(jì)稅依據(jù)上是不同的，在稅種上體現(xiàn)的原則和道理也是不同的，根本不會(huì)涉及到重復(fù)征稅的問題，筆者認(rèn)為，重復(fù)征稅正在成為房地產(chǎn)企業(yè)向外界施加壓力的借口，從而成為房?jī)r(jià)上漲的借口，成為忽悠大眾的借口。
房地產(chǎn)企業(yè)反對(duì)土地增值稅清算完全是在“裝瘋賣傻”
土地增值稅新的清算時(shí)間的規(guī)定，部分企業(yè)表示了對(duì)企業(yè)影響不大，而更多的人站出來(lái)說影響是不小的，將會(huì)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)形成新的洗牌之類聳人聽聞的話。筆者認(rèn)為這樣的言論完全是房地產(chǎn)企業(yè)在外界放的“煙霧彈”，掩蓋自己高額利潤(rùn)的事實(shí)。
房地產(chǎn)高額利潤(rùn)的事實(shí)已經(jīng)是眾人都知道的秘密了，而房地產(chǎn)企業(yè)一直三緘其口，進(jìn)款財(cái)富排行榜中房產(chǎn)富翁占多數(shù)的事實(shí)，房地產(chǎn)企業(yè)不肯公開房?jī)r(jià)成本的事實(shí)，溫州個(gè)人集資建房反映出來(lái)的真實(shí)成本和收益的事實(shí)……都指向房地產(chǎn)企業(yè)高利潤(rùn)的這樣絕對(duì)的事實(shí)，不管房地產(chǎn)企業(yè)如何諱莫如是，我們已經(jīng)猜到是事實(shí)的絕大部分。房地產(chǎn)企業(yè)和地方政府存在“過分親密”和“剪不斷，理還亂”的關(guān)系背后，反應(yīng)的是背后糾纏不清的利益關(guān)系，在我們看到的諸多領(lǐng)域，我們都看到地方政府和房地產(chǎn)企業(yè)默契配合著一幕幕相聲“雙簧”，臺(tái)上演的不亦樂乎，臺(tái)下被忽悠的“舒舒服服”。
盡管如此，房地產(chǎn)企業(yè)仍然不可能贏得大眾的同情，因?yàn)樗麄儫o(wú)法解釋出現(xiàn)的巨額偷漏稅的事實(shí)，石家莊1.3億元的偷漏稅事實(shí)驚動(dòng)了國(guó)務(wù)院，稅總要求全國(guó)對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)行清查和整頓。房地產(chǎn)行業(yè)是沒有錢嗎？有這樣“裝瘋賣傻”的必要嗎？巨大偷漏稅的存在除了反應(yīng)房地產(chǎn)開發(fā)稅費(fèi)負(fù)擔(dān)重之外，還體現(xiàn)了什么？筆者認(rèn)為地方政府和開發(fā)商不正常的利益關(guān)系也促成了偷漏稅的產(chǎn)生，從而形成了兩者地下利益關(guān)系的資金來(lái)源。而土地增值稅的清算規(guī)定則堵住了偷漏稅的漏洞，隨著地下利益關(guān)系的明朗化，開發(fā)商和地方政府是最心痛的，那么開發(fā)商“裝瘋賣傻”不是因?yàn)樽约旱拿《莾烧吖餐拿 ?/p>
嚴(yán)格來(lái)說，征收土地增值稅對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)基本沒有影響，從資金的時(shí)間價(jià)值上考慮，相對(duì)與高額的利潤(rùn)，根本不值得一提，我想變化的應(yīng)該是這部分土地增值稅從隱性的利益關(guān)系變成了法定的利益關(guān)系，房地產(chǎn)企業(yè)施展“尋租”手段的空間在減小，影響的恐怕是企業(yè)的公關(guān)費(fèi)用吧。筆者對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)這樣大的言論與動(dòng)作實(shí)在難以忍受，房地產(chǎn)企業(yè)的裝瘋賣傻不過為了掩飾自己的豐厚利潤(rùn)，正好人們常說的一句話可以說明問題：解釋就是掩飾，掩飾就是欺騙的開始。
