國(guó)家稅務(wù)總局局長(zhǎng)謝旭人日前在“中國(guó)財(cái)稅論壇2005”上表示，“十一五”期間，我國(guó)將積極穩(wěn)步推行物業(yè)稅，并相應(yīng)取消相關(guān)收費(fèi)。
物業(yè)稅實(shí)施之后會(huì)降低房?jī)r(jià)嗎？記者在采訪過(guò)程中發(fā)現(xiàn)，很多開(kāi)發(fā)商認(rèn)為，物業(yè)稅的實(shí)施會(huì)導(dǎo)致房?jī)r(jià)下降，甚至有開(kāi)發(fā)商稱，房?jī)r(jià)會(huì)因此下降25%.
開(kāi)發(fā)商：房?jī)r(jià)要降25%
開(kāi)征物業(yè)稅是各國(guó)的經(jīng)驗(yàn)，盡管不是統(tǒng)一的名稱，但像美國(guó)、歐洲國(guó)家都有持有型物業(yè)的稅收，只有中國(guó)對(duì)持有物業(yè)征稅為零。
“我記得有關(guān)物業(yè)稅的征收問(wèn)題已經(jīng)討論了很長(zhǎng)時(shí)間，我認(rèn)為這對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響還是很大的�！盨OHO中國(guó)董事長(zhǎng)潘石屹說(shuō)。他認(rèn)為，要在“十一五”期間開(kāi)征物業(yè)稅是個(gè)正確的方向，要增加房產(chǎn)持有環(huán)節(jié)的稅收，減少房產(chǎn)流通環(huán)節(jié)的稅收。因?yàn)槿绻钟形飿I(yè)成本低，就會(huì)導(dǎo)致房產(chǎn)流通性差，這樣一來(lái)一方面是房子的空置率很高，而另一方面老百姓又感到買不起房子。
“開(kāi)征物業(yè)稅之后，房?jī)r(jià)肯定會(huì)下降的。”萬(wàn)年花城副總經(jīng)理黃璽慶在接受本報(bào)記者采訪時(shí)如是說(shuō)。他解釋說(shuō)，現(xiàn)在人們買房的成本主要就是每個(gè)月的按揭，房?jī)r(jià)高往往影響一些人買房。物業(yè)稅開(kāi)征之后，養(yǎng)房的成本會(huì)高很多，這樣需求就會(huì)減少，自然房?jī)r(jià)會(huì)下降。開(kāi)征物業(yè)稅房?jī)r(jià)能降多少，目前還不太好說(shuō)。如果大膽估計(jì)，下降幅度應(yīng)該在25%左右。
專家：不會(huì)增加買房人負(fù)擔(dān)
盡管很多人擔(dān)心物業(yè)稅開(kāi)征后可能導(dǎo)致房子“平買貴用”的局面，但財(cái)稅專家趙志耘表示，物業(yè)稅是國(guó)外很完善的稅種，我國(guó)從兩三年前開(kāi)始研究和設(shè)計(jì)物業(yè)稅，將包含多個(gè)稅種，其中既有向房屋所有人征收的稅種，如契稅、土地使用稅等，也有向物業(yè)管理公司征收的，如營(yíng)業(yè)稅、物業(yè)管理稅等。
其中，契稅、營(yíng)業(yè)稅等現(xiàn)在已經(jīng)在征收，只不過(guò)這些稅種屬于中央稅或共享稅，不屬于地方稅種，今后這些稅種全部劃分到物業(yè)稅中，歸屬地方稅種。同一個(gè)稅種如果劃歸物業(yè)稅，肯定不會(huì)在其他地方重復(fù)征收，買房人不必對(duì)此擔(dān)心。
而對(duì)于國(guó)外普遍對(duì)房屋所有人征收的土地使用稅，趙志耘表示今后肯定會(huì)包含在物業(yè)稅內(nèi)。但預(yù)計(jì)這一稅種的稅率極低，國(guó)外普遍是萬(wàn)分之二的稅率，即100萬(wàn)元的房子每年只征收200元左右，不會(huì)過(guò)多增加買房人的負(fù)擔(dān)。
建議：買房自住應(yīng)免稅
在討論物業(yè)稅何時(shí)開(kāi)征的問(wèn)題上，就有專家建議，為了保障中低收入家庭的住房需要，不增加他們的住房成本，應(yīng)該為他們保留一套自住住宅免征物業(yè)稅。
國(guó)泰君安地產(chǎn)行業(yè)的一位研究員表示，物業(yè)稅的開(kāi)征范圍主要適用于新商品房，對(duì)于已經(jīng)投入使用、經(jīng)過(guò)一次交易的二手房，稅法制定部門擬定對(duì)此類舊有物業(yè)將實(shí)施過(guò)渡措施，但目前還沒(méi)有明確的說(shuō)法及條文出現(xiàn)。依照二手房市場(chǎng)現(xiàn)有的規(guī)定，二手商品房的土地稅費(fèi)已經(jīng)在新商品房買賣中繳納完成，無(wú)需再繳。因此，開(kāi)征不動(dòng)產(chǎn)物業(yè)稅的辦法對(duì)于目前的房地產(chǎn)二級(jí)市場(chǎng)還并不適用，所以在短期內(nèi)其影響將不十分顯著。
北京中原房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司總經(jīng)理李文杰認(rèn)為，開(kāi)征物業(yè)稅是必然的。首先，開(kāi)征物業(yè)稅其實(shí)是將原來(lái)在購(gòu)買房屋時(shí)候一次性征收的稅費(fèi)改成分次征收，有助于改善土地利用的結(jié)構(gòu)，提高土地利用率。其次，征收物業(yè)稅其實(shí)是調(diào)節(jié)貧富差距的手段，也是國(guó)際通行的慣例。
中央財(cái)經(jīng)大學(xué)財(cái)政與公共管理學(xué)院副院長(zhǎng)劉桓告訴記者，物業(yè)稅的計(jì)稅標(biāo)準(zhǔn)不會(huì)每年評(píng)估，只會(huì)按照購(gòu)房當(dāng)時(shí)的不變價(jià)格計(jì)算，一直持續(xù)到建筑物消失為止。這樣每年繳納的物業(yè)稅將變得合理而透明，開(kāi)發(fā)商、買房人及國(guó)家稅務(wù)部門將互不虧欠。
他指出，一旦物業(yè)稅開(kāi)征，一方面將降低購(gòu)房成本，另一方面將加大購(gòu)房后稅收成本，對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展將產(chǎn)生一定的積極影響。
知識(shí)點(diǎn)小帖士：
什么叫物業(yè)稅？
目前稅務(wù)界對(duì)此也比較陌生，各國(guó)的叫法也不同，主要稱“財(cái)產(chǎn)稅”或“地產(chǎn)稅”，主要針對(duì)土地、房屋等不動(dòng)產(chǎn)，要求其所有者或承租人每年都繳付一定稅款，稅值隨房產(chǎn)的產(chǎn)值而提高。物業(yè)稅改革的基本框架是將現(xiàn)行房產(chǎn)稅、城市房地產(chǎn)稅、土地增值稅以及土地出讓金等收費(fèi)合并，轉(zhuǎn)化為房產(chǎn)保有階段統(tǒng)一收取的物業(yè)稅。
物業(yè)稅的名詞源于國(guó)外，特別是東南亞地區(qū)，物業(yè)幾乎等同于房產(chǎn)。世界各國(guó)對(duì)房地產(chǎn)的課稅主要有三種情況，有的國(guó)家只征收轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的行為稅，以流轉(zhuǎn)額為計(jì)稅依據(jù)；有的國(guó)家對(duì)保有房地產(chǎn)課稅，以房地產(chǎn)的評(píng)估值為計(jì)稅依據(jù)；有的國(guó)家對(duì)轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的收益課稅，以所得額或收益額為計(jì)稅依據(jù)。就我國(guó)而言，我們所說(shuō)的物業(yè)稅應(yīng)該屬于第二種情況。
編輯留言：
根據(jù)物業(yè)稅的設(shè)計(jì)理念，通過(guò)把房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)環(huán)節(jié)的部分稅收轉(zhuǎn)移到保有環(huán)節(jié)征收，理論上能夠降低房?jī)r(jià)，而實(shí)際上市場(chǎng)的供求狀況能否提供這樣的條件呢？根據(jù)目前的供求狀況，房?jī)r(jià)是不可能下降的，總體供求失衡的情況為房?jī)r(jià)的上漲提供了有力的支撐；物業(yè)稅真正發(fā)揮作用要等到房產(chǎn)市場(chǎng)基本出現(xiàn)買方市場(chǎng)的狀態(tài)，而在現(xiàn)在，物業(yè)稅形成的“價(jià)格空間”部分可能被房?jī)r(jià)的上漲所占據(jù)，購(gòu)房者負(fù)擔(dān)將進(jìn)一步加重。
