央行正式上調(diào)銀行存款準(zhǔn)備金率0.5%之后，內(nèi)地及香港股市的上市房企，卻出現(xiàn)不同程度的股價(jià)飆升。
1月16日傍晚，國(guó)家稅務(wù)總局網(wǎng)站公布，從今年2月1日起，土地增值稅將以房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目為單位進(jìn)行清算。第二天，內(nèi)地房地產(chǎn)股出現(xiàn)暴跌。
48小時(shí)地產(chǎn)股股價(jià)跌宕起伏，引發(fā)股市陣陣驚呼
1月15日，央行正式上調(diào)銀行存款準(zhǔn)備金率0.5%.這是繼去年多次上調(diào)準(zhǔn)備金率后，央行再一次控制銀行放貸沖動(dòng)，而資金密集型的房地產(chǎn)業(yè)在外界看來(lái)更是首當(dāng)其沖。
然而緊隨其后，內(nèi)地及香港股市的上市房企，卻出現(xiàn)不同程度的股價(jià)飆升。其中，內(nèi)地股市多個(gè)上市房企沖擊漲停，香港股市多個(gè)內(nèi)地概念房企被外資機(jī)構(gòu)調(diào)高評(píng)級(jí)。但1月16日傍晚，國(guó)家稅務(wù)總局網(wǎng)站公布，從今年2月1日起，土地增值稅將以房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目為單位進(jìn)行清算，“對(duì)于分期開(kāi)發(fā)的項(xiàng)目，以分期項(xiàng)目為單位清算。開(kāi)發(fā)項(xiàng)目中同時(shí)包含普通住宅和非普通住宅的，應(yīng)分別計(jì)算增值額�！睒I(yè)界認(rèn)為，該稅種的調(diào)整征收，將對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的利潤(rùn)造成重大影響。
隨即第二天，內(nèi)地房地產(chǎn)股出現(xiàn)暴跌，股價(jià)高起高落
1月15日，地產(chǎn)龍頭股萬(wàn)科A漲停，收?qǐng)?bào)18元/股以上；廣州的老牌房企東華實(shí)業(yè)漲停，收?qǐng)?bào)4.9元/股以上。
1月16日，更多地產(chǎn)股加入漲停行列，包括保利地產(chǎn)、珠江實(shí)業(yè)、中華企業(yè)、九龍山、中糧地產(chǎn)等。其中保利地產(chǎn)一日內(nèi)上漲5.26元/股，成為首個(gè)漲停的房地產(chǎn)高價(jià)股。而且前一日漲停的東華實(shí)業(yè)在16日漲幅超過(guò)9%，萬(wàn)科A則超過(guò)8%.其中萬(wàn)科的市值在兩日內(nèi)增長(zhǎng)超過(guò)100億元，保利地產(chǎn)增值約30億元。
《第一財(cái)經(jīng)日?qǐng)?bào)》致電萬(wàn)科、保利、東華實(shí)業(yè)等公司，其集團(tuán)的媒體負(fù)責(zé)人均表示近期未存在應(yīng)披露而未披露的利好消息，股價(jià)波動(dòng)純粹是市場(chǎng)行為。不過(guò)他們強(qiáng)調(diào)，在內(nèi)地城市化進(jìn)程中，優(yōu)質(zhì)房企將受益于大勢(shì)。
但1月17日，房地產(chǎn)股便被打回原形。當(dāng)日收市內(nèi)地股市共有20家跌停，包括東華實(shí)業(yè)、保利地產(chǎn)、萬(wàn)科A、萬(wàn)科B、中華企業(yè)等。14家跌幅超過(guò)9%.大部分地產(chǎn)股的跌停封單都超過(guò)了百萬(wàn)股。
港股的中資地產(chǎn)股也開(kāi)市急瀉，富力（2777.HK）、合生創(chuàng)展（0754.HK）跌幅較大﹐全日下跌6%~7%.世茂（0813.HK）﹑雅居樂(lè)（3383.HK）﹑綠城（3900.HK）﹑上海復(fù)地（2337.HK）﹑首創(chuàng)置業(yè)（2868.HK）﹑上海置業(yè)（1207.HK）等跌幅介乎3%至6%。
國(guó)稅總局的通知?jiǎng)t重新調(diào)整了土地增值稅的征收辦法。
對(duì)于眾多上市房企來(lái)說(shuō)，一旦進(jìn)行增值稅結(jié)算，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的利潤(rùn)將會(huì)面臨相當(dāng)大的下調(diào)壓力，但在具體影響上對(duì)各家房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)不盡相同。如果完全按照規(guī)定的累進(jìn)稅率計(jì)算，原先有大量土地儲(chǔ)備公司的利潤(rùn)水平有較大的負(fù)面影響。
對(duì)于進(jìn)軍一線城市的房企來(lái)說(shuō)，這筆開(kāi)支將成為不小的負(fù)擔(dān)。因目前上海、北京以及廣州的預(yù)征額多為房屋銷(xiāo)售價(jià)格的1%~3%左右。在新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則實(shí)施后土地重新估值的情況下﹐土地增值稅的清算無(wú)疑將給開(kāi)發(fā)商帶來(lái)成本壓力。
房企去年利潤(rùn)增長(zhǎng)驚人
記者發(fā)現(xiàn)，這些股價(jià)暴漲而后又暴跌的企業(yè)，大多擁有大量的廉價(jià)土地儲(chǔ)備，而且去年業(yè)績(jī)出現(xiàn)跨越式增長(zhǎng)。如萬(wàn)科董事長(zhǎng)王石（王石博客，王石新聞，王石說(shuō)吧）近日在博客上透露，2006年度萬(wàn)科繳稅249426萬(wàn)元，比2005年增加11.08億元，上升80%.稅款增加的因素是銷(xiāo)售收入和利潤(rùn)的增長(zhǎng)。
如果按照2004年萬(wàn)科實(shí)現(xiàn)凈利潤(rùn)8.78億元、繳納稅款8.02億元，2005年萬(wàn)科的凈利潤(rùn)為13.5億元、繳納稅款13.2億元的情況來(lái)推斷，則2006年萬(wàn)科凈利潤(rùn)約在25億元左右，同比增長(zhǎng)85%.截至1月中旬，25家機(jī)構(gòu)對(duì)萬(wàn)科2007年財(cái)政年度的平均預(yù)測(cè)凈利潤(rùn)為接近26億元，將比上一年再增加0.9%.而萬(wàn)科去年的土地儲(chǔ)備增長(zhǎng)超過(guò)1500萬(wàn)平方米，僅其一至三季度的土地儲(chǔ)備增長(zhǎng)中，就有60%以上為通過(guò)協(xié)議轉(zhuǎn)讓取得的低價(jià)地塊。
一日股價(jià)急升5元而后又急跌4元的保利地產(chǎn)，也同樣在去年出現(xiàn)規(guī)模猛增。截至1月10日，15家機(jī)構(gòu)對(duì)保利地產(chǎn)2006年財(cái)政年度的平均預(yù)測(cè)凈利潤(rùn)約8.7億元。而2005年保利地產(chǎn)的凈利潤(rùn)為4.07億元。估計(jì)同比增加114%.其在上市的5個(gè)月后，土地儲(chǔ)備猛增500萬(wàn)平方米左右。而且一線城市如北京、廣州的不少地塊為協(xié)議取得的低價(jià)土地。
韜晦已久的珠江實(shí)業(yè)在1月16日漲停，也主要受惠于其業(yè)績(jī)?cè)鲩L(zhǎng)。由于其經(jīng)營(yíng)的廣州商業(yè)項(xiàng)目盈利可觀，以及去年銷(xiāo)售多個(gè)早年拿下的地塊開(kāi)始啟動(dòng)，截至去年12月底3家機(jī)構(gòu)對(duì)珠江實(shí)業(yè)2006年度業(yè)績(jī)的平均預(yù)測(cè)凈利潤(rùn)約1億元。而該公司2005年凈利潤(rùn)，1820萬(wàn)元，相比上年同期增長(zhǎng)450%，成為上市房企中利潤(rùn)增長(zhǎng)幅度最大的一家。
此外急升后下跌的股票如中糧地產(chǎn)、九龍山、中華企業(yè)等，也是在內(nèi)地一線城市擁有不少早年買(mǎi)下的低價(jià)優(yōu)質(zhì)土地儲(chǔ)備。而且去年受益于銷(xiāo)售及利潤(rùn)增長(zhǎng)，而出現(xiàn)業(yè)績(jī)提升。
企業(yè)表示已有計(jì)提準(zhǔn)備
不過(guò)，在《通知》出臺(tái)后，萬(wàn)科、泛海建設(shè)、招商地產(chǎn)等上市房企迅速于1月18日發(fā)布公告，指出該政策對(duì)公司日后發(fā)展并無(wú)沖擊。其中萬(wàn)科公告表示，萬(wàn)科已按土地增值稅相關(guān)政策和各地方政府規(guī)定，在房產(chǎn)實(shí)現(xiàn)銷(xiāo)售的同時(shí)預(yù)交了土地增值稅，并按相關(guān)規(guī)則，在以往年度業(yè)績(jī)中作了相應(yīng)的成本預(yù)提，同時(shí)還在新項(xiàng)目發(fā)展中考慮了相關(guān)因素。公司已披露的2006年度凈利潤(rùn)較上年度增長(zhǎng)50%~65%的預(yù)期將不受上述影響。在發(fā)展方向方面，萬(wàn)科一直以普通居民住宅開(kāi)發(fā)為主，因而受土地增值稅影響相對(duì)較少。
萬(wàn)科集團(tuán)辦公室主任譚華杰表示，萬(wàn)科所有的決策都是在準(zhǔn)備應(yīng)對(duì)長(zhǎng)期宏觀調(diào)控的基礎(chǔ)上確立的，而且對(duì)于此次土地增值稅的增加，在此前的財(cái)務(wù)報(bào)表上已有預(yù)提準(zhǔn)備。至于2006年通過(guò)協(xié)議轉(zhuǎn)讓取得的土地，在轉(zhuǎn)讓過(guò)程中也計(jì)算了部分土地增值稅的成本。預(yù)計(jì)此政策出臺(tái)，對(duì)萬(wàn)科的年度利潤(rùn)表現(xiàn)影響不大。此前據(jù)媒體報(bào)道，萬(wàn)科從2004年起即開(kāi)始為土地增值稅的清算提留準(zhǔn)備金，2004至2006三年，萬(wàn)科提留的準(zhǔn)備金從4000萬(wàn)元提高到9000萬(wàn)元，再提高到3個(gè)億。
至于在香港上市的富力地產(chǎn)以及合生創(chuàng)展的媒體負(fù)責(zé)人，則對(duì)記者表示在2005年籌備上市初期已經(jīng)對(duì)可能會(huì)有的宏觀調(diào)控風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行了預(yù)防，對(duì)于部分稅費(fèi)增加部分進(jìn)行了預(yù)提。但這一政策的具體影響目前尚未能正式評(píng)估。
國(guó)泰君安1月初對(duì)內(nèi)地房地產(chǎn)股的研究報(bào)告表示，主流上市公司2007年凈利潤(rùn)將平均可以保持38%高增長(zhǎng)。其中，如萬(wàn)科、保利地產(chǎn)、招商地產(chǎn)、中華企業(yè)、金地集團(tuán)等主流開(kāi)發(fā)商未來(lái)幾年將保持開(kāi)發(fā)節(jié)奏加快的趨勢(shì)，而且在一線城市開(kāi)發(fā)比重將加大。如中糧地產(chǎn)等央企則在根據(jù)國(guó)資委規(guī)劃做管理層激勵(lì)。萬(wàn)科和深振業(yè)完成管理層激勵(lì)后業(yè)績(jī)、市值和股價(jià)表現(xiàn)已經(jīng)證明，因此未來(lái)老牌央企國(guó)企的管理層激勵(lì)將促進(jìn)公司業(yè)績(jī)?cè)鲩L(zhǎng)，大股東資產(chǎn)注入和管理層激勵(lì)完成將在未來(lái)促進(jìn)上市公司充分釋放業(yè)績(jī)。
銀河證券則在近期有研究報(bào)告指出，在宏觀經(jīng)濟(jì)景氣、人民幣升值預(yù)期和趨勢(shì)深化，包括普通住房在內(nèi)的消費(fèi)需求是擴(kuò)大內(nèi)需的重點(diǎn)。雖然行業(yè)發(fā)展規(guī)范進(jìn)一步加大，但房地產(chǎn)行業(yè)景氣向下的拐點(diǎn)尚未出現(xiàn)。重點(diǎn)公司基本擁有較大規(guī)模的預(yù)售房款等待竣工結(jié)算，或有受加息影響較小的出租物業(yè)作為支持，今明兩年的業(yè)績(jī)很難受到目前加息或銀根緊縮等調(diào)控政策的負(fù)面影響。因此，盡管短期內(nèi)行業(yè)和板塊可能會(huì)有沖擊，但仍然維持增持的行業(yè)投資評(píng)級(jí)。
