本周二，北京市地稅局對個人轉(zhuǎn)讓二手房時，征收土地增值稅時扣除項目金額確認(rèn)的相關(guān)問題進(jìn)行了明確規(guī)定，并于12月1日起開始實施。消息一出，多位讀者致電本報，希望進(jìn)一步了解土地增值稅繳納的情況，詢問是否有優(yōu)惠政策。為此，我們在此進(jìn)行進(jìn)一步詳解。
涉稅比例不足交易總量3成
記者了解到，首先對居民個人擁有的普通住宅，在其轉(zhuǎn)讓時暫免征收土地增值稅；其次，對于居民轉(zhuǎn)讓非普通住宅的，凡居住滿五年或五年以上的，免予征收土地增值稅；第三，居住滿三年未滿五年的，減半征收土地增值稅；第四，居住未滿三年的，按規(guī)定計征土地增值稅。12月1日新政策實行后，免征或減征優(yōu)惠的標(biāo)準(zhǔn)不會改變。據(jù)我愛我家和中大恒基統(tǒng)計顯示，土地增值稅的涉稅房屋交易量不足二手房市場交易總量28%（見表），與營業(yè)稅、個稅相比較影響并不大。
兩種繳稅方式算法：
本次《通知》中規(guī)定了土地增值稅的兩種計算方法，哪種方式更劃算？我們請21世紀(jì)不動產(chǎn)專業(yè)人士舉例說明。案例：李女士于2004年購買了富力城一套150平米左右的住宅，新房總價在120萬元，到2006年李女士想要轉(zhuǎn)讓，按目前二手市場的價格，這套住宅總價升至165萬元。
計算方法一：
對既不能夠提供購房發(fā)票證明，又不能提供房屋及建筑物價格評估報告的業(yè)主，按轉(zhuǎn)讓二手房交易價格全額的1%征收率計征土地增值稅。
土地增值稅 = 165萬元×1%=1.65萬元
計算方法二：
對于凡能夠提供購房發(fā)票的住宅，按增值額未超過扣除項目金額50%的部分，稅率為30%計算土地增值稅。
土地增值稅 = （交易價格 - 房產(chǎn)原值 - 各種交易稅費總合 - 每年5%的房產(chǎn)購買原值）×30%
交易價格：165萬元
房產(chǎn)原值：120萬元
交易稅費：3.6萬元（新房契稅：120萬元×3%），4.95萬元（二手交易契稅：165萬元×3%），9萬元（營業(yè)稅：165萬元×5.5%），4.9萬元（個人所得稅：約為交易價格的1-3%）
每年5%的房產(chǎn)購買原值：12萬元（2年×5%×120萬元）
土地增值稅 = （165-120-3.6-4.95-9-4.9-12）×30% = 3.1萬元
通過上述計算，21世紀(jì)不動產(chǎn)專業(yè)人士認(rèn)為，在不違背國家相關(guān)規(guī)定的情況下，按轉(zhuǎn)讓二手房交易價格全額的1%計算土地增值稅這一方式納稅更為劃算。
多家中介機構(gòu)表示，由于政策影響，預(yù)測在12月1日該政策正式實施前，可能會出現(xiàn)涉稅買賣雙方集中過戶，導(dǎo)致交易增加的局面。而從全年二手房市場整體交易走勢來看，征收土地增值稅對其影響交將不會很大
政策回顧
早在1993年，為了規(guī)范土地、房地產(chǎn)市場交易秩序，合理調(diào)節(jié)土地增值收益，維護(hù)國家權(quán)益，國務(wù)院就發(fā)布了《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》。而1995年財政部國家稅務(wù)總局發(fā)布的《中華人民共和國土地增值稅暫行條例實施細(xì)則》（以下簡稱《實施細(xì)則》）更是對土地增值稅的征收范圍、稅率、計算方法以及政策減免等執(zhí)行細(xì)則做出了明確規(guī)定。2006年11月14日出臺的《北京市地方稅務(wù)局關(guān)于個人轉(zhuǎn)讓二手房征收土地增值稅問題的通知》正是依據(jù)以上文件對二手房轉(zhuǎn)讓土地增值稅的征收所做出的明確規(guī)定。
二手房交易納稅列表
房屋性質(zhì)稅種分類
營業(yè)稅 個人所得稅土地增值稅
�。ò�5.5%全額或差額計算征收） （按差額20%或全額核定1%計算征收）（按全額1%或累進(jìn)抵扣計算征收）
已購公房××
�。ㄗ杂�5年以上并且是家庭唯一生活用房）×
二手經(jīng)濟(jì)適用房×√×
二手 商品房滿五年的普通住宅×√×
滿五年的非普通住宅√（需按差額征收）√×
未滿五年的普通住宅√（全額征收）√×
未滿五年的非普通住宅√（全額征收）√√
�。M三年的減半征收；未滿三年的全額征收）
我愛我家說明：注：×不需要交稅；√需要交稅
