業(yè)內(nèi)人士稱，土地增值稅“清算制”對房地產(chǎn)業(yè)高利潤能有多大沖擊，關(guān)鍵在于如何嚴格界定“扣除項目”
2007年房地產(chǎn)稅費調(diào)控的大幕已然開啟。
16日晚，國家稅務總局在下發(fā)的《關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問題的通知》（下稱《通知》）中，明確規(guī)定從2月1日起，房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅的交納將由先前的“預征制”轉(zhuǎn)為實打?qū)嵉摹扒逅阒啤薄?/p>
新華社的分析文章稱，加之此前的城鎮(zhèn)土地使用稅額標準提高2倍、新增建設用地土地有償使用費提高1倍的政策已于1月1日正式實施，在房價高位運行、“且調(diào)且漲”的背景下，2007年房地產(chǎn)稅費調(diào)控的大幕已然開啟。
“扣除項目”是關(guān)鍵
《通知》的發(fā)布意味著房地產(chǎn)開發(fā)項目土地增值稅從“預征”步入“清算”時代。
業(yè)內(nèi)人士介紹，我國現(xiàn)行土地增值稅暫行條例及相關(guān)細則規(guī)定，土地增值稅率為四級超率累進稅率：最低的，增值額未超過扣除項目（即成本）金額50%的，課稅30%；最高的，增值額占扣除金額200%以上的，課稅60%.
但在實際操作中，由于《中華人民共和國土地增值稅暫行條例實施細則》留下了一個“活口”，即涉及成本確定或其他原因而無法據(jù)以計算土地增值稅的，可以預征土地增值稅。結(jié)果各地多采用預征收制。加之土地增值稅是地方稅種，各地征收標準不一，一般預征額多為房屋銷售價格的1%~3%.這一稅率與房地產(chǎn)行業(yè)的高利潤明顯不符。
國稅總局在《通知》中明定，土地增值稅以房地產(chǎn)開發(fā)項目為單位進行清算，封堵兩大漏洞：一是以分期開發(fā)拖延清算的漏洞，對于分期開發(fā)的項目，以分期項目為單位清算。開發(fā)項目中同時包含普通住宅和非普通住宅的，應分別計算增值額；二是賬目不清不能成為逃避清算的理由，對于因賬務不全難以確定轉(zhuǎn)讓收入、扣除項目金額，或未按照規(guī)定期限辦理清算手續(xù)等情況，稅務機關(guān)可按當?shù)赝惼髽I(yè)的一般標準且不低于預征稅率的稅負進行核定征收。
業(yè)內(nèi)人士指出，土地增值稅“清算制”對房地產(chǎn)業(yè)高利潤究竟能有多大的沖擊，關(guān)鍵還要嚴格“扣除項目”的界定，否則，開發(fā)商做大扣除項目，增值額自然又會“縮水”。
地產(chǎn)股過山車
受到土地增值稅清算通知的影響，A股房地產(chǎn)板塊昨日出現(xiàn)暴跌。
昨日，內(nèi)地股市17家上市房地產(chǎn)公司跌停，13家跌幅9%以上。萬科A（17.28，-1.92，-10.00%）（000002.SZ）、保利地產(chǎn)（52.03，-5.78，-10.00%）（600048.SH）、華僑城（000069.SZ）、陸家嘴（14.17，-1.57，-9.97%）（600663.SH）、金地集團（17.76，-1.97，-9.98%）（600383.SH）等龍頭股封死跌停。受此影響，滬深大盤也雙雙大幅下挫。香港股市的內(nèi)地地產(chǎn)股昨日股價也分別下跌5%～7%不等。
而就在此前的15日，內(nèi)地及香港股市的房地產(chǎn)股，出現(xiàn)不同程度的股價飆升。其中，內(nèi)地股市多只地產(chǎn)股沖擊漲停，香港股市多個內(nèi)地概念房企被外資機構(gòu)調(diào)高評級。
國都證券地產(chǎn)行業(yè)分析師孫志敏昨日在接受《第一財經(jīng)日報》采訪時表示，地產(chǎn)股暴跌是受到了《通知》出臺的影響，因為這會在整體上增加地產(chǎn)業(yè)的稅收負擔，再加上前期由于人民幣匯率不斷創(chuàng)出新高，地產(chǎn)股的整體漲幅較大，因此回調(diào)也就相對較猛。
盡管此前“預征”時代的土地增值稅在各地征收標準并不一樣，但實際預征率普遍較低。對于眾多上市房企來說，如果完全按照規(guī)定的累進稅率計算，將對原先有大量土地儲備公司的利潤水平有較大的負面影響。
土地儲備成負擔
對于進軍一線城市的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)來說，這筆開支將成為不小的負擔。
目前股價暴漲而后又暴跌的房地產(chǎn)企業(yè)，大多擁有大量的廉價土地儲備，而且去年業(yè)績出現(xiàn)跨越式增長。如萬科去年的土地儲備增長可能超過1500萬平方米，僅一至三季度的土地儲備增長中，就有60%以上為通過協(xié)議轉(zhuǎn)讓取得的低價地塊。萬科董事長王石近日在博客上透露，2006年度萬科繳稅24.9億元，比2005年增加11.08億元，上升80%.
保利地產(chǎn)也同樣在去年出現(xiàn)土地儲備猛增。在其上市的5個月后，土地儲備猛增500萬平方米左右。而且一線城市如北京、廣州的不少地塊為協(xié)議取得的低價土地。
此外，急升后下跌的股票如中糧地產(chǎn)、九龍山、中華企業(yè)等，也是在內(nèi)地一線城市擁有不少早年買下的低價優(yōu)質(zhì)土地儲備。
東北證券地產(chǎn)行業(yè)分析師袁鵬濤認為，從《通知》的具體內(nèi)容來看，那些前期擁有土地儲備較多、取得土地時間較早的住宅開發(fā)類上市公司受到的沖擊是最大的�！耙话銇碇v，取得土地越早的企業(yè)成本會越低，因為以前的土地多是協(xié)議轉(zhuǎn)讓，而現(xiàn)在都是拍賣，成本不可同日而語。”
孫志敏認為，從《通知》出臺的本意來看，既不是為了打壓房價，也不是為了打壓地產(chǎn)股的股價，而是為了規(guī)范房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展和經(jīng)營。就國際經(jīng)驗而言，一般房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的利潤率在15%左右，而我國目前房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的利潤率遠高于這一數(shù)值，而這很大程度上是得益于囤積土地獲利。
“其實《通知》對住宅開發(fā)類地產(chǎn)股影響較大，但對商業(yè)地產(chǎn)股影響則有限。”袁鵬濤說。
