7月25日，國務(wù)院總理溫家寶主持召開國務(wù)院常務(wù)會議，進(jìn)一步加強(qiáng)土地調(diào)控的工作，
并特別強(qiáng)調(diào)“國有土地使用權(quán)出讓總價款將全額納入地方預(yù)算，實(shí)行‘收支兩條線’管理�！�
7月26日，國土資源部轉(zhuǎn)發(fā)了國務(wù)院辦公廳不久前發(fā)布的《關(guān)于建立國家土地督察制度有關(guān)問題的通知》，要求建立國家土地督察制度，在國土資源部設(shè)立國家土地總督察辦公室。
受此影響，部分經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)地區(qū)浙江、上海等地不同程度地出現(xiàn)了房地產(chǎn)交易量下降的現(xiàn)象，導(dǎo)致房地產(chǎn)稅收減少，繼而也影響到了地方財政收入。而此次“收支兩條線”管理，表面看來似乎再次擰緊了地方財政收入的發(fā)條。
房地產(chǎn)稅收唱主角
作為近年來房地產(chǎn)開發(fā)增速較快的省份，山東省自2003年以來開發(fā)投資年均遞增30%以上，房地產(chǎn)業(yè)所提供的稅收也連續(xù)保持大幅增長，成為涉及稅種較多、收入規(guī)模較大的行業(yè)之一，以及地方財政增收的重要來源。僅2005年，山東省與房地產(chǎn)相關(guān)的稅收，扣除上繳中央部分后的余額為97.7億元。而在各地房地產(chǎn)稅收不斷增長的勢頭下，來自土地出讓金的收入更是居高不下。
根據(jù)國務(wù)院發(fā)展研究中心的一份調(diào)研報告顯示，在一些地方政府中，土地直接稅收及城市擴(kuò)張帶來的間接稅收占地方預(yù)算內(nèi)收入的40%，而土地出讓金凈收入占政府預(yù)算外收入的60%以上。
“一般地區(qū)的房地產(chǎn)稅收在地方財政收入中的比例基本上不超過8%-10%，而經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)的地區(qū)則會高一些，比如青島為20%.按照地方財政的全部收入計算，盡管來自房地產(chǎn)行業(yè)的收入不少，但現(xiàn)在主要的還不是房地產(chǎn)稅收，而是土地出讓金的批租收入，即一級市場的收入，這實(shí)際上帶有土地財政的特征，并且只是一種短期行為，而且目前存在很多不規(guī)范的行為�！必斦控斦茖W(xué)研究所所長賈康向《財經(jīng)時報》記者表示。
國家稅務(wù)總局稅收科學(xué)研究所研究員張培森也認(rèn)為，在各地的財政收入中，房地產(chǎn)稅收所占的比重實(shí)際上很低，一般地區(qū)大多數(shù)不過5%左右，而土地收入?yún)s幾乎能夠占到50%-60%左右，經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)的地區(qū)甚至?xí)鲞@個數(shù)字。
據(jù)賈康的介紹，與土地開發(fā)相關(guān)的“批租”、“使用權(quán)轉(zhuǎn)讓”收入，是近年來地方政府實(shí)際可用財力的重要來源，尤其在一些工商業(yè)活動較繁榮的地區(qū)和西部開發(fā)首先啟動的地區(qū)，“土地財政”占地方財政綜合收入的比重相當(dāng)高。有相當(dāng)數(shù)量的地方政府，具有對“土地財政”高度依賴的特征，而且在土地開發(fā)利用上，短期行為的色彩濃厚�！暗胤截斦䦟ν恋亟灰资杖氲钠毡橐蕾�，也是地方政府壟斷土地一級市場的動因�！�
地產(chǎn)財政空間較大
既然房地產(chǎn)稅收目前的比例普遍不是很高，那么多大的比例才是合適的？業(yè)界普遍表示，由于不同地區(qū)各自的發(fā)展特征并不相同，這個比例應(yīng)該有所區(qū)別，很難說什么樣的比例才是最合適。
“現(xiàn)在不是簡單地說多大比例合適的問題，而是應(yīng)該逐漸提高來自不動產(chǎn)稅（即物業(yè)稅）在地方財政中所占的比重，這其中的關(guān)鍵在于這部分稅收的征收體制依托是否已經(jīng)塑造好了�！辟Z康強(qiáng)調(diào)說。
賈康所說的體制依托，實(shí)際上指的就是不動產(chǎn)稅的征收所需要具備的基礎(chǔ)條件，如詳實(shí)的不動產(chǎn)登記資料，有效的政府稅收征管，對房地產(chǎn)進(jìn)行低成本的科學(xué)評估方法等等。
有資料顯示，在西方發(fā)達(dá)國家比較成熟的市場經(jīng)濟(jì)中，地方政府來自不動產(chǎn)方面的稅收收入高達(dá)60%-80%，一般地區(qū)也能達(dá)到40%-50%.“盡管各個地方的情況不同，但可以肯定的是這已經(jīng)成為地方政府的一個支柱性財源�！�
中央財經(jīng)大學(xué)副教授喬志敏也對記者表示，在一些土地私有制國家中，物業(yè)稅在地方財政收入中所占的比例很高，“40%以上的現(xiàn)象極為普遍”。
而我們國家地方政府特別看重的是土地財政，即土地開發(fā)的初級市場，或者是交易環(huán)節(jié)所產(chǎn)生的收入�！暗灰篆h(huán)節(jié)的波動性大、可靠性不足。而物業(yè)稅是一種持續(xù)的常規(guī)性財政收入流，能為地方財政提供穩(wěn)定的基礎(chǔ)，可以看作是切斷地方政府的這種依賴、并為地方財政收入提供穩(wěn)定來源的手段，應(yīng)當(dāng)逐步把物業(yè)稅培育、發(fā)展為地方政府的主要財政收入�！�
除了地方政府對于土地收入的依賴，不得不承認(rèn)的是現(xiàn)行的稅收政策所存在的制度缺失。
賈康把中國房地產(chǎn)稅費(fèi)的現(xiàn)狀概括為兩個雙軌制和一個不規(guī)范。“目前我國有關(guān)房地產(chǎn)的稅收表現(xiàn)為內(nèi)資外資的‘雙軌’，兩套稅制。對內(nèi)資企業(yè)，我們現(xiàn)在房產(chǎn)稅和有關(guān)土地的其他稅收是分開的，而外資企業(yè)卻有一個統(tǒng)一的房地產(chǎn)稅。另外一個雙軌，就是城鄉(xiāng)之間是雙軌的，分割的。與此同時，在正稅之外，還有非常復(fù)雜的收費(fèi)。項目繁多，規(guī)范程度很低。另外在中央和地方政府之間，對來自不動產(chǎn)的收入，多年以來一直在不規(guī)范的形式下博弈。這種稅費(fèi)的不規(guī)范和我們現(xiàn)在整個市場經(jīng)濟(jì)發(fā)展的取向越來越不相容。”
對于房地產(chǎn)稅收作為各地區(qū)主要的收入來源，賈康和喬志敏都認(rèn)為這個趨勢很明顯�！皣业暮暧^調(diào)控有可能導(dǎo)致房地產(chǎn)開發(fā)趨緩和交易額下滑，從而影響地方財政收入的穩(wěn)定增長，但這只是一個短期現(xiàn)象。”
“收支兩條線”規(guī)范地方財政
針對過去地方政府掌控土地批租的現(xiàn)象，賈康對記者表示，這部分收入中央原本希望能拿一半，但發(fā)現(xiàn)很難，最終定為5%.“但我們調(diào)查后發(fā)現(xiàn)其實(shí)連3%都拿不到。同時，這部分收入屬預(yù)算外的預(yù)算外運(yùn)行，全國各地連最基本的數(shù)據(jù)都沒有�！�
因此這次針對國有土地使用權(quán)出讓總價款實(shí)行“收支兩條線”的結(jié)果就是，
將原來地方政府收到土地出讓金以后不進(jìn)國庫、由自己支配，改為現(xiàn)在的所要求的所征得收入統(tǒng)統(tǒng)進(jìn)入國庫，和地方政府的直接物質(zhì)利益并不掛鉤，并接受人大監(jiān)督，實(shí)行預(yù)算透明、統(tǒng)籌協(xié)調(diào)和合理安排。“走預(yù)算程序和不走預(yù)算程序?qū)峭耆煌膬蓚�效果。”
喬志敏認(rèn)為，收支兩條線的土地管理會切斷個人或者部門利益，但房地產(chǎn)行業(yè)對于地方財政收入的貢獻(xiàn)卻不會下降�！笆聦�(shí)上，目前房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展仍然很強(qiáng)勁。房地產(chǎn)對地方財政收入的作用還看不出下降的趨勢�！�
賈康也表示，任何宏觀調(diào)控手段所針對的對象都是房地產(chǎn)炒作行為，而不是為了打壓房地產(chǎn)行業(yè)�！笆罩蓷l線是正面效應(yīng)很明顯的改革，它只是把原來預(yù)算外的收入調(diào)到了預(yù)算內(nèi)，使得房地產(chǎn)行業(yè)管理和利潤貢獻(xiàn)更加規(guī)范，政府的短期行為大大減少，提高了資金管理的規(guī)范性和透明度，使得資金的掌握和使用更加合理，而不會影響對地方財政收入長期增長的趨勢。另外收支兩條線是針對交易環(huán)節(jié)，而物業(yè)稅在保有環(huán)節(jié)，未來這兩個環(huán)節(jié)應(yīng)該配套�！�
