自5月份以來,國家連續(xù)出臺了一系列政策力圖對房地產(chǎn)價格進行調(diào)控,一時間,房產(chǎn)市場暗流涌動,各方眾說紛紜。老百姓喜憂參半,喜的是政府大力解決房價問題,憂的是房價到底何時能降。特別是繼“營業(yè)稅”之后,“個稅”時代的接踵而至,手忙腳亂的購房者應(yīng)接不暇時,思考最多的就是在這個較為特殊的時期該如何購買二手房?
“個稅”不是新稅種,購房者無須驚慌
“我愛我家”專家指出,對于二手房交易征收“個稅”,政府早有明確規(guī)定。早在1999年國稅總局、建設(shè)部、財政部就已下發(fā)了關(guān)于個人售房應(yīng)繳納個人所得稅的相關(guān)通知。此外,在《關(guān)于個人出售住房征收個人所得稅有關(guān)問題的通知》(京財稅[2003]732號)等文件中也已要求二手房交易需繳納個稅,并對個稅數(shù)額提供了計算公式。但在北京二手房市場,個稅繳納全憑自覺,繳納個稅的業(yè)主寥寥無幾。此番國家對于征收“個稅”采取“先稅后證”的強制性態(tài)度,也無非是對之前業(yè)主自覺申報所造成稅款流失的一種補救,因此,對于購房者來說,根本不用驚慌。而且,根據(jù)北京市地稅局的通知規(guī)定:“如果不能提供房屋原值的,將按納稅人住房轉(zhuǎn)讓收入的1%核定應(yīng)納個人所得稅額;能提供完整資料的,按應(yīng)繳個稅額的20%計算! 而從目前二手房市場的實際情況來說,大部分房屋業(yè)主已經(jīng)無法提供完整的裝修發(fā)票、購房發(fā)票、稅票、購房合同等憑證,根據(jù)規(guī)定將會按照1%來核定該稅費。如此算下來,即便是需要交納個稅也不是很多,即使業(yè)主部分或全部將此稅費轉(zhuǎn)稼到購房者身上,數(shù)額不多的稅費也不會成為困擾購房者買房的“顧慮”和“阻礙”。
“個稅”躲避方法較險,購房者慎行
從8月1日二手房交易開始征收個稅起,各種媒體以及網(wǎng)上論壇就開始流傳各種避稅方式。但其中有些方式讓人不太愿意恭維,“做低合同價”、“假過戶”、“假離婚”、“假贈與與真轉(zhuǎn)讓”等一些避稅方法也開始現(xiàn)身。對于買賣雙方來說,這些花樣繁多的“避稅”方法看似能夠“省錢”,實事上卻存在很大的隱患風(fēng)險,稍一個不留神購房者就有可能掉進其編織的“美麗”陷阱中。因此,購房者交易時更要小心謹慎。
。1)“做低合同價”
風(fēng)險:購房者購買“做低合同價”的房屋后,再次出售時,先行做低的過戶價再很有可能會拉大買賣的差額;而且,隨著稅收政策的不斷調(diào)整,下一次出售房屋時也有可能導(dǎo)致各項稅費的增加。
。2)“假過戶”
風(fēng)險:因為其相當長一段時間內(nèi)無法辦理交易過戶,購房的產(chǎn)權(quán)并不是買家的,未來買賣兩方無論哪一方反悔都會造成糾紛。如果房價上漲,房主可能寧愿賠償違約金也不賣,買方只能重新選擇房源。假如四五年后房屋獲得房產(chǎn)證時樓價跌了,買家必然也不愿繼續(xù)交易了。
(3)“假離婚”
風(fēng)險:因為是假離婚,雙方在辦理離婚手續(xù)對財產(chǎn)的分割不會作過多考慮。因此,離婚后一但出現(xiàn)一方為了私利而拒絕復(fù)婚的話,另一方是很難維護自己的合法權(quán)益。
。4)“假贈與與真轉(zhuǎn)讓”
風(fēng)險:由于贈與不是買賣行為,購房者無法辦理貸款,只能一次性支付現(xiàn)金,對于買房來說壓力將會很大。而買方拿到房產(chǎn)后如果發(fā)生了質(zhì)量問題,在法律上不受保護,很難要求房主賠償。
個稅時代購買二手房省錢竅門
一是,可以選擇購買無稅或低稅費的房屋。像二手房中的已購公房大都已在五年以上,沒有稅費負擔(dān)。而回龍觀、天通苑等地區(qū)的二手經(jīng)濟適用房,根據(jù)政策規(guī)定,未住滿五年的出售時價格不得高于當初購買價,也就是按成本價格出售。這樣的話,根據(jù)個稅按差額20%征收的計算公式,二手經(jīng)濟適用房出售與購買價格等同,也就不要交納個稅了,降低了購房者的許多成本。對于北京大多數(shù)中低收入置業(yè)群體而言,可能是用攢了大半輩子的積蓄來買房,在目前這種價格較高、稅費較多的客觀市場情況下,選擇購買“無稅”、“低稅”的房屋,即能滿足他們的置業(yè)需求又能降低購房成本。
二是,90㎡以下的小戶型房屋總價低,投資自住兩相宜。小戶型二手房“面積雖小,五臟俱全”,總價相對較低,尤其是在“個稅”時代,購買小戶型二手房確是不錯的省錢辦法。而且,小戶型二手房大都分布在較成熟區(qū)域,如亞運村、中關(guān)村、方莊、團結(jié)湖等,也有部分小戶型二手房分布在遠郊區(qū)縣軌道交通較便利區(qū)域,像通州等地區(qū)。這些區(qū)域整體居住氛圍較好、購物、娛樂、醫(yī)療、教育等配套都相對較成熟,較為符合購買需求。
除此之外,從國家出臺的政策來看,90㎡以下的小戶型房屋將會成為引領(lǐng)未來房地產(chǎn)市場消費的主旋律。從以往交易來看,小戶型房屋不論是轉(zhuǎn)手出售還是投入到房屋租賃市場出租,都是很有市場的。尤其是在新政之下,購買小戶型房屋也能夠避免置業(yè)風(fēng)險的發(fā)生,較為保險。
“我愛我家”認為,“個稅”時代,二手房相對一手房而言,整體優(yōu)勢還是較為突出的。以前人們下不了決心該不該買房,是因為不知道個稅出臺后究竟會有怎樣的政策,市場走勢該如何發(fā)展。如今政策頒布后,對于購房者來說,心里懸著的石頭總算可以落地了,而且并非像之前所想的那樣可怕,市場與百姓也終于可以塌實了。因為個稅的落地,未來的市場預(yù)期與市場走勢將會變更加明朗、穩(wěn)定。對于購房來說,不如趁現(xiàn)在市場走勢較清晰的情況下,該買房時就買房。