假“贈(zèng)與”真“買賣”“以租代售”做低合同總價(jià)
6月1日起全額征收營(yíng)業(yè)稅，8月1日開(kāi)始征收個(gè)稅，近期一系列針對(duì)二手房交易的稅收政策實(shí)施，令購(gòu)房不足五年、并打算將房屋轉(zhuǎn)讓的業(yè)主著實(shí)“難受”了好一陣子。但在經(jīng)歷了短暫陣痛后，記者近日在北京、哈爾濱等城市采訪了解到，假“贈(zèng)與”真“買賣”、“以租代售”以及利用裝修做低房?jī)r(jià)等避稅手段開(kāi)始粉墨登場(chǎng)，新一輪避稅大戰(zhàn)也開(kāi)始在二手樓市上演。
假“贈(zèng)與”真“買賣”
有房產(chǎn)中介向記者透露，由于房屋贈(zèng)與行為在交易過(guò)程中一般只收取手續(xù)費(fèi)，由此涉及的營(yíng)業(yè)稅等稅費(fèi)都是免交的，所以，一時(shí)間贈(zèng)與行為成為二手房交易當(dāng)中的一個(gè)常見(jiàn)避稅方式，也深受交易雙方的青睞。
哈爾濱市的陳女士欲將2004年花40萬(wàn)元購(gòu)買的一套80平方米住房出售，有人建議陳女士跟買方以親屬的身份辦理贈(zèng)予公證，于是她與購(gòu)房者私下簽訂協(xié)議，以50萬(wàn)元成交。
她給記者算了筆賬，如果以50萬(wàn)元估值，“贈(zèng)與”轉(zhuǎn)讓的主要稅費(fèi)有1.75萬(wàn)元；而在辦理正常過(guò)戶的情況下，要繳5.5萬(wàn)元稅費(fèi)。
針對(duì)這種交易方式，北京房產(chǎn)中介“鏈家地產(chǎn)”市場(chǎng)總監(jiān)金育松接受記者采訪時(shí)說(shuō)，對(duì)購(gòu)買者來(lái)說(shuō)，如何約定付款方式，是一個(gè)重要問(wèn)題，因?yàn)橘?zèng)與人在贈(zèng)與財(cái)產(chǎn)權(quán)利轉(zhuǎn)移之前可以撤銷贈(zèng)與，即使買家已經(jīng)付了定金，也對(duì)出售方?jīng)]有約束力。
“以租代售”
與假“贈(zèng)與”真“買賣”的避稅方式相似，以租代售的形式也是熬過(guò)五年期限最常用的避稅方式。
記者了解到，“以租代售”避稅方式是指雙方在確定成交的意愿下先簽訂房屋租賃合同，租賃期限到辦理產(chǎn)權(quán)過(guò)戶不繳納營(yíng)業(yè)稅的時(shí)間（即取得產(chǎn)權(quán)五年）為止，雙方在租賃合同里約定，買賣雙方在正式簽訂買賣合同并實(shí)現(xiàn)產(chǎn)權(quán)過(guò)戶后，買方可以將先期支付的租金用以沖抵購(gòu)房款。
北京千萬(wàn)家房產(chǎn)中介市場(chǎng)總監(jiān)常淑娟說(shuō)，由于房屋的價(jià)格具有極大的可變因素，假如在簽訂租賃合同時(shí)，所簽的價(jià)格與所要求的“五年限制”時(shí)間之差后的該房屋價(jià)格是不一樣的，如果房屋價(jià)格上漲了，那賣家完全可以寧愿賠償違約金也不愿意按以前約定價(jià)格賣掉房子，這對(duì)于買家來(lái)說(shuō)，則要承擔(dān)由此帶來(lái)的諸多機(jī)會(huì)成本。
做低合同總價(jià)
一位業(yè)內(nèi)人士告訴記者，和前兩種相對(duì)簡(jiǎn)單的避稅方式相比，利用做低合同總價(jià)避稅是一種相對(duì)復(fù)雜的避稅方式。但這種方式也是交易雙方最為普遍采用的避稅手段，它可以為出售者和購(gòu)買者節(jié)省大量的稅費(fèi)成本。
該人士舉例說(shuō)，霍小姐2004年在北京以65萬(wàn)元購(gòu)買了一套商品房，并且花了六萬(wàn)元的裝修費(fèi)；今年8月份她以100萬(wàn)元的價(jià)格把房子賣給了王先生。如果按照實(shí)際的交易價(jià)格辦理登記，霍小姐需要繳納5.5萬(wàn)元的營(yíng)業(yè)稅和一萬(wàn)元的個(gè)人所得稅（按售房收入×1%計(jì)算）；而王先生也需要繳納15000元的契稅。
但交易雙方為了避稅，將合同價(jià)做到72萬(wàn)，則霍小姐只需要交納3.96萬(wàn)的營(yíng)業(yè)稅，同時(shí)，王先生的契稅只需要交納10800.
對(duì)于這種交易方式，金育松說(shuō)，這其中面臨的風(fēng)險(xiǎn)是法律意義上的。房屋交易標(biāo)的額是按照合同為準(zhǔn)，萬(wàn)一在購(gòu)買方獲得房屋產(chǎn)權(quán)之后，余款的劃割按照合同價(jià)支付，出售者就要面臨巨額房款的損失。另外，作為購(gòu)買者在未來(lái)轉(zhuǎn)手交易時(shí)，購(gòu)房原值按照此合同價(jià)計(jì)算，必將產(chǎn)生更多的售房受益，從而面臨大幅的個(gè)人所得稅支出，到時(shí)會(huì)得不償失。
