中介市場出現(xiàn)四大特征
個稅影響小于營業(yè)稅，中長期交易量穩(wěn)步增長，中介洗牌在所難免
7月26日，國稅總局發(fā)布強制征收個人二手房轉(zhuǎn)讓所得稅的通知，通過稅收來規(guī)范二手房市場，進而穩(wěn)定房價，促進房地產(chǎn)市場穩(wěn)定、健康發(fā)展。該通知確實給本不平靜的二手樓市又注射了強心劑。那么二手樓市的發(fā)展究竟會怎樣？
個稅影響應(yīng)小于營業(yè)稅
在8月1日前幾天，受“個稅”新政策影響，市場出現(xiàn)了與5月末國家提高征收營業(yè)稅年限（由2年改為5年）時相同的集中過戶的高峰現(xiàn)象。此后一段時間二手樓市觀望氣氛濃重，交易量有所下降，并有部分業(yè)主“惜售”和“稅費轉(zhuǎn)稼”的現(xiàn)象。
由于目前北京、深圳二手房市場仍然是一個房源偏緊、供不應(yīng)求的賣方市場，且過去的一段時間二手房與一手房一樣，價格漲幅較大，而從目前的情況來看，在短期內(nèi)，將會出現(xiàn)一個市場觀望期。業(yè)主與客戶將會出現(xiàn)觀望情緒，短期內(nèi)將有可能出現(xiàn)業(yè)主由售轉(zhuǎn)租的“惜售”行為和二手房交易中“稅費轉(zhuǎn)稼”的現(xiàn)象。二手房交易量將會在短期內(nèi)有一定幅度的下降，但這個觀望期不會太長。
由此看來，雖然個稅稅率高達20％，但個稅的影響將不會超過營業(yè)稅對市場的影響。首先，營業(yè)稅為全額征收，而個稅僅差額征收；其次，個稅征收中有稅費抵扣項目，如裝修費、合理費用、交易過程中產(chǎn)生的稅費等；另個稅征收還有政策性優(yōu)惠，如已購公房是住滿五年的唯一居所，出售可以免個稅，再如出售自有住房后一年內(nèi)購買住房的，可部分或全部退稅等。因此個稅影響將不會超過營業(yè)稅對二手房市場的影響。
中長期交易量將穩(wěn)步增長
就中長期而言，交易量仍將穩(wěn)步增長，二手房房價上漲勢頭將趨緩，但不會出現(xiàn)降價現(xiàn)象。由于北京、深圳等地的二手房市場中自住型購房需求占90％以上，這種剛性的購房需求中有相當一部分是從一手房市場中轉(zhuǎn)移過來的。由于二手房整體價格相對一手房要低，且具有地段優(yōu)勢與現(xiàn)房優(yōu)勢，因此，從中長期來看，二手市場上的購房需求仍將大量存在。
另外，從出售角度而言，各區(qū)域城市仍有很大區(qū)別。在以往政策執(zhí)行中，上海等房產(chǎn)投機炒房較為嚴重的地區(qū)，大量“殺跌出局，斬倉拋盤”現(xiàn)象明顯。但由于北京、深圳等地整體房地產(chǎn)投機炒房較少，不會出現(xiàn)由于征稅而導(dǎo)致大量拋盤現(xiàn)象出現(xiàn)，因此房價驟降的現(xiàn)象不會出現(xiàn)。
中介洗牌將在所難免
在市場調(diào)整的同時，房地產(chǎn)經(jīng)紀行業(yè)也面臨一輪洗牌。因為從市場發(fā)展的角度來看，“兩稅”落地后，市場的走向?qū)⒏右?guī)范。
首先，欺上瞞下吃差價，不規(guī)范的交易行為很快將從市場上銷聲匿跡。以往靠倒買倒賣，賺取差價騙客戶來盈利的中介公司將會在市場上面臨很大的危機。
其次，中小中介公司在市場上的生存空間越來越小，但大型的品牌中介公司，特別是誠信經(jīng)營的大型品牌中介公司實際的業(yè)務(wù)交易量卻在明顯上升。這表明，不但老百姓對中介公司的認可度在不斷上升，同時在中介市場中的交易量也在越來越向大型的品牌中介靠攏。
新政策出臺后，以吃差價為主要經(jīng)營模式的經(jīng)紀公司和一些中小中介公司會更多更快地被淘汰出局。而抗御風(fēng)險能力強，服務(wù)好，產(chǎn)品創(chuàng)新能力強的大型品牌中介公司將在市場上走得更遠。不僅二手房的交易量會向其聚集，中介行業(yè)整體的發(fā)展格局也會因為他們而調(diào)整。后“兩稅”時代，市場洗牌與房地產(chǎn)中介行業(yè)的調(diào)整將會在所難免。
市場前景將會更加樂觀
在目前宏觀調(diào)控的大背景下，此次強征個稅的政策不會像以往那樣推行兩三個月就無疾而終。按照目前宏觀調(diào)控的狀況，此次新政策應(yīng)該會落到實處。
早先懸在二手房市場上的兩把“利劍”—“營業(yè)稅”和“個稅”，目前都已經(jīng)完全落地了。營業(yè)稅和個人所得稅出臺前，中介公司和百姓一直考慮政策出臺的時間及其影響。兩項政策的落實，反而使市場前景變得更加明朗。后“兩稅”時代，在經(jīng)歷過一輪短暫的觀望后，二手房市場仍然是該買的買，該賣的賣。
從中長期來看，市場心態(tài)也將趨于平穩(wěn)，市場走勢會更加明朗。二手房市場將會是一個更加穩(wěn)定、積極、繁榮的市場。
