原有個稅優(yōu)惠政策不變
自用5年以上的唯一生活用房，免征個稅
從8月1日起，北京的二手房轉讓必須繳20%的個人所得稅。
昨天，國家稅務總局在網站上正式發(fā)布了《國家稅務總局關于個人住房轉讓所得征收個人所得稅有關問題的通知》，首次明確二手房交易應繳納個人所得稅，時間是從8月1日起。北京市地稅局相關負責人隨后向記者證實，北京的二手房交易將從8月1日起強制繳納個稅。
不納稅不能過戶
此前，二手房交易的個稅采取自愿繳納原則。此次《通知》明確：“個人轉讓住房應繳納的個人所得稅，應與轉讓環(huán)節(jié)應繳納的營業(yè)稅、契稅、土地增值稅等稅收一并辦理�！边@證實了此前業(yè)內“先稅后證”的猜測，即不納稅不能辦理產權過戶。
合理費用不繳稅
那么，賣一套二手房，哪些收入該繳納個稅？通知規(guī)定，“允許從其轉讓收入中減除房屋原值、轉讓住房過程中繳納的稅金及有關合理費用�！焙侠碣M用包括，裝修費用、住房貸款利息、手續(xù)費、公證費等。但裝修費用的扣除是有限額的。
以實際成交價為準
對虛報價格的現(xiàn)象，通知規(guī)定，個稅的征收以實際成交價格為轉讓收入。如果納稅人申報的住房成交價格明顯低于市場價格且無正當理由的，征收機關依法有權根據(jù)有關信息核定其轉讓收入，但必須保證各稅種計稅價格一致。今年7月10日，北京市地稅局已經出臺了北京各地區(qū)房價的最低基本計稅價，因此，虛報價格的情況不太可能發(fā)生。
原個稅優(yōu)惠政策不變
原個稅優(yōu)惠政策依然不變。即：對出售自有住房并擬在現(xiàn)住房出售1年內按市場價重新購房的納稅人，其出售現(xiàn)住房所繳納的個人所得稅，先以納稅保證金形式繳納，再視其重新購房的金額與原住房銷售額的關系，全部或部分退還納稅保證金；對個人轉讓自用5年以上，并且是家庭唯一生活用房取得的所得，免征個人所得稅。
專家觀點
二手房價格將有所上揚
■5年內房產將增加交易成本
鏈家市場研發(fā)中心王志偉告訴記者，除去房屋交易時要繳納的契稅、營業(yè)稅和印花稅等，再除去10%的裝修費用，一套5年內的房子，只要在原值的基礎上漲價17%以上，都需要繳納20%的個稅。
■買賣雙方購房意愿將受挫
因為北京二手房市場供求比嚴重失衡、供遠小于求的現(xiàn)狀，賣方一般都會把稅費的增加轉嫁到買方身上。買方對這種行為并不樂意。購房客戶唐先生說：“我支持國家調控政策，但不希望房主總把成本轉到我們買方身上，那調控就變成漲價了。”
鏈家市場研發(fā)中心王志偉表示，賣方想轉嫁費用會增加交易難度，部分持有5年內房產的業(yè)主可能會等等看，一些房產接近5年的可能會延遲入市時間。經歷了此前營業(yè)稅征收時間由2年改為5年的影響后，北京二手房成交速度已經大大放緩，這次再強制征收個稅會讓買賣雙方的交易意愿進一步下挫。
■投機性高檔房交易受抑制
個稅是按照房屋交易的差價進行征收，被專家認為是最能打擊樓市投機炒房行為的有力手段。業(yè)內人士認為，一般高檔房買賣差價比較高，而且一般比較新，基本都在5年征收期限內，所以，個稅的征收對這部分房產交易影響最大。
■二手房價格將有所上揚
“信一天”專業(yè)人士表示，經歷營業(yè)稅考驗，超過九成房主更習慣于將新增售房成本轉嫁于消費者身上，因此當營業(yè)稅征收政策出臺后，二手房價均呈現(xiàn)階梯上漲趨勢，此次個稅的施行會同樣如此，房主更習慣將個稅轉嫁，房價因此進一步上漲，平均成交單價漲幅因此可能達0.6%左右。
預測
8月1日前二手房
過戶量會激增 人們對6月1日營業(yè)稅新政正式實施前兩天，二手房集中過戶的擁擠場面依然記憶猶新。今天距個稅強制征收的“最后期限”還有5天，業(yè)內人士認為，二手房過戶量會在這幾天內迅速增加，以規(guī)避稅費的增加。
但鏈家市場研發(fā)中心的王志偉表示，目前能夠提前過戶的，大多是最近已經談好的，并且貸款等手續(xù)也已經辦妥了。如果是那些在談房產，如果想在短短5天內辦理所有手續(xù)，可能會有困難，因為貸款審批環(huán)節(jié)需要比較長的時間。
二手房個稅怎樣繳
個稅征收公式：
個稅=（售出價-房屋原值-轉讓住房過程中繳納的稅金-合理費用）×20%
扣除項目包括
■房屋原值
購置該房屋時實際支付的房價款及繳納的相關稅費。
包括：商品房、自建住房、經濟適用房、已購公有住房、城鎮(zhèn)拆遷安置住房。
■轉讓過程中繳納的稅金
納稅人在轉讓住房時實際繳納的營業(yè)稅、城市維護建設稅、教育費附加、土地增值稅、印花稅等稅金。
■合理費用：
支付的住房裝修費用。
在轉讓前實際發(fā)生的裝修費用，可在以下規(guī)定比例內扣除：
�。�1）已購公有住房、經濟適用房：最高扣除限額為房屋原值的15%；
�。�2）商品房及其他住房：最高扣除限額為房屋原值的10%.
納稅人原購房為裝修房，即合同注明房價款中含有裝修費（鋪裝了地板，裝配了潔具、廚具等）的，不得再重復扣除裝修費用。
