隨著城鎮(zhèn)建設(shè)步伐的加快，各地房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)迅速發(fā)展，對房地產(chǎn)開發(fā)及建筑安裝企業(yè)稅收征管的任務(wù)日益繁重。由于對該行業(yè)管理上的陌生，企業(yè)所得稅日常征管工作的難度加大，存在的問題也較明顯。
由于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)通常是多個項目同時開發(fā)或先后滾動開發(fā)，其支出的相應(yīng)費用難以準確歸集，從而在銷售成本結(jié)轉(zhuǎn)和期間費用扣除上會計處理可能存在不確定因素，稅務(wù)機關(guān)實地核實難以著手。
在實際征管工作中，以預(yù)計營業(yè)利潤額計算繳納企業(yè)所得稅，實質(zhì)上是一種預(yù)征行為，雖然方便了稅務(wù)機關(guān)的管理，但會形成一個潛在的問題。即在開發(fā)產(chǎn)品完工后，要求企業(yè)按規(guī)定計算實現(xiàn)的銷售收入并結(jié)轉(zhuǎn)其對應(yīng)的銷售成本，計算出對應(yīng)的實際利潤（或虧損）額，再將與預(yù)計營業(yè)利潤之間的差額并入當(dāng)期應(yīng)納稅所得額計算繳納企業(yè)所得稅，如果不采取措施加強對有關(guān)未完工開發(fā)產(chǎn)品的監(jiān)控，完全可能出現(xiàn)納稅人多轉(zhuǎn)成本的情況。
對于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在實施房屋拆遷過程中發(fā)生的拆遷費用，由于各地對拆遷補償?shù)臉藴什灰�，而且在實際拆遷過程中由于受到各部門之間的影響，稅務(wù)機關(guān)對房開企業(yè)拆遷費用支付情況不了解，而且拆遷費用支付憑證不規(guī)范，無法確定其真實性，從而形成稅收管理漏洞。
由于地方稅務(wù)局在個人所得稅的征收方式上不盡合理，基本上是在征收建安營業(yè)稅和銷售不動產(chǎn)營業(yè)稅時附征，造成納稅人混淆企業(yè)所得稅與個人所得稅的概念，特別是一些私營房開企業(yè)一直認為稅務(wù)機關(guān)是在重復(fù)征稅，使管理的工作難度加大。
解決這些問題，一是根據(jù)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)通常都是多個項目同時開發(fā)或先后滾動開發(fā)的特點，在日常管理工作中采取“一一對應(yīng)”的管理措施，要求納稅人把開發(fā)產(chǎn)品的建造成本即開發(fā)產(chǎn)品完工前發(fā)生的各項支出，按照各個開發(fā)項目嚴格劃分完工與否逐個逐項分別歸集，為準確結(jié)轉(zhuǎn)銷售成本奠定基礎(chǔ)。二是嚴格按照《中華人民共和國房地產(chǎn)管理法》的相關(guān)規(guī)定，確認商品房預(yù)售行為。即對符合下列條件的確認為預(yù)售：（一）已交付全部土地使用權(quán)出讓金，取得土地使用權(quán)證書；（二）持有建設(shè)工程規(guī)劃許可證；（三）按提供預(yù)售的商品房計算，投入開發(fā)建設(shè)的資金達到工程建設(shè)總投資的25%以上，并已經(jīng)確定施工進度和竣工交付日期；（四）向縣級以上人民政府房產(chǎn)管理部門辦理預(yù)售登記，取得商品房預(yù)售許可證明。對收取了預(yù)售款項的房開產(chǎn)品，應(yīng)當(dāng)將有關(guān)登記情況及時報稅務(wù)機關(guān)備案，對預(yù)售后實現(xiàn)銷售的也應(yīng)當(dāng)及時報告稅務(wù)機關(guān)，便于對該類房開產(chǎn)品逐個落實銷售成本的結(jié)轉(zhuǎn)，避免房開企業(yè)拖延銷售收入的實現(xiàn)。三是通過加強與城建規(guī)劃部門、房產(chǎn)管理部門和土地管理部門的日常聯(lián)系，定期交換相關(guān)信息，了解房開企業(yè)的經(jīng)營情況。四是針對房開企業(yè)的特殊性，在納稅人辦理納稅申報的時候，要求納稅人完善相關(guān)申報表的說明，如申報當(dāng)期實現(xiàn)的預(yù)售收入、銷售收入、當(dāng)期的開發(fā)產(chǎn)品完工情況、按銷售的開發(fā)產(chǎn)品進行銷售成本結(jié)轉(zhuǎn)的明細情況等。五是國、地稅機關(guān)切實加強日常聯(lián)系，增進相互協(xié)調(diào)和信息溝通。力爭通過相互協(xié)作的方式，在房開企業(yè)的建筑材料購進、修理修繕費用支付、營業(yè)稅金及附加的征收及計算扣除等方面實現(xiàn)信息交流，共同規(guī)范該行業(yè)納稅人的財務(wù)核算管理，有力地推進國、地稅征管，提高稅源的監(jiān)控管理質(zhì)量。
報當(dāng)期實現(xiàn)的預(yù)售收入、銷售收入、當(dāng)期的開發(fā)產(chǎn)品完工情況、按銷售的開發(fā)產(chǎn)品進行銷售成本結(jié)轉(zhuǎn)的明細情況等。五是國、地稅機關(guān)切實加強日常聯(lián)系，增進相互協(xié)調(diào)和信息溝通。力爭通過相互協(xié)作的方式，在房開企業(yè)的建筑材料購進、修理修繕費用支付、營業(yè)稅金及附加的征收及計算扣除等方面實現(xiàn)信息交流，共同規(guī)范該行業(yè)納稅人的財務(wù)核算管理，有力地推進國、地稅征管，提高稅源的監(jiān)控管理質(zhì)量。
