4月20日，國家統(tǒng)計局新聞發(fā)言人、國民經(jīng)濟綜合統(tǒng)計司司長鄭京平在國務院新聞辦新聞發(fā)布會上表示，一季度我國房地產投資增長速度為22.2%，同時，70個大中城市的房屋銷售價格仍然在高位上漲，同比上漲6.3%.

　　5月22日，歷經(jīng)5年沉浮的北京摩根中心土地出讓再次進行公開招標，首創(chuàng)集團和廣西陽光股份組成的投標聯(lián)合體以17.61億元中標。潘石屹再次感嘆：“要在北京做房地產，最低的門檻就是一定要有10億元的現(xiàn)金”。

　　這么高的土地投資門檻，房地產開發(fā)商依然趨之若騖；這么高的房價，購房者的消費需求依然不減。在中央土地與信貸兩個閘門的重拳調控之下，房地產投資仍然出現(xiàn)了越來越熱的趨向。

　　房地產是拉動固定資產投資過快增長的動力

　　自2001年以來，房地產投資占投資的比重始終保持在17%以上，且投資增速遠高于全社會投資平均增速。今年1～5月，房地產投資更是占到全社會投資的24%以上，接近1/4.房地產投資的風吹草動，都給經(jīng)濟的持續(xù)平穩(wěn)運行帶來重大影響。

　　較之其他行業(yè)，房地產的產業(yè)鏈長，行業(yè)關聯(lián)度高，使得宏觀環(huán)境中的土地來源減少，原材料價格上漲以及煤炭、石油、電力、運輸?shù)耐怀雒�盾，都被認為是由房地產投資過熱所引發(fā)和支撐的。

　　據(jù)測算，在國民經(jīng)濟近百個行業(yè)劃分中，與房地產業(yè)有直接和間接聯(lián)系的就有50多個產業(yè)。房地產不僅成為鋼材、水泥等大量上游原材料的主要消費渠道，更是帶動了建材、化工、服務等下游行業(yè)。商品房及住宅建設項目的開工，還吸引了大量的農村轉移勞動力，吸引了大量資金涌進房地產業(yè)。

　　此外，房地產金融在我國金融總量中所占的比例越來越高，2005年底房地產貸款達到3.07萬億元，占金融機構人民幣各項貸款余額的14.84%，與GDP的比率為16.75%.

　　國家統(tǒng)計局的調查還表明，住房已占居民家庭財產近一半，住房貸款是我國居民最主要的負債，直接影響居民的其他消費支出。2005年商業(yè)性個人住房貸款余額為1.84萬億元，占金融機構人民幣貸款余額的8.9%，與GDP的比率為10.0%.

　　盡管當前的投資過熱不僅體現(xiàn)在房地產領域，也體現(xiàn)在工業(yè)和基礎設施的市場化運作刺激和引導的固定資產投資上，但熱因主要是政府對包括土地在內的自然資源在產權和價格上的控制，導致房地產領域的暴利和工業(yè)等領域的過度投資，對資源和生態(tài)環(huán)境造成了巨大破壞。

　　房價上漲帶來了消費者對房價不斷上漲的期望值，投機和投資的人更多地進入，又進一步造成房地產的供不應求和房價的進一步攀升。如此惡性循環(huán)，不僅帶來了水泥、鋼材等生產資料的價格上漲，也對普通居民居住權益的保障構成了威脅，進而影響國民經(jīng)濟的健康發(fā)展。

　　對此，建設部總經(jīng)濟師謝家瑾強調，房地產市場的問題不僅僅是經(jīng)濟問題，也是社會問題，更是政治問題。房地產的穩(wěn)定對經(jīng)濟的健康發(fā)展至關重要，而地產泡沫對經(jīng)濟與民眾生活帶來的巨大影響，尤其是泡沫破滅后的負面影響，使得政府部門不得不提高警惕。

　　社科院工業(yè)經(jīng)濟研究所投資與市場研究室主任曹建海認為，當前投資已經(jīng)過熱。在造成投資過熱的3個主要原因中，除了工業(yè)投資中包括要素價格的扭曲和對環(huán)境污染的失控以及在產品出口和外商投資中的諸項優(yōu)惠政策，刺激了工業(yè)領域的過度投資外，由房地產引發(fā)的就占了兩個：一是地方政府和以私人經(jīng)濟為主體的房地產開發(fā)商在城市建設和房地產開發(fā)過程中暴利的追逐；二是外資基于人民幣匯率變動的預期，在房地產特別是商業(yè)房地產領域的投資和投機。

　　高利潤推動房地產投資熱

　　“許多賣出去的房子沒有人住，而大多是為了轉手賣出以賺取差價。”經(jīng)濟學家茅于軾表示，投機房太多就是過熱的表現(xiàn)，而高經(jīng)濟增長率、高儲蓄率、金融市場不健全等也導致大量資金沒有出口而涌入房地產市場。

　　截至3月底，全國商品房空置面積為1.23億平方米，同比增長23.8%.其中，空置商品住宅6983萬平方米，增長19.7%，商業(yè)營業(yè)用房空置增長21.1%，辦公樓空置增長32.6%，商品房空置面積中非住宅空置占比增長加快。

　　曹建海認為，判斷房地產投資是否過熱，主要應從房地產價格、投資者獲利以及居民消費意愿三個因素考慮。當前房地產資產價格水平已經(jīng)處于歷史最高點，國家統(tǒng)計局發(fā)布的數(shù)據(jù)也顯示出房地產投資已經(jīng)達到沸點。此外房地產開發(fā)獲利巨大，大量經(jīng)濟主體包括外資紛紛進入房地產領域，如果算上工業(yè)土地和廠房開發(fā)，房地產幾乎集中了全社會40%以上的投資。同時，居民投機性購房意愿非常強烈，普遍對房地產風險失去了判斷能力�；虺鲇谧陨砭幼】紤]，或出于買賣投機，或出于保值增值考慮，今年以來，居民儲蓄的絕大部分流向了房地產領域。

　　房地產開發(fā)產生的暴利對地方政府和開發(fā)商的吸引力，導致地方政府通過低價征地高價拍地的強烈獲利動機，開發(fā)商利用自身的壟斷地位通過轉嫁土地成本和加價獲取超額利潤。此外，中央銀行對住房消費信貸的失控以及對外匯主管部門對外國基金炒房的失控，也是推動房地產投資熱的主要原因。

　　作為地方經(jīng)濟“支柱行業(yè)”的房地產，對拉動經(jīng)濟增長的貢獻遠遠高于且快于其他行業(yè)，房地產業(yè)占GDP的比例日趨升高，其對GDP直接、間接的貢獻率達1/3.一些學者“房地產業(yè)的產值每增加1個百分點，就能使相關產業(yè)的產值增加1.5～2個百分點”的說法，也為地方政府發(fā)展房地產提供了“有力”的支撐。

　　在急于提高GDP政績的地方政府看來，房地產業(yè)不光帶動地方GDP高速增長，更重要的是，給地方政府創(chuàng)造了一個巨大的新財源。房地產業(yè)可以帶來大量的稅收，增加固定資產投資，而且地方政府還可以通過賣地增加收入。地方政府收入中的25%～35%來自土地銷售、房地產稅費以及其他渠道的房地產業(yè)利潤。

　　也正是有了高利益的驅動，在一些地區(qū)，房地產成為地方政府創(chuàng)收的支柱產業(yè)，也使其對這一行業(yè)產生了過度的依賴。

　　雖然今年“兩會”提出，轉變傳統(tǒng)的粗放型經(jīng)濟增長方式是地方政府今后的一項主要職能。“但‘兩會’的效應要到下半年才能體現(xiàn)，因此，地方政府紛紛抓住這最后的一點時間，抓住這‘最后一次搶錢’的機會，紛紛出讓土地，以換取地方財政收入的增加和政府政績的提升�！被⒔茏稍兊膹堃�說，正是由于地方政府看好房地產開發(fā)投資的乘數(shù)效應，才引發(fā)了此輪投資沖動。

　　土地出讓金是地方政府預算外最主要的收入來源。根據(jù)國土資源部公布的數(shù)據(jù)，2004年全國主要大城市的平均綜合地價為1198元/平方米，而全國與房地產的收入總計有562.63億元。

　　盡管今年第一季度房地產投資增速低于平均投資增速，但實際上房地產投資中很大一部分是地產投資，而土地投資在經(jīng)歷了去年的沉寂后，今年出現(xiàn)了回升勢頭。

　　“如此高的收入怎能不讓地方政府產生房地產開發(fā)的沖動�！苯�(jīng)濟學家徐滇慶對此也很無奈。

　　而現(xiàn)行各類商業(yè)用地的土地出讓競價方式——向上競地價，誰地價出得高給誰，使得近兩年來，全國房地產投資占全部投資的比重已經(jīng)高達18%以上，一些地方房地產投資占其總投資的比重高達50%以上。

　　房地產開發(fā)商為了支付高地價，不得不向銀行借貸，房地產開發(fā)對銀行貸款依賴度過高的狀態(tài)依然沒能改變，在房地產開發(fā)資金來源中銀行信貸仍是主要渠道。

　　雖然2004年國內信貸在房地產開發(fā)資金來源中的比重明顯下降，金融調控的一系列政策和措施效果明顯，但需要注意的是，在房地產開發(fā)資金來源的“其他資金”中，80%左右是購房者的定金和預付款，而購房者的這部分資金主要來自于個人住房消費信貸。

　　“現(xiàn)在根本不用房地產商申請要求銀行貸款，而是一有風吹草動，各商業(yè)銀行就競相主動提供資金，并開出一系列優(yōu)惠條件�！蹦成虡I(yè)銀行的信貸業(yè)務人員說。

　　在存貸差仍是銀行主要贏利渠道的情況下，銀行爭食房地產信貸蛋糕也就不足為奇了。對于銀行來說，并沒有更多的出路，房地產信貸不進則退，國退則洋進，畢竟還有龐大的國際游資瞄著房地產市場。

　　根據(jù)商務部統(tǒng)計，今年1～3月，房地產業(yè)實際使用外資金額14.79億美元，同比增長47.67%，占服務貿易領域吸收外商實際投資金額的51.49%.也就是說，僅一季度，全國就有超過一半即7.3億多美元的服務業(yè)外商投資涌向了房地產領域。

　　外資金融機構對房地產的投資熱情絲毫沒有因為宏觀調控措施而有所降低。相反，外資基金的大量涌入，對房價的攀升產生了推波助瀾的作用。

　　目前全球的房地產市場都處于高峰發(fā)展階段，包括美國、澳洲、歐洲在內的許多地區(qū)房地產投資幾乎都在增長。而國外房地產投資資金在美國的投資回報不會超過5%，在新加坡的投資回報不會超過10%，但在中國，投資回報每年都超過15%.

　　“對外資來說，尋求高回報的天性必然導致資金無孔不入地套利，在不同的國家之間重點選擇中國，在中國的不同地區(qū)之間選擇重點地區(qū)和城市，如北京和上海。”北京科技大學經(jīng)濟管理學院趙曉教授分析認為。

　　給地產降溫是投資調控的重點

　　房地產作為拉動投資過熱的重要支撐力量，給房地產投資“降溫”成為投資調控的重要舉措。

　　僅在投資調控方面，自1998年以來就出臺了近10項政策：

　　1998年，下發(fā)了《關于進一步深化城鎮(zhèn)住房制度改革加快住房建設的通知》；

　　2003年，下發(fā)了《關于促進房地產市場持續(xù)健康發(fā)展的通知》；

　　2004年，相繼出臺了一系列調控政策和措施，《國務院辦公廳關于暫停新建高爾夫球場的通知》、《國務院辦公廳關于清理固定資產投資項目的通知》、《國務院關于調整部分行業(yè)固定資產投資項目資本金比例的通知》；

　　2005年，以《關于切實穩(wěn)定住房價格的通知》和《關于做好穩(wěn)定住房價格工作的意見》為代表的“國八條”調控措施出臺；

　　2006年，為從嚴控制新開工項目，國家發(fā)展改革委印發(fā)了《關于對2006年新開工項目開展自查工作的通知》……

　　然而一系列宏觀調控政策的相繼出臺后，房地產投資增速非但沒有降落反而增加，房地產供求依然存在矛盾，宏觀調控作用難以顯現(xiàn)，也與地方政府和銀行對房地產的推動以及開發(fā)商對銀行的依賴不無關系。

　　對于地方政府的房地產開發(fā)熱，國家發(fā)改委宏觀院經(jīng)濟研究所經(jīng)濟形勢研究室主任王小廣始終不同意把房地產作為支持經(jīng)濟發(fā)展的支柱產業(yè)。房地產業(yè)的發(fā)展從來都應處于被動地位，即經(jīng)濟發(fā)展、產業(yè)進步帶動房地產市場的發(fā)展。“房地產業(yè)的發(fā)展應該是經(jīng)濟發(fā)展的結果，而不是促進經(jīng)濟發(fā)展的措施�！蓖跣�廣說。

　　房地產業(yè)的發(fā)展對當期GDP的增加有貢獻，但是同時產生了巨大的“擠出效應”。王小廣指出了房地產的“兩宗罪”：房地產價格居高不下，迫使居民壓縮其它方面的消費，進行大量儲蓄以進行住房投資；由于經(jīng)營房地產可以賺取暴利，大量的資金和人才向房地產行業(yè)傾斜，許多在其他行業(yè)經(jīng)營多年的企業(yè)也紛紛將巨額資金投向房地產，導致其它行業(yè)的投資有所萎縮。

　　此前的調控措施多是政府試圖用行政調控來代替宏觀調控，用降低貨幣流動性的辦法來減少貨幣供應，但受利益主體的牽制，多只“看得見的手”抵消了行政調控的威力；在整個行政調控里面中央政府行使大權；由于房價跟地方政府的利益緊密聯(lián)系在一起，與其政績和“小金庫”聯(lián)系在一起；各個部門在制定政策時也都有自身的考量——央行要對資產的泡沫負責，建設部要調整住宅結構，國土資源部要嚴把土地閘門……“各唱各的調，各吹各的號，沒有統(tǒng)一的政策著力點，因而也就難以發(fā)揮其效力�！壁w曉說。

　　在房價上漲較快的地方，伴隨著商品房結構的不合理，中低價位、中小戶型房屋嚴重供不應求。鄭京平代表統(tǒng)計局發(fā)布的權威數(shù)據(jù)顯示，今年一季度，全國完成經(jīng)濟適用房投資僅為62億元，增長2.6%，同期完成商品住宅投資高達1888億元，增長23.1%.

　　以北京市為例，今年1～3月，北京市商品住宅價格同比上漲14.8%，主要是受結構性因素影響。高檔商品住宅成交價格增幅較大，拉高了同期房價上漲的幅度。據(jù)市城建研究中心對今年和去年1～3月均有銷售的279個商品住宅項目的跟蹤統(tǒng)計，均價在10000元/平方米以上的高價位商品住宅項目54個，其中，均價漲幅在15%以上的項目24個，占44.2%；均價在8000～10000元/平方米的中高價位商品住宅項目41個，其中，均價漲幅在15%以上的項目11個，占27.5%.

　　針對住房結構不合理，盡管國務院2005年曾出臺了房地產調控“國八條”，今年5月又出臺了“國六條”及其實施細則，但在《新青年。權衡》雜志主辦的“2006年中國房地產宏觀調控論壇”上，茅于軾公開表示對新“國六條”信心不大。他認為，改變房地產供應結構很難，因為市場需求才是供應結構的決定性因素。房價同樣是需求決定的，而不是供給決定的，所以政府打壓房價困難重重；提高信息透明度，在實踐中很難操作。

　　對此，茅于軾建議，對房地產投資進行調控，有兩條有效的辦法，一是糾正收入分配的過大差距，二是改善金融市場，使大家手里的錢有其他投資渠道，而不是都集中到房地產業(yè)。

　　湯敏對“國六條”提出的進行結構調整的舉措表示贊同：“去年調控房地產在方向上有問題，只控制供給，沒控制需求，造成價格更高。這次提高首付率是從需求的角度控制。要把價格壓下來，只能增加供給，減少需求，這次方向是對的，關鍵就看力度”。

　　此外，銀河證券首席經(jīng)濟學家左小蕾強調，房地產調控政策應以滿足民生為主；對外資的進入要進行控制，房地產不能作為外資直接投資產品；地方政府官員的政績考核與事后問責制一定要落實。

　　我國鋼鐵業(yè)2002年的投資增長達到60%，2003年達到30%.結果在2005年出現(xiàn)了產能過剩，價格下跌，利潤下降。因為市場需求不可能持續(xù)在30%的增長幅度。

　　過熱時期的高需求會導致很多的錯誤判斷，導致很多的錯誤預期。使企業(yè)產生一些盲目投資，形成下一階段的過剩生產。

　　貿流通企業(yè)和金融、廣告、會展等其他服務類企業(yè)，加快發(fā)展先進城市業(yè)態(tài)，新街口在更高層次上規(guī)劃和引導，河西新區(qū)規(guī)劃建設現(xiàn)代化的國際商務中心區(qū)和購物中心區(qū)等。