近日，房地產(chǎn)類企業(yè)欠稅問題再次引起重視。據(jù)報(bào)道，2006年北京市地稅局兩次公布的企業(yè)欠稅狀況中，房企欠稅金額約占80%以上。而上海市地稅局發(fā)布的2005年第四季度欠稅公告中，披露上海1200多家欠稅企業(yè)共涉稅金2.5億元。其中，19家上榜房企欠稅總額高達(dá)1億元。事實(shí)上，在驚人的房企欠稅數(shù)據(jù)背后，有更多的偷漏稅還不在統(tǒng)計(jì)之列。
去年以來，房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的關(guān)鍵詞之一便是“健康”，房地產(chǎn)稅收也因此引起了更多關(guān)注，財(cái)政部門也出臺(tái)了一些強(qiáng)化征管的辦法。但就目前來看，房企的偷漏稅和欠稅情況并沒有得到根本緩解。大概有幾方面問題造成了稅收征管的低效率：一是在征稅對(duì)象方面，近幾年的政策更重視對(duì)個(gè)人而不是房企的調(diào)控。長(zhǎng)期以來，房地產(chǎn)稅收政策的目標(biāo)事實(shí)上更著眼于控制個(gè)人的住宅投資需求，而對(duì)土地、房企等供給方因素重視不足。這樣雖然有利于抑制惡性炒房，但卻不利于房企在合理利潤(rùn)目標(biāo)下的規(guī)范運(yùn)作。
其次便是地方利益的驅(qū)動(dòng)。房地產(chǎn)業(yè)多年來被列為城市支柱產(chǎn)業(yè)，地方政府往往會(huì)放棄部分稅收利益而保障地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)的持續(xù)性。加之，房地產(chǎn)稅收基本屬于地方稅種，而地稅部門更易受到外部行政壓力而弱化征管。
第三，房地產(chǎn)業(yè)在多年的粗放型高速增長(zhǎng)中，各方面都體現(xiàn)出非規(guī)范運(yùn)作的特點(diǎn)。一些房企利用財(cái)稅、會(huì)計(jì)、金融、工程等方面的政策和規(guī)則漏洞，千方百計(jì)地進(jìn)行避稅。對(duì)地稅部門來說，房企由于項(xiàng)目周期長(zhǎng)、環(huán)節(jié)多、成本計(jì)算復(fù)雜，因此征管成本比較高。而地產(chǎn)商也開發(fā)出五花八門的避稅手段，通常包括：減少預(yù)收款基數(shù)來逃避營(yíng)業(yè)稅，滾動(dòng)開發(fā)攪亂成本核算，開盤盈利盡量避開納稅時(shí)間點(diǎn)，地方政府同意的延期納稅，虛開廣告費(fèi)，以與外資合作名義獲取稅收優(yōu)惠等。
四是稅收征管體系的分散化降低了房地產(chǎn)稅收征管效率。目前，在房地產(chǎn)業(yè)鏈條中，從土地使用權(quán)的出讓到房地產(chǎn)的開發(fā)、轉(zhuǎn)讓、保有等諸環(huán)節(jié)，涉及的稅種有12個(gè)，分別是：營(yíng)業(yè)稅及城市維護(hù)建設(shè)稅和教育費(fèi)附加、企業(yè)所得稅、外商投資企業(yè)和外國(guó)企業(yè)所得稅、個(gè)人所得稅、土地增值稅、城鎮(zhèn)土地使用稅、房產(chǎn)稅、城市房地產(chǎn)稅、印花稅、耕地占用稅、契稅等。由于在征管過程中同時(shí)涉及到對(duì)個(gè)人和地產(chǎn)商的征稅，而征管職能又根據(jù)稅種分布在地稅部門的各內(nèi)部機(jī)構(gòu)中，這樣難以形成較高的征管效率。同時(shí)，2005年稅務(wù)總局要求對(duì)房地產(chǎn)稅收實(shí)施一體化管理，即以契稅管理先繳納稅款、后辦理產(chǎn)權(quán)證書為把手，實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)業(yè)諸稅種間的有機(jī)銜接，加強(qiáng)稅收管理，這一方法對(duì)于加強(qiáng)個(gè)人住宅交易方面的納稅很有作用。但鑒于房企的主要漏稅欠稅環(huán)節(jié)在流轉(zhuǎn)稅和所得稅，還需有針對(duì)性地出臺(tái)細(xì)則。
因此，當(dāng)前有必要考慮以下政策重點(diǎn)：首先，稅收政策在應(yīng)對(duì)房地產(chǎn)過度投機(jī)同時(shí)，要開始全面關(guān)注對(duì)以地產(chǎn)商為核心的房地產(chǎn)業(yè)供給方的關(guān)注，適度控制房地產(chǎn)暴利與價(jià)格扭曲。再者，稅務(wù)部門應(yīng)建立統(tǒng)一的房地產(chǎn)稅收征管系統(tǒng)。各地方在現(xiàn)有的征管體系基礎(chǔ)上，應(yīng)該建立一套基于房地產(chǎn)業(yè)特征的征管流程，分別就個(gè)人和企業(yè)的行為特征，建立系統(tǒng)的征管控制機(jī)制。還要投入資金和人力，加強(qiáng)納稅信息系統(tǒng)對(duì)房企的有效監(jiān)控。特別要注意的是，針對(duì)外資開發(fā)商進(jìn)行重點(diǎn)征管。國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)業(yè)也存在大量“假外資”以及騙取稅收優(yōu)惠的行為，而外資房企多以國(guó)外采購(gòu)、高進(jìn)低出、兩頭在外的方式來完成“轉(zhuǎn)移定價(jià)”，把絕大部分利潤(rùn)留在國(guó)外，使稅源流失嚴(yán)重。對(duì)此，稅收征管應(yīng)該有針對(duì)性地制定約束政策。最后，還要強(qiáng)化會(huì)計(jì)監(jiān)督制度。財(cái)政部門應(yīng)該通過進(jìn)一步完善房地產(chǎn)業(yè)的會(huì)計(jì)核算制度，更準(zhǔn)確地反映出房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)特征，嚴(yán)格查處旨在操縱損益的會(huì)計(jì)造假行為。
其實(shí)，就制度層面來說，要從根本上解決問題，還是要打破各級(jí)政府在房地產(chǎn)業(yè)中的利益關(guān)聯(lián)，但這實(shí)際上超出了稅收政策本身的職能。
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