房地產(chǎn)業(yè)是國民經(jīng)濟的支柱性產(chǎn)業(yè)，關乎國計民生。自從房地產(chǎn)商品化后，房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展迅速，商業(yè)附加值越來越高，漸漸成為市場的投資熱點。房地產(chǎn)不僅是重要的生產(chǎn)要素，而且是城市居民生活的必需品。因此，與房地產(chǎn)有關的政策、法規(guī)總是最牽動人心。近期最引人矚目的莫過于“政府擬開征物業(yè)稅”的話題。房地產(chǎn)業(yè)的市場化程度，不僅可以優(yōu)化配置資源，而且可以改善居民生活和城市面貌。房地產(chǎn)稀缺性與特異性也決定了房地產(chǎn)的價格具有不斷走高的趨勢。于政府而言，應發(fā)揮其協(xié)調國民經(jīng)濟運行的功能，加強對房地產(chǎn)業(yè)的監(jiān)管，以完善房地產(chǎn)的供應機制及規(guī)范房地產(chǎn)的交易行為。
建立和健全房地產(chǎn)稅制，既可以為國民收入開源，又可以防止國有土地收益流失。建國以來，我國稅制幾經(jīng)變遷，房地產(chǎn)稅制也隨著經(jīng)濟的發(fā)展而逐漸確立和完善。物業(yè)稅被視為啟動2004 年新一輪稅制改革的重大舉措。開征物業(yè)稅雖是大勢所趨，卻未必能徹底解決房地產(chǎn)稅制中的現(xiàn)存問題。對消費者來說，開征物業(yè)稅的前景不明，能否解決房地產(chǎn)稅制中稅收繁重、偷稅漏稅等問題尚無定論。雖然，物業(yè)稅的開征或許解決不了房地產(chǎn)稅制中的根本問題，但總算是好的開端。
一、我國房地產(chǎn)稅制的歷史述評
任何一項法律制度的建立和選擇，都跟整個國家或地區(qū)的經(jīng)濟和社會發(fā)展的背景以及民主法制建設的進展有密切的關系。新一輪稅制改革中，房地產(chǎn)稅制將何去何從。探討這個問題之前，不妨先回顧一下建國以來，我國房地產(chǎn)稅制數(shù)度變遷，大致可以分成以下幾個階段：
（一） 房地產(chǎn)稅制的起步階段（1949- 1956）
1950年1月，政務院頒布的《全國稅政實施要則》，初步統(tǒng)一全國的稅收，對房產(chǎn)稅、地產(chǎn)稅和印花稅分開征收。房產(chǎn)與地產(chǎn)常統(tǒng)稱為房地產(chǎn)， 有時難以厘清， 主要是城市的房地產(chǎn)。1951年8月，國務院頒布了《城市房地產(chǎn)稅暫行條例》，將房產(chǎn)稅和地產(chǎn)稅合并為城市房地產(chǎn)稅。到1956 年，我國征收的不動產(chǎn)稅只有房地產(chǎn)增值稅和印花稅兩種。這段時間是新中國歷史上的社會主義改造時期，百業(yè)待興，于房地產(chǎn)而言亦是如此，再加上房地產(chǎn)此時并非商品，即使對房地產(chǎn)交易征稅，也不會對社會經(jīng)濟產(chǎn)生太大的調整意義。
�。ǘ� 房地產(chǎn)稅制的倒退階段（1956- 1978）
1956年，社會主義改造初步完成，工商業(yè)稅制在“在原有稅負的基礎上簡化稅制”的方針指導下進行改革，在原來統(tǒng)一征收城市房地產(chǎn)稅之外又設立了房地產(chǎn)契稅。雖然，隨后的二十年，無論社會狀況、經(jīng)濟水平，還是法制建設都處于停頓甚至倒退狀態(tài)，都有一種萬事簡化的傾向。1973年，工商稅制進一步變革，就是采用簡化的思路：把對國內企業(yè)征收的房地產(chǎn)稅合并到工商稅中統(tǒng)一征收，而城市房地產(chǎn)稅只對管理部門、個人和外僑征收。對房地產(chǎn)稅制而言，非但沒有取得什么今后值得借鑒的經(jīng)驗，某種程度上說是一種倒退的表現(xiàn)。
�。ㄈ� 房地產(chǎn)稅制的調整階段（1978- 1990）
十一屆三中全會后，國家實施改革開放的國策后，在正常的法制建設幾乎停頓了二十年的基礎上，各方各面，無論經(jīng)濟發(fā)展，還是法制建設，都開始全面復興。
經(jīng)歷了陣痛式的調整，計劃經(jīng)濟體制下制約經(jīng)濟發(fā)展和法制建設的桎梏逐漸被掙脫，稅制也開始了全面改革，工商稅制作了相應調整，國有企業(yè)也開始利改稅的步伐，具有中國特色的稅制慢慢建立。1984年10月，國務院對國有企業(yè)進一步推行利改稅，恢復征收停征超過十年的房地產(chǎn)稅，并正式將房地產(chǎn)稅從城市房地產(chǎn)稅中獨立出來，更名為房產(chǎn)稅和城鎮(zhèn)土地使用稅。1986年9月，國務院頒布了適用至今的《房產(chǎn)稅暫行條例》，規(guī)定房產(chǎn)稅征收范圍為城市、縣城、建制鎮(zhèn)和工礦區(qū)，并規(guī)定了具體的征收辦法。1988年又頒布了《耕地占用稅條例》。為了貫徹產(chǎn)業(yè)政策，1991年廢止了《建筑稅暫行條例》，同時頒布《固定資產(chǎn)投資方向調節(jié)稅暫行條例》，并改革城市維護建設稅和調整城鎮(zhèn)土地使用稅，不但計劃把城市維護建設擴大到城鄉(xiāng)并更名為城鄉(xiāng)維護建設稅，同時還計劃適當提高土地使用稅的稅額。
（四） 房地產(chǎn)稅制的改革階段（1990- 2003）
隨著我國開始建立市場經(jīng)濟體制，計劃經(jīng)濟體制下商品化程度不高、交易渠道不暢通的情況漸漸改善。房屋商品化后，房屋的商品屬性得以回歸，由國家計劃產(chǎn)品變?yōu)榭勺杂山灰椎纳唐罚蓡挝凰械墓潭ㄙY產(chǎn)變?yōu)橹黧w能自由支配的享有完整所有權的私人資產(chǎn)。
1990年開始的新一輪稅制改革，增設了土地增值稅、土地使用權轉讓及建筑物出售營業(yè)稅。至此，房地產(chǎn)稅制逐漸成型。房地產(chǎn)稅制的改革與完善，對優(yōu)化配置土地及房產(chǎn)等資源，充分發(fā)揮國有土地資源的效益，防止國有土地收益的流失及增加國家財政收入，非常重要。
二、我國房地產(chǎn)稅制的現(xiàn)狀簡介
房地產(chǎn)稅，以房地產(chǎn)為課稅對象，是直接以房地產(chǎn)為計稅依據(jù)或主要以房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營流轉行為為計稅依據(jù)的稅賦。房地產(chǎn)業(yè)作為支柱產(chǎn)業(yè)，房地產(chǎn)稅是重要的稅源，房地產(chǎn)稅對國民經(jīng)濟的影響程度可想而知。房地產(chǎn)稅和其他稅收一樣，同樣通過規(guī)定采取重稅、輕稅或適度征稅等方面影響和改變各納稅人以及各納稅地區(qū)之間的收入分配格局。
�。ㄒ唬� 房地產(chǎn)稅
我國現(xiàn)行房地產(chǎn)稅種包括房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅、印花稅、契稅、耕地占有稅、土地使用權轉讓及不動產(chǎn)銷售營業(yè)稅、固定資產(chǎn)投資方向調節(jié)稅、城市維護建設稅、土地增值稅和房地產(chǎn)所得稅等。涉及的稅收名目繁多、累計稅負高昂， 直接導致房地產(chǎn)開發(fā)成本過高和房價過高的結果。據(jù)有關資料顯示，在目前的房價構成中，稅費及房產(chǎn)商的利潤高達60% ，建筑成本大約只有40%.
從征稅客體看，廣義上的房地產(chǎn)稅是房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營中涉及的稅賦，涵蓋范圍廣泛，遍及流轉稅、所得稅、財產(chǎn)稅和行為稅等領域；狹義上講，房地產(chǎn)稅僅指以房地產(chǎn)為課稅依據(jù)或主要以房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營流轉行為為計稅依據(jù)的稅，即包含城鎮(zhèn)土地使用稅、耕地占有稅、固定資產(chǎn)投資方向調節(jié)稅、房產(chǎn)稅、契稅和土地增值稅。
1.房地產(chǎn)流轉稅
房地產(chǎn)流轉稅，是指以房地產(chǎn)流轉額為征收對象的一種稅賦，包括土地使用權轉讓及建筑物銷售營業(yè)稅、城市維護建設稅和土地增值稅等。
首先，《營業(yè)稅暫行條例》（1994） 規(guī)定：凡是在中國境內轉讓土地使用權或銷售不動產(chǎn)的單位和個人均須就其轉讓土地使用權或銷售不動產(chǎn)的營業(yè)額繳納比例稅率為5% 的土地使用權轉讓及不動產(chǎn)銷售營業(yè)稅。財政部、國家稅務總局《關于調整房地產(chǎn)市場若干稅收政策的通知》規(guī)定了一些法定免稅情形。
其次，《城市維護建設稅暫行條例》（1985） 規(guī)定：凡是繳納消費稅、增值稅和營業(yè)稅的單位和個人均須就其實繳的增值稅、營業(yè)稅、消費稅稅額繳納城市維護建設稅。稅率分成三檔比例稅率：納稅人所在地在市區(qū)、縣城、鎮(zhèn)或其他地區(qū)的，稅率分別是7%、5% 或1%.該稅種由當?shù)卣y(tǒng)一安排，專用于城市的公用事業(yè)和公共設施的維護和建設。
再次，《土地增值稅條例》（1993） 和實施細則（1995） 規(guī)定：凡轉讓國有土地使用權、地上建筑物并取得收入的單位和個人均須就其轉讓房地產(chǎn)所得的增值額繳納土地增值稅。采用四級超率累進稅率：增值額為未超過扣除項目金額50%、超過扣除項目金額50% 未超過100%、超過扣除項目金額100% 未超過200% 或超過扣除項目金額200% 的部分的， 稅率分別為30%、40%、50% 或60%.財政部、國家稅務總局《關于對1994年1月1日前簽訂開發(fā)及轉讓合同的房地產(chǎn)免征土地增值稅的通知》和《關于土地增值稅優(yōu)惠政策延期的通知》（1999） 規(guī)定了一些法定免稅情形。
2. 房地產(chǎn)所得稅
房地產(chǎn)所得稅，是指對納稅人就轉讓、出租土地使用權和其他不動產(chǎn)的收入所得征收的稅賦，包括企業(yè)所得稅和個人所得稅等。
首先，位于我國境內實行獨立經(jīng)濟核算的企業(yè)或組織均須就其出租或有償轉讓的土地使用權或各類房地產(chǎn)取得的收入繳納房地產(chǎn)企業(yè)所得稅。適用統(tǒng)一的比例稅率33% ，外資企業(yè)有時會因優(yōu)惠政策而享受較低的稅率。
其次，取得收入所得的個人均須就其租賃所得和轉讓所得繳納房地產(chǎn)個人所得稅，計稅依據(jù)是扣減一定數(shù)額后的比例稅率20%.財政部、國家稅務總局、建設部《關于個人出售住房所得征收個人所得稅有關問題的通知》（1999） 規(guī)定了一些法定免稅情形。
3. 房地產(chǎn)財產(chǎn)稅
房地產(chǎn)財產(chǎn)稅，是指根據(jù)財產(chǎn)占有或者財產(chǎn)轉移的事實加以征收的一種稅賦。包括房產(chǎn)稅、契稅、城鎮(zhèn)土地使用稅和耕地占用稅等。
首先，《耕地占用稅暫行條例》（1987） 規(guī)定：占用耕地建房或從事其他非農業(yè)建設的單位和個人須按其占用耕地面積的多少，根據(jù)不同的定額稅率繳納耕地占用稅。
其次，《城鎮(zhèn)土地使用稅暫行條例》（1988） 規(guī)定：在城市、縣城、建制鎮(zhèn)、工礦區(qū)范圍內使用土地的單位和個人須就實際占用的土地面積以每平方米年稅額為單位的從量定額稅率繳納城鎮(zhèn)土地使用稅。
再次，《房產(chǎn)稅條例》（1994） 規(guī)定：我國境內用于生產(chǎn)經(jīng)營的房屋的產(chǎn)權所有人或使用人須按房產(chǎn)的評估價值1～ 5% 幅度的比例稅率繳納房產(chǎn)稅。
最后，《契稅暫行條例》（1997） 規(guī)定：房地產(chǎn)權轉移的承受人因發(fā)生土地使用權出讓、轉讓，房屋買賣、贈與或交換發(fā)生房地產(chǎn)權屬轉移等事實，須根據(jù)房地產(chǎn)權屬轉移的不同方式就實際交易價格、核定價格或價格差額的3～5% 幅度的比例稅率繳納契稅。
4. 房地產(chǎn)行為稅
房地產(chǎn)行為稅，是指就特定行為的發(fā)生，依據(jù)法定計稅依據(jù)和標準，對行為人征收的一種稅賦。包括房地產(chǎn)印花稅和固定資產(chǎn)投資方向調節(jié)稅等。
首先，《印花稅暫行條例》（1988） 規(guī)定：書立、領受應稅房地產(chǎn)憑證的單位和個人，須就其在經(jīng)濟交往中書立的或領受的房地產(chǎn)憑證的行為所負載的資金量或實物量，按照房地產(chǎn)產(chǎn)權轉移書據(jù)、房屋租賃合同和房產(chǎn)購銷合同分別適用0.05%、0.01% 和0.03% 的比例稅率繳納印花稅。房屋產(chǎn)權證和土地使用證則適用每件5 元的稅率。
其次，《固定資產(chǎn)投資方向調節(jié)稅暫行條例》（1991） 規(guī)定：在我國境內有固定資產(chǎn)投資行為的單位和個人，須就年度的固定資產(chǎn)投資項目實際完成的投資額按其單位工程確定適用的不同稅率繳納固定資產(chǎn)投資方向調節(jié)稅。
�。ǘ� 房地產(chǎn)費
房地產(chǎn)費，是指在房地產(chǎn)市場活動中產(chǎn)生的各種費用。與房地產(chǎn)稅相比，收取房地產(chǎn)費依據(jù)的法規(guī)效力層次較低，目的在于填補行政事業(yè)單位的經(jīng)費支出。目前主要有三種：土地使用費、房地產(chǎn)行政性收費和房地產(chǎn)事業(yè)性收費。
1. 土地使用費
土地使用費，是指取得國有土地使用權的單位和個人，按照規(guī)定向國家交付的使用土地的費用�！冻擎�(zhèn)國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》（1990） 把收取土地使用費改為收取土地使用權出讓金，即國家以土地所有者的身份將土地使用權在一定年限內讓與土地使用者，由土地使用者向國家支付土地使用權出讓金。
以出讓方式取得土地使用權的，土地使用者須向國家支付土地使用所有者憑借土地所有權取得的土地收益，是一定時期內的地租以及國家對土地的開發(fā)成本以及有關的征地拆遷補償安置等費用。而以劃撥方式取得土地使用權的，土地使用者如經(jīng)縣級以上人民政府依法批準在繳納補償、安置等費用后才將該幅土地交付其使用的，須繳付補償、安置等費用，否則不需繳付任何費用。
2.房地產(chǎn)行政性收費
房地產(chǎn)行政性收費，是指房地產(chǎn)行政管理機關或其授權機關，履行行政管理職能管理房地業(yè)所收取的費用，包括登記費、勘丈費、權證費和手續(xù)費等房地產(chǎn)權管理收費以及登記費和手續(xù)費等房屋租賃管理收費。
3. 房地產(chǎn)事業(yè)性收費
房地產(chǎn)事業(yè)性收費，是指房地產(chǎn)行政管理機關及其所屬事業(yè)單位為社會或個人提供特定服務所收取的費用，包括拆遷管理收費和房屋估價收費等。
�。ㄈ� 房地產(chǎn)稅制的檢討
我國現(xiàn)行房地產(chǎn)稅制的框架成型于二十世紀九十年代初，依托于1994 年工商稅制改革的契機，曾一度對社會經(jīng)濟發(fā)展起到積極作用。目前，房地產(chǎn)業(yè)內稅費雜亂繁復，有些地方還重復征稅，收費就更多，不同地區(qū)差異較大。土地使用權有償出讓與無償劃撥、土地使用費與土地使用稅等并存導致問題叢生。土地使用稅的行政色彩重， 國家以政權主體的身份，憑借政治權力強行介入房地產(chǎn)市場，不利于房地產(chǎn)一級市場的建立與完善。由此產(chǎn)生了三大消極后果：第一，土地閑置、浪費嚴重。保有階段稅負輕，流通環(huán)節(jié)稅重，鼓勵了投機。
第二， 流通環(huán)節(jié)稅重，從而助長了土地的隱形交易，逃稅現(xiàn)象嚴重， 直接影響和阻礙了大量劃撥土地進入市場，刺激土地價格上漲。
第三， 保有階段的增值，因缺乏稅收調節(jié)，政府無法參與增值價值的再分配，導致炒作泛濫，拉大了貧富差距。
有學者指出，隨著我國經(jīng)濟進一步轉型、住房制度改革步伐加快，房地產(chǎn)稅制也要進行相應改革，一方面， 應出臺鼓勵消費的稅收政策，對一般性商品房、普通住宅的消費減免稅負；另一方面，應擴大內需，鼓勵投資，對限制或不利于投資的稅種做出調整，暫�；蛉∠�。為此，可以采取五大舉措完善房地產(chǎn)稅制：第一，完善房地產(chǎn)稅收法規(guī)；第二，科學選擇稅種、簡化稅制；第三，公平稅負，使負擔與受益具體一致，誰受益誰納稅，逐步解決按不同所有制、不同地區(qū)設置稅種、稅率， 為市場主體的平等競爭創(chuàng)造條件。第四，科學計稅，既防止國有土地收益流失，又不加重納稅人負擔。第五，加強房地產(chǎn)稅收的征管。另外，收費項目多、種類繁雜、缺乏規(guī)范性及行政收費機關繁多，主體不一，行政機關應加強整改。
四、港臺地區(qū)和發(fā)達國家的房地產(chǎn)稅制簡識
�。ㄒ唬� 香港的房地產(chǎn)稅制
香港的房地產(chǎn)稅制，與其發(fā)達完善的法律制度如出一轍，具有整體稅率低、稅法簡單易行、稅種設置合理、征稅范圍廣、稅基大、稅負輕等特點，房地產(chǎn)稅的稅基以專職行政部門在同一時間對所有房地產(chǎn)項目進行評估所得的評估值為準，各稅種之間相互協(xié)調。
1. 利得稅。房地產(chǎn)作為一種資本性資產(chǎn)，在轉讓時一般不須繳納利得稅，如果香港稅務局認定房地產(chǎn)轉讓或買賣行為屬于投機行為，必須扣除法定項目后，余下按16% 繳納。
2. 物業(yè)稅。房地產(chǎn)若用以出租，則租金收入須繳付物業(yè)稅。每個課稅年度按土地或樓宇的應評稅凈值，以標準稅率向在香港擁有土地或樓宇的業(yè)主征收。
3. 印花稅。這是向物業(yè)售賣轉易契、住宅物業(yè)買賣協(xié)議、不動產(chǎn)租約和證券轉讓四類文書征收的稅項。
4. 遺產(chǎn)稅。這是向死者去世時轉移房地產(chǎn)的基本價值征收的稅項。
5. 差餉。根據(jù)物業(yè)的應課差餉租值乘以一個百分率征收，用于撥付各級政府的工作經(jīng)費和公共服務項目的費用。
（二） 臺灣的房地產(chǎn)稅制
臺灣地區(qū)的房地產(chǎn)稅制相當完善，房地產(chǎn)方面已經(jīng)頒布實施了一系列稅收法律法規(guī)。
1. 地價稅。針對納稅人所占有使用的土地及土地改良物的實際價值征收。
2. 土地增值稅。針對土地所有權移轉或無移轉而屆滿十年時征收。
3. 土地改良物稅。以建筑物改良物為課稅對象，不對農作物改良物征收。
4.工程受益費。針對土地及改良物因建筑道路、堤防、溝渠或其他土地改良的水陸工程所需費用依法征收。
5. 空地稅。針對經(jīng)限期強制使用而逾期未使用的私有空地征收。
6. 荒地稅。針對經(jīng)限期使用而逾期未使用的私有荒地征收。
7.不在地主稅。針對不在地主之土地征收。
8.契稅。除了開征土地增值稅的區(qū)域免征契稅
外， 其他不動產(chǎn)取得所有權的，均應購用公定契紙申報納稅。
9. 遺產(chǎn)及贈與稅。凡房地產(chǎn)所有權人死亡，應就其遺產(chǎn)全部課征遺產(chǎn)稅，房地產(chǎn)有贈與行為時，應課征贈與稅。
10. 所得稅。凡是財產(chǎn)及權利因交易取得所得時，應列入個人綜合所得總額計征。
11. 印花稅。房地產(chǎn)有關各類憑證，均應依法繳納。
�。ㄈ� 發(fā)達國家的房地產(chǎn)稅制
發(fā)達國家房地產(chǎn)稅制的體系完備，主要有房地產(chǎn)取得稅類、保有稅類和流轉稅類。
1. 房地產(chǎn)取得稅，是指取得房地產(chǎn)時必須向政府繳納的各種稅賦，包括登錄許可稅、不動產(chǎn)取得稅、遺產(chǎn)稅和贈與稅等。
2. 房地產(chǎn)保有稅，是指為合理調節(jié)政府與房地產(chǎn)占有者之間的效益分配，房地產(chǎn)占有者須向政府繳納的稅賦，包括不動產(chǎn)稅、財產(chǎn)稅和定期不動產(chǎn)增值稅等。
3.房地產(chǎn)流轉稅，是指政府在房地產(chǎn)權利發(fā)生轉移時，向各方當事人征收的稅賦，包括所得稅、資產(chǎn)利得稅和不動產(chǎn)轉移增值稅等。
五、開征物業(yè)稅的原因與弊端剖析
早在20世紀90年代初，就有學者提倡“開征物業(yè)稅”，此后，一直爭論不斷。去年年底召開的十六屆三中全會上，《中共中央關于完善市場經(jīng)濟體制若干問題的決定》中明確提到：實施城鎮(zhèn)建設稅費改革，條件具備時對不動產(chǎn)開征統(tǒng)一規(guī)范的物業(yè)稅，相應取消有關收費。自彼時起，財政部長和稅務總局局長公開闡述下一步稅改基本思路時，亦多次提及“物業(yè)稅”。物業(yè)稅， 又稱財產(chǎn)稅或地產(chǎn)稅，主要針對土地、房屋等不動產(chǎn)，要求承租人或所有者每年都要繳付一定稅款，稅值隨著市值的升高而提高。
（一） 開征物業(yè)稅的原因剖析
一般認為，國家如此迫切推出物業(yè)稅有如下深層原因：首先，居高不下的土地出讓金加劇了國內房地產(chǎn)開發(fā)投資的風險，并將加劇金融部門尤其是銀行的風險，引起了國家權威部門的關注。開征物業(yè)稅可以減少房地產(chǎn)開發(fā)的風險，提高金融系統(tǒng)的風險防范能力。其次，開征物業(yè)稅，能進一步規(guī)范并有效地均衡各方稅賦、拓寬征收面、甚至增加國家的稅收收入。我國現(xiàn)行房地產(chǎn)稅僅針對經(jīng)營性質的房屋，征收面不廣，而且負擔過重。再次，開征物業(yè)稅，會令房屋成本下降，并進一步降低目前國內居高不下的房價，增強人們改善住房條件的能力，也有助于加大炒樓成本和風險，打擊炒風。最后，開征物業(yè)稅，對居住豪宅者征重稅，對居住環(huán)境不佳者減免稅，有效調節(jié)貧富懸殊。住宅商品化后，人們大都擁有私人物業(yè)，開征物業(yè)稅是大勢所趨，以保障政府的長期收益。雖然物業(yè)稅的具體細節(jié)和開征標準還沒有公布，無法確定房地產(chǎn)稅、城市房地產(chǎn)稅、土地增值稅以及土地出讓金由物業(yè)稅取而代之后，購房成本是否會有一個比較大的向下調整。據(jù)有關專業(yè)人士稱，目前的房價最高有望下調兩至三成。打個比方， 如果采用房屋原值30% 作為“應納稅物業(yè)價值”， 稅率不宜高于0.5%.以一套50萬的房屋為例，扣除30% 余下的70% ，即35萬元，最高0.5% 的
稅率即35×0.5% = 0.1175 萬元，即50萬元的房屋一年繳交0.1175萬元—— 每月繳交140多元，應該尚未超出普通家庭的承受能力。但開征物業(yè)稅要慎重考慮，尤其要處理好物業(yè)稅開征前已購房屋免除物業(yè)稅與未購房屋征收物業(yè)稅的區(qū)分關系�，F(xiàn)在人們對物業(yè)稅的關注大多從成本收益比例的經(jīng)濟角度。對法學界而言，考察物業(yè)稅不應限于效率，而應著重于公平的價值目標。為此，物業(yè)稅應遵循怎樣的基本原則才最值得我們關注，總的來說，無論物業(yè)稅如何設置，“以人為本”的課稅原則是根本。包括以下幾個方面：首先，民生原則。在屬于市民基本生存需要的領域，政府實施任何政策都應朝向這樣一個價值目標：只能促使生活水準提升、負擔下降。其次，區(qū)別原則。物業(yè)稅關乎絕大多數(shù)人的利益，房地產(chǎn)的特異性使得物業(yè)稅征納時應區(qū)別對待。擁有兩處以上物業(yè)的業(yè)主，也應具體情況具體分析，可能實行不同的稅率， 以實現(xiàn)真正的公平。再次，反對“為稅而稅”。任何一項新稅種的設置或某項稅負的調整，都不能只追求增加稅源的動機或價值目標，不能妄顧對社會產(chǎn)生的負面影響。
（二） 開征物業(yè)稅的弊端
一般認為：開征物業(yè)稅在所難免，而且越快越好。但作為新事物，物業(yè)稅未必很快能為不同的人認同和接受。購房成本下降的同時， 使用成本大幅上升，將可能出現(xiàn)大量“買得起，住不起”的情形。如果購房者通過按揭購房，銀行債務與物業(yè)稅的雙重負擔會令人不勝負荷。此外，如何對不斷變化的房屋價值進行合理評估，在市場不規(guī)范、配套體系未建全的前提下，將引發(fā)更多社會問題。初始地價的大幅降低會模糊郊區(qū)與市中心商貿旺區(qū)的土地價格。目前，政府采取批租形式在短期內收到巨額資金以增加城市基礎設施的投入以改善城市交通、美化城市面貌。開征物業(yè)稅后，政府無法在短期內獲得巨額資金，從而可能拖慢城市的建設與發(fā)展。而投資房屋用以租賃的成本將會上升，也會客觀上降低房屋的銷售量。
物業(yè)價格隨著市場供求和土地規(guī)劃而變化，既專業(yè)又復雜。開征物業(yè)稅必須完善房地產(chǎn)估價制度。房屋估價不僅要考慮地段、樓層，還要考慮建筑物的自身結構、保養(yǎng)和市場需求。土地的增值占了物業(yè)增值很大的比例。建筑物隨著年歲增長，維修成本逐步上漲，物業(yè)甚至會貶值。實行土地國有制后，一般的物業(yè)只有幾十年的土地使用權，期滿后國家可以無償收回土地和土地上蓋物業(yè)，所謂“物業(yè)增值”的說法因此大打折扣。財政部有關人士表示，物業(yè)稅的稅賦水平雖未確定，但有一個基本原則，即科學測算現(xiàn)行的房地產(chǎn)稅和房地產(chǎn)開發(fā)建設環(huán)節(jié)收費的總體規(guī)模，令物業(yè)稅的總體規(guī)模與之基本相當。
物業(yè)稅并非一個好的稅種，首先，政府要養(yǎng)一幫人來評估房價和處理上訴， 會增加物業(yè)稅的征收成本；其次，經(jīng)濟不景氣時，房地產(chǎn)價格會劇烈下跌，政府最需要錢來擴大財政開支時，物業(yè)稅收入反而在下降。例如，香港政府為了紓解民困和負資產(chǎn)現(xiàn)象，就曾經(jīng)停征差餉（相當于物業(yè)稅） 一年，因此加劇了香港政府的財政赤字。而在其他西方國家，現(xiàn)行物業(yè)稅制度亦存在很大缺陷，須依靠其他制度配合來克服它的副作用。我國社會正在急劇轉型，若配套制度跟不上，開征物業(yè)稅很可能造成新的制度性不公。
開征物業(yè)稅，將原來由開發(fā)商承擔的稅費直接賦予消費者，會增加住房成本。而且，如果想要靠推行物業(yè)稅就能解決現(xiàn)在房地產(chǎn)業(yè)中存在的問題是不現(xiàn)實的。開征物業(yè)稅是為了推動房地產(chǎn)稅制改革的深化，以便解決當前房地產(chǎn)業(yè)的稅收問題。房地產(chǎn)開發(fā)流通環(huán)節(jié)稅費負擔重，某種程度上制約了房地產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展；而房地產(chǎn)保有環(huán)節(jié)稅費負擔輕、稅收優(yōu)惠范圍大，導致炒賣嚴重�，F(xiàn)在的土地使用稅已無法對社會經(jīng)濟起到有效的調節(jié)作用。隨著房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，稅收問題會越來越突出，已經(jīng)到了非治理不可的地步了。現(xiàn)行稅制中，房地產(chǎn)稅制的改革首當其沖。將土地使用稅改為物業(yè)稅，改以面積計征為價值計征是良策之一。還可以考慮改變七十年的土地出讓限期，改出讓為租賃，按期收取地租。
綜上所述，房地產(chǎn)稅制改革，不應局限于物業(yè)稅的開征一項舉措，應當從稅率、稅金、稅種、免稅范圍全面考慮，以有效解決房地產(chǎn)稅制中存在的諸多問題。
