今后，長沙商品住房未滿5年轉(zhuǎn)讓出售的，須全額征收營業(yè)稅。
6月27日，長沙房地產(chǎn)交易中心。原本打算趁著政策等待期，趕緊出售一套永宏家園商品房的蔡先生有點(diǎn)郁悶�！斑�以為長沙的細(xì)則沒有出來呢，沒想到還是沒有趕上最后一班車。
從6月20日開始，“個(gè)人購買商品住宅不滿5年出售，將全額征收營業(yè)稅”的房產(chǎn)新政在長沙正式實(shí)施。但“征收范圍中的住房僅指商品住房，暫不包括其他二手住房”。
營業(yè)稅正式開征
“我打算賣的這套房子，產(chǎn)權(quán)證上日期到今年6月28日剛好滿2年，本想趁著長沙地方細(xì)則沒出臺(tái)趕快過戶，沒想到就開始收營業(yè)稅了。”站在長沙市房地產(chǎn)交易中心大廳，蔡先生頗有些無奈。
6月20日，長沙市房地產(chǎn)交易所下發(fā)“關(guān)于執(zhí)行住房轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)營業(yè)稅政策的通知”。
通知明確指出，根據(jù)國務(wù)院辦公廳《關(guān)于調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)穩(wěn)定住房價(jià)格意見的通知》，從當(dāng)日起，對(duì)購買住房不足5年轉(zhuǎn)手交易的，銷售時(shí)按其取得的售房收入全額征收營業(yè)稅。征收范圍中的住房僅指商品住房，暫不包括其他二手住房。
“從20日接到文件開始，我們各個(gè)中介公司就已經(jīng)開始執(zhí)行這一規(guī)定了�！焙享橊Y不動(dòng)產(chǎn)網(wǎng)絡(luò)有限公司高級(jí)經(jīng)理明賓介紹說，這對(duì)于購房者還是有一定的影響。
以蔡先生為例，他出售的這套住房售價(jià)32萬元，如果不涉及營業(yè)稅，則購買蔡先生房子的買家在交易的過程中只需承擔(dān)契稅、綜合稅以及手續(xù)費(fèi)、工本費(fèi)合計(jì)10124元。但長沙出臺(tái)的營業(yè)稅細(xì)則實(shí)施后，占成交價(jià)格5.5％的營業(yè)稅將使交易過程多出17600元，總共需要支付10124＋17600＝27724元。
“羊毛出在羊身上，這部分稅費(fèi)肯定會(huì)部分轉(zhuǎn)移到買家身上，無形中增加了購房的成本。”明賓說。
目前僅限商業(yè)住房
相比于蔡先生，溫州人老徐似乎心情尚好。剛從一家拍賣行走出來的他，剛咨詢完關(guān)于門面拍賣的情況。
“長沙的政策背景下，二手房的再轉(zhuǎn)讓和商鋪的轉(zhuǎn)讓不用交營業(yè)稅。”老徐意味深長地說。
事實(shí)上，長沙開征營業(yè)稅的細(xì)則中明確提出開征對(duì)象“僅只商業(yè)住房，暫不包括其他二手住房”。
在這一次出臺(tái)的長沙市營業(yè)稅細(xì)則中，明確商鋪與寫字樓等非商業(yè)住宅類產(chǎn)品的轉(zhuǎn)讓不在開征范圍，這是否會(huì)帶來資金轉(zhuǎn)向商鋪與寫字樓的轉(zhuǎn)手？
“這個(gè)問題的可能性并不大，相對(duì)于住宅價(jià)格，商鋪與寫字樓資金占用量很大，一般買家以自持收取租金為主。”長沙市房產(chǎn)交易所副所長程龍科說。
據(jù)明賓介紹，在目前長沙市的二手房市場中，商鋪和寫字樓的交易量并不高。“這種類型的物業(yè)，基本上都是租賃為主，通過炒賣轉(zhuǎn)手的并不太多�！�
程龍科認(rèn)為，新政的實(shí)施在長沙并沒有掀起太大的波瀾。“究其原因，主要是長沙市場上的炒房者微乎其微，主要還是自住型消費(fèi)處于主導(dǎo)地位�！�
但也有業(yè)內(nèi)人士憂慮，房改房、安置房等非商品住房產(chǎn)品不在開征之列，很有可能帶來此類物業(yè)的供求關(guān)系更趨緊張，有可能抬升該類房源價(jià)格。同時(shí)，也不能排除某些外來資金轉(zhuǎn)戰(zhàn)商鋪類物業(yè)，通過低價(jià)吸納，高價(jià)賣出。
看清商品住房營業(yè)稅細(xì)則
一、營業(yè)稅征收有5個(gè)關(guān)鍵點(diǎn)
長沙市房產(chǎn)交易所副所長程龍科在對(duì)營業(yè)稅征收細(xì)則進(jìn)行詮釋時(shí)明確提出，長沙開征營業(yè)稅需要關(guān)注5個(gè)關(guān)鍵點(diǎn)。
首先是“個(gè)人”，如果是單位購房是不在征收之列的；
二是“購買”，如果是遺產(chǎn)或者贈(zèng)送所得也不予征收；
三是必須為“第一次購買的商品房”，如果是二手房的再轉(zhuǎn)讓就不征稅了；
四是“住宅”，那么商鋪等物業(yè)是不在開征范圍之內(nèi)的；
最后，“5年”的時(shí)間是從契稅完稅時(shí)間或者發(fā)產(chǎn)權(quán)證的時(shí)間開始算起。
二、營業(yè)稅的征收：
1.個(gè)人將購買商品住房不足5年轉(zhuǎn)手交易的，全額征收營業(yè)稅；
2.個(gè)人將購買普通商品住房超過5年（含5年）轉(zhuǎn)手交易的，銷售時(shí)免征營業(yè)稅；
三、判斷商品住房是否滿5年的標(biāo)準(zhǔn)：
個(gè)人購買商品住房以取得的房屋產(chǎn)權(quán)證發(fā)證日期或者契稅完稅證明（契稅發(fā)票）上注明的時(shí)間作為其購買房屋的時(shí)間；即按契稅發(fā)票時(shí)間或者是產(chǎn)權(quán)證發(fā)證日期來計(jì)算是否滿了5年，并且哪個(gè)時(shí)間有利按哪個(gè)計(jì)算。
例：天心區(qū)南湖路永宏家園8棟3單元1503房，產(chǎn)權(quán)面積：78平方，售價(jià)32萬，產(chǎn)權(quán)性質(zhì)：私產(chǎn)，產(chǎn)權(quán)證發(fā)證日期為2004年6月28日，契稅發(fā)票時(shí)間2006年4月17日。
那么這單就涉及到營業(yè)稅，過戶所需費(fèi)用為：契稅32萬×1％＝3200元
綜合稅32萬×1.98％＝6336 元
手續(xù)費(fèi)6元／平方米×78平方＝468元
工本費(fèi)120元
營業(yè)稅32萬×5.5％＝17600元
四、以下房屋在交易時(shí)不需要征收營業(yè)稅：
1.商鋪、寫字樓、房改房，安置房以及滿了5年可以上市交易的經(jīng)濟(jì)適用房、個(gè)人自建房、單位自管產(chǎn)等非商品住房類物業(yè)。
2.滿了5年的普通住房，包括二手房。
