4月1日，新版消費(fèi)稅政策正式實(shí)施。出乎意料的是高檔房成漏網(wǎng)之魚！消費(fèi)稅緣何未涉及高檔房？稅收調(diào)整的背后，政府有何考慮？高檔房是征稅的“禁區(qū)”還是難逃稅收法網(wǎng)？各方跡象表明，物業(yè)稅正在一步步靠近！
高檔房不宜征消費(fèi)稅？
對(duì)于調(diào)整后的消費(fèi)稅未涉及高檔房一事，很多人表示不理解。其理由是，“富人用于豪宅方面的花銷，遠(yuǎn)遠(yuǎn)超出用于高爾夫球及球具等開支�！币晃唤邮懿稍L的專家告訴記者，在去年“兩會(huì)”召開期間，就有代表專門建議應(yīng)對(duì)高檔豪宅征收消費(fèi)稅。而此次調(diào)整后的消費(fèi)稅并未涉及高檔豪宅，實(shí)乃一大缺憾。然而，消費(fèi)稅緣何未涉及高檔房產(chǎn)？其調(diào)整的幕后，政府有哪些考慮？
對(duì)此，國家財(cái)政部的解釋是，高檔房并不在消費(fèi)稅征稅范圍之列，只能通過其他稅種的調(diào)節(jié)來完成；二是可操作性不強(qiáng)，即檔次界定比較困難；三是征收消費(fèi)稅也要考慮對(duì)消費(fèi)需求的影響。消費(fèi)不足仍然是當(dāng)前制約中國經(jīng)濟(jì)發(fā)展的一個(gè)不利因素，在選擇消費(fèi)品征稅時(shí)，必須考慮對(duì)相關(guān)產(chǎn)業(yè)和消費(fèi)需求的影響，要符合宏觀經(jīng)濟(jì)政策的總體要求。
對(duì)于以上解釋，北師大教授董藩表示贊同。據(jù)董藩介紹，我國CPI（居民消費(fèi)價(jià)格指數(shù)）統(tǒng)計(jì)不涉及房地產(chǎn)，換言之，居民購房屬于投資行為，而非消費(fèi)行為。
董藩進(jìn)而認(rèn)為，有關(guān)部門所說的豪宅開征消費(fèi)稅有欠可操作性亦是成立的�！澳壳埃覀儧]有一個(gè)科學(xué)的標(biāo)準(zhǔn)，去衡量哪些是豪宅，哪些不是豪宅。比如，一套總價(jià)50萬元的房屋，在市區(qū)是普通住宅，而在郊區(qū)便是豪宅。可見，無論是房屋的價(jià)值、地段，還是建筑檔次，都為豪宅的概念蒙上了一層陰影。所以，若征收消費(fèi)稅，操作起來的確比較困難”。董藩如是分析。
對(duì)于財(cái)政部未對(duì)豪宅開征消費(fèi)稅的第三點(diǎn)理由，一位不愿透露姓名的著名經(jīng)濟(jì)學(xué)家認(rèn)為，較之于前兩點(diǎn)理由而言，第三點(diǎn)理由明顯不夠充分�！搬槍�(duì)我國消費(fèi)不足的狀況，拉動(dòng)內(nèi)需是對(duì)的，但不同行業(yè)的情況又各異。拿高檔房產(chǎn)來說，單套總價(jià)幾百萬甚至幾千萬的星河灣、柏悅居、昆侖公寓 （論壇）等頂級(jí)豪宅，一浪高過一浪的熱銷勢(shì)頭，足以證明豪宅市場(chǎng)有強(qiáng)勁的需求支撐。然而，豪宅旺盛的需求，必將進(jìn)一步促使地產(chǎn)商熱衷于豪宅開發(fā)。如此一來，市場(chǎng)供應(yīng)結(jié)構(gòu)將嚴(yán)重扭曲，能滿足居民基本住房需求的房屋將越來越少。”該位經(jīng)濟(jì)學(xué)家說。
在該位經(jīng)濟(jì)學(xué)家看來，有關(guān)部門所謂“對(duì)消費(fèi)需求影響的考慮”，實(shí)際上是政府對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)采取的一項(xiàng)隱性保護(hù)措施。畢竟，近幾年我國國民經(jīng)濟(jì)的快速增長(zhǎng)，房地產(chǎn)作為支柱產(chǎn)業(yè)，可謂功不可滅。
綜上種種分析是否說明高檔房將成為征稅的“禁區(qū)”？其實(shí)并不盡然。2006年伊始，國土資源局有關(guān)負(fù)責(zé)人便透露，購買第二套住房將可能被征高額不動(dòng)產(chǎn)稅。日前，國家稅務(wù)總局的相關(guān)人士亦表示，新的房產(chǎn)稅可能對(duì)閑置房屋、高檔豪宅征收較高的稅費(fèi)。
物業(yè)稅“十一五”期間開征？
房產(chǎn)稅，又稱不動(dòng)產(chǎn)稅或物業(yè)稅（以前統(tǒng)稱物業(yè)稅）。其與消費(fèi)稅最大的區(qū)別在于，消費(fèi)稅是針對(duì)一定范圍內(nèi)的商品在交易環(huán)節(jié)的征稅，而物業(yè)稅則是對(duì)不動(dòng)產(chǎn)持有期間的征稅。
近日，記者從可靠渠道獲悉，物業(yè)稅相關(guān)文件已經(jīng)報(bào)請(qǐng)有關(guān)部門審批。事實(shí)上，早在去年年底，財(cái)政部副部長(zhǎng)樓繼偉便透露，物業(yè)稅正在作模擬測(cè)算，估計(jì)不久將在北京、重慶等城市首先試點(diǎn)。
然而，近日，記者欲就物業(yè)開征相關(guān)事宜采訪國家稅務(wù)總局時(shí)，對(duì)方有關(guān)負(fù)責(zé)人稱，“目前還未確定。所以，在未確定之前，不便對(duì)外透露�！倍浾唠S后在北京市地稅局得到的答復(fù)似乎證實(shí)了這一點(diǎn)�！拔覀冎皇钦叩膱�(zhí)行方，而非制定方。我們的主要職責(zé)是將國稅局下發(fā)的文件，結(jié)合本地的特征予以執(zhí)行�！笔械囟惥帜池�(fù)責(zé)人如是說。
當(dāng)記者問及其預(yù)計(jì)物業(yè)稅的開征時(shí)間時(shí)，對(duì)方回答：“不好說。因?yàn)�，一來我們還未接到國稅局任何關(guān)于物業(yè)稅的文件；二來目前市地稅局還未曾組建關(guān)于物業(yè)稅的執(zhí)行團(tuán)隊(duì)，甚至連領(lǐng)導(dǎo)都沒有�！�
由此可見，箭在弦上的物業(yè)稅，其具體開征時(shí)間仍然是個(gè)“謎團(tuán)”。不過，無論是年初政府官員的“論調(diào)”，還是有關(guān)專家學(xué)者的猜測(cè)，似乎都證明物業(yè)稅在“十一五”期間開征，并非沒有可能。
2006年年初，國務(wù)院研究室宏觀司副司長(zhǎng)叢明在2005年全國十大稅收新聞發(fā)布會(huì)上透露，財(cái)政部、國家稅務(wù)總局目前正在進(jìn)行物業(yè)稅的模擬試點(diǎn)，預(yù)計(jì)在“十一五”后期，物業(yè)稅將正式開征。叢明表示，物業(yè)稅開征的首要原則是保證老百姓的住房消費(fèi)負(fù)擔(dān)不能加重，甚至適量減輕。由于其開征牽涉多方利益，所以，在“十一五”后期開征比較穩(wěn)妥。
對(duì)此，董藩亦持有肯定的態(tài)度。董藩說，“物業(yè)稅早晚要開征！畢竟，物業(yè)稅的開征對(duì)于規(guī)范房地產(chǎn)行業(yè)，促進(jìn)國民經(jīng)濟(jì)的健康發(fā)展，具有積極意義。雖然具體開征時(shí)間，目前還無法作出準(zhǔn)確預(yù)計(jì)，但我相信，‘十一五’期間肯定能開征。”
高檔房買家將身受重負(fù)？
物業(yè)稅在某種意義上是調(diào)節(jié)社會(huì)貧富差距的手段。尤其在構(gòu)建和諧社會(huì)的主旋律下，開征物業(yè)稅更是被視為“劫富濟(jì)貧”的利劍。而事實(shí)上，從西方發(fā)達(dá)國家以及我國香港地區(qū)的經(jīng)驗(yàn)來看，物業(yè)稅同樣是調(diào)控經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)和房地產(chǎn)行業(yè)的有效手段。那么，未來我國開征物業(yè)稅，對(duì)于房地產(chǎn)市場(chǎng)，尤其對(duì)于在消費(fèi)稅征收中“落單”的高檔房市場(chǎng)，將產(chǎn)生什么樣的影響？
建設(shè)部政策研究中心主任陳淮表示，目前我國的住房條件并不差，主要是苦樂不均。在2005年末，我國人均住房面積為26平方米，超過了我國的香港地區(qū)，接近日本的居住面積。但是，別墅、豪宅等浪費(fèi)住宅資源的房產(chǎn)很多。所以，物業(yè)稅將主要針對(duì)享受型的大戶型。
開征物業(yè)稅對(duì)高檔房買家和擁有多處房產(chǎn)的投資者而言，無疑將增加養(yǎng)房成本。
以我國香港地區(qū)為例，目前物業(yè)稅的稅率為16%.“如果一套總價(jià)400萬的房屋，如果以500萬元易手，那么，賣家所得到的利潤(rùn)為100萬。再除去律師費(fèi)等其他相關(guān)費(fèi)用（假設(shè)為30萬元），那么，所剩的70萬元就需要繳納16%（11.2萬元）的物業(yè)稅。”一位在香港擁有多套房屋的蔡先生如是告訴記者。
對(duì)此，擁有多套住房的李先生不無擔(dān)憂，“開征物業(yè)稅以后，對(duì)購買高端豪宅的人來說，養(yǎng)房負(fù)擔(dān)重了。一套總價(jià)幾百萬元的房屋，單是物業(yè)稅就可能高達(dá)十幾萬元。如此一來，豪宅買家將會(huì)承擔(dān)沉重的稅負(fù)，要作出置業(yè)選擇，的確需要慎重考慮。”李先生嘆道。
開征物業(yè)稅，對(duì)高檔房市場(chǎng)產(chǎn)生的影響由此可見。事實(shí)上，物業(yè)稅開征之后還將對(duì)整體房?jī)r(jià)走勢(shì)和市場(chǎng)供需結(jié)構(gòu)產(chǎn)生影響�！百彿咳速I一套房子的錢中，有30%～40%是繳了各種稅費(fèi)。如果以財(cái)產(chǎn)稅的形式分期支付地租和稅費(fèi)，開發(fā)成本將大幅下降，房?jī)r(jià)也會(huì)隨之下降�！� 社科院金融研究所金融與制度研究室研究員尹中立說。
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世界各國對(duì)房地產(chǎn)的課稅主要有三種情況，第一，征收轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的行為稅，以流轉(zhuǎn)額為計(jì)稅依據(jù)。第二，對(duì)保有房地產(chǎn)課稅，以房地產(chǎn)的評(píng)估值為計(jì)稅依據(jù)。第三，對(duì)轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的收益課稅，以所得額或收益額為計(jì)稅依據(jù)。
例如，溫哥華依據(jù)評(píng)估總價(jià)值征收地稅，另外，根據(jù)地產(chǎn)用途不同，地稅也不相同。擁有二套住宅的人將被課以高稅率。荷蘭房產(chǎn)稅的征收，主要課稅對(duì)象是房屋。其次是征收房屋消費(fèi)稅，對(duì)房屋使用者課征。另外，中央政府征收的凈值稅也包括對(duì)房屋征稅。法國采用土地年度稅的形式征收不動(dòng)產(chǎn)稅，在這個(gè)名目下包括三類房地產(chǎn)稅，即“未建成區(qū)的地產(chǎn)稅”、“建成區(qū)土地稅”和“住宅稅”。
中國香港物業(yè)稅屬于所得稅，是向香港土地及建筑物的業(yè)主征收的稅項(xiàng)。計(jì)算辦法是將物業(yè)的評(píng)估凈值依標(biāo)準(zhǔn)稅率計(jì)算。據(jù)統(tǒng)計(jì)，一些發(fā)達(dá)國家和地區(qū)的房產(chǎn)稅率都比較高，例如，香港物業(yè)稅稅率高達(dá)16%.
