自2003年10月官方文件中首次提到“物業(yè)稅”這個概念，它就迅速成為了媒體討論的熱點話題。
普通百姓期望它能真的達到抑制炒房，降低房價的效果，從而早日圓了“住房夢”。
擁有多處房產(chǎn)的所謂富人也曾一度膽戰(zhàn)心驚了一下。
然而現(xiàn)實遠比期望殘酷的多，在百姓們歡心鼓舞了不到“半分鐘”，就有各地主管部門的官員出來大潑涼水，聲稱短期內(nèi)恐怕不會實施，估計是要等到“花兒也謝了”。于是，關(guān)于這個話題平靜了許多。
昨天，建設(shè)部的一位官員又站出來說物業(yè)稅一定會實施，又再度激起了我對這個話題的興趣，不妨也說上幾句。
一、為什么“物業(yè)稅”短期不能實施？
原因是多方面，政府恐怕也有諸多難言之隱。
首先，是物業(yè)稅的稅基難以確定。是對于第二處住房以上的物業(yè)征收？僅對高檔物業(yè)征收？還是所有物業(yè)同樣征收？從物業(yè)稅的財產(chǎn)稅性質(zhì)來看，應(yīng)統(tǒng)一以物業(yè)的價值為稅基，對所有物業(yè)征收。然而，在現(xiàn)階段的中國城鎮(zhèn)，大多數(shù)居民的住房是維持生存基本需要的消費品，不能純粹作為財產(chǎn)看待，如果一刀切的話，就是憑空加重了本來并不富裕的百姓的負擔(dān)。如果僅對第二處房產(chǎn)征收，或?qū)Ω邫n物業(yè)征收，那么認定的難度和成本也非常的大，在這個過程中必將出現(xiàn)大量的腐敗現(xiàn)象。
其次，新稅和舊稅的關(guān)系。據(jù)報道，中國財政部相關(guān)負責(zé)人透露，中國物業(yè)稅改革的基本框架是，將現(xiàn)行的房產(chǎn)稅、城市房地產(chǎn)稅、土地增值稅以及土地出讓金等稅費合并，轉(zhuǎn)化為房產(chǎn)保有階段統(tǒng)一收取的物業(yè)稅。按照這種說法，中國必將出現(xiàn)又一種雙軌制，即物業(yè)稅只能對實施后的新增房產(chǎn)征收，那么作為一種財產(chǎn)持有稅，從理論上來說要永遠征收，新舊對比，顯然持有老物業(yè)要合算的多，那么稅收的公平性就值得懷疑。另外如果把開發(fā)環(huán)節(jié)的稅收轉(zhuǎn)化為物業(yè)稅，從理論上降低了開發(fā)的成本，房價應(yīng)該顯著降低，但是作為市場經(jīng)濟，房價并不受政府的管制，反而因此降低了開發(fā)商的資金投入，給了他們更大的不當(dāng)獲利的空間。
另外，土地所有權(quán)制度也是制約物業(yè)稅的最根本的羈絆。所謂物業(yè)稅，國外稱為不動產(chǎn)稅。然而，只所以把房地產(chǎn)稱為不動產(chǎn)，最主要的原因在于土地的稀缺性、不可移動性和保值增值性，說白了，房地產(chǎn)的價值在于土地，而不是房屋，事實上拋開土地價值的房產(chǎn)從長期來看幾乎是可以忽略不計的�？墒潜娝苤�，我國的土地所有權(quán)屬于國家和集體，房產(chǎn)所有人僅擁有土地一定期限的使用權(quán)。從這個角度來看，物業(yè)稅的征收存在基本法律制度上的嚴(yán)重缺陷，如果實施，實際上是廣大業(yè)主替國家和集體買單，既不合理又不合法。
利益集團的博弈恐怕也是影響物業(yè)稅未來走向的重要因素。一方面是弱勢的廣大百姓，一方面是以銀行、開發(fā)商甚至有些地方政府等既得利益者，還有握有大量物業(yè)的新富，多方的較力，利益的天平最終會倒向哪里，我們拭目以待。
二、假如“物業(yè)稅”實施就真的如百姓想像的那般美好嗎？
既然“物業(yè)稅”已經(jīng)寫入了十一五規(guī)劃，建設(shè)部的人也出來肯定，看來早晚是要開征了。然而不同的物業(yè)稅實施方案，對現(xiàn)有的房地產(chǎn)市場的影響存在著很大的差別。但是業(yè)內(nèi)的專家多數(shù)認為它會導(dǎo)致房地產(chǎn)價格的下降。
如果真如財政部官員所說，把房地產(chǎn)開發(fā)環(huán)節(jié)的稅收轉(zhuǎn)移到以后的持有環(huán)節(jié)來收，那么開發(fā)成本會大幅下降，房價也會有一定幅度的下降，但是同時買房的門檻也相應(yīng)降低了，又會導(dǎo)致房價的快速上漲，最終的市場因素作用的結(jié)果恐怕是開發(fā)商得到了最大的利益。而買房后的物業(yè)稅就會成為廣大百姓肩上永遠無法卸下的沉重負擔(dān)；同時，免稅的老房會成為市場的寵兒，價格的堅挺在所難免。雙軌制房地產(chǎn)市場的混亂令人難以想象。
假如像國外一樣對所有物業(yè)征收“不動產(chǎn)稅”，恐怕對現(xiàn)有的房地產(chǎn)市場具有很大的殺傷力。首先，對于一些以房養(yǎng)房的小投資者來說，風(fēng)險是大大加大了，同樣，而持有大量物業(yè)等待升值的投資人來說，投資成本的加大，收益預(yù)期的降低也會促使他們改變投資方向，房地產(chǎn)市場的泡沫將會在一定程度上得到擠壓，百姓抑制或是降低房價的愿望或許可以實現(xiàn)。
同時，對百姓基本生活用房免稅或者減稅應(yīng)該也是可以預(yù)期的，不僅僅因為這是國外的慣例，同時也體現(xiàn)了目前中央以人為本，營造和諧社會的理念。
不過，這些都是我們的主觀猜測，真正的物業(yè)稅到底如何定義，它會對房地產(chǎn)市場產(chǎn)生怎樣的影響，我們也只有等待。
三、“物業(yè)稅”或是一場“陽謀”？
“物業(yè)稅”提出的背景是在房價高漲的時候，大家自然會認為是中央調(diào)控房地產(chǎn)市場的舉措，對其期待有加，可以說是翹首以盼。筆者倒不這么認為，我倒覺得是中央為了避免地方政府未來出現(xiàn)財政危機的未雨綢繆的舉措。
近年來，伴隨著中國經(jīng)濟的迅猛增長，房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展更是一馬當(dāng)先。目前，許多經(jīng)濟發(fā)達的城市對房地產(chǎn)業(yè)的依賴程度非常高，來自出讓土地的收入在財政收入中占了很大的比重�？墒怯捎谌狈暧^的控制，在土地供應(yīng)上沒有長遠規(guī)劃，許多地方的開發(fā)強度過大，導(dǎo)致很快就要面臨城市土地資源枯竭的危險，財政上的危機在可預(yù)見的將來必將出現(xiàn)�，F(xiàn)在提出開征“物業(yè)稅”可以說非常及時，這種細水長流型的稅種對改善目前大多數(shù)地方的財政收入結(jié)構(gòu)是非常有利的。
從這個角度來看，地方政府才是“物業(yè)稅”的最大受益者，調(diào)控房地產(chǎn)市場反倒是它順手而為的副產(chǎn)品，或者叫一箭雙雕，也許是我以小人之心度君子之腹，但愿不是。
物業(yè)稅，咱們等著瞧吧。
