國家稅務(wù)總局局長謝旭人日前表示，在“十一五”期間，中國將積極穩(wěn)妥地深化稅制改革，并透露將逐步推行物業(yè)稅。在剛剛結(jié)束的2005中國財稅論壇上，財政部部長金人慶進一步明確，“十一五”期間將逐步出臺消費稅和物業(yè)稅。至此，物業(yè)稅征收的第一個時間表出爐了。
物業(yè)稅再次浮上水面，馬上引發(fā)了不少關(guān)于物業(yè)稅開征是否會造成樓價的下跌、消費者是否實現(xiàn)“居者有其屋”的夢想、物業(yè)稅會否使房屋“買得起供不起”的諸多爭論。
物業(yè)稅開征不會拉低樓價
業(yè)內(nèi)普遍認為，如果開征物業(yè)稅，最直接的結(jié)果便是降低開發(fā)成本，導(dǎo)致房價下降。甚至有人計算：征收物業(yè)稅，減少了近30%的稅務(wù)開發(fā)成本，樓價也會因此而降低30%.但不少地產(chǎn)商表示，樓價的降低并不能做簡單加減運算，他們認為，影響樓價的因素除了開發(fā)成本外，還很大限度受到市場供求關(guān)系的影響。
樓價未必會降
廣州光大花園董事副總經(jīng)理陳洪志表示，物業(yè)稅一旦征收，樓價可能在短期內(nèi)會有象征性地降低，但下降的絕對值不會和物業(yè)稅征收的絕對值成正比。他舉例說，物業(yè)稅征收5%，樓價并不會因為你開發(fā)成本降低了5%而“乖乖地”降低5%.他認為，從整體市場的長遠發(fā)展規(guī)律來看，影響樓價的主要因素還是市場的供求關(guān)系�！澳硞�樓盤產(chǎn)品如果出現(xiàn)了供小于求的情況，即使物業(yè)稅征收，開發(fā)成本降低了，該樓盤的價格也未必會下降”。
廣州中原地產(chǎn)項目部副總經(jīng)理黃韜則認為，稅收在開發(fā)成本中所占的比例并不是太大，即使在廣州實行征收物業(yè)稅，也不會對廣州樓價造成太大的波動。他進一步指出，物業(yè)稅征收是一個較長的過程，在未來幾年的過度期內(nèi)，市場變化都難以估測，因此，現(xiàn)在就斷言征收物業(yè)稅對廣州樓價造成下滑言之過早。保利地產(chǎn)股份有限公司營銷中心總經(jīng)理胡在新也認為，樓價因物業(yè)稅而下降的可能性不能過早判斷，關(guān)鍵要看物業(yè)稅出臺的具體細節(jié)。
業(yè)內(nèi)也有人士認為，即使開征物業(yè)稅令到開發(fā)商成本有所下降，但開發(fā)商也不會降低樓價的，有可能采取更好的建筑材料、提供更好的服務(wù)來維持樓價的水平。
不會“買得起住不起”
征收物業(yè)稅，會使房屋初始價格比較低，但是購買后每年都要承擔(dān)一定的物業(yè)稅，物業(yè)稅成了未來的預(yù)期支出。房屋的使用成本增加了，于是有人擔(dān)心“買得起住不起”的情況將大幅增加。
但有關(guān)地產(chǎn)專家指出，這種現(xiàn)象未必會出現(xiàn)。黃韜分析，消費者的購買力是一定的，物業(yè)稅征收后，也只不過意味著消費者所交納的稅從一次性到分幾次交納。他表示，廣州消費者非常理性，他們對自己的消費力能正確評估。并不會出現(xiàn)物業(yè)稅開征后，購房者就供不起樓的情況。“就好比一次性付款和按揭兩種購房方式一樣，征收物業(yè)稅后只是降低了消費者的購房門檻，只會吸引更多的人來置業(yè)，買的起供不起的現(xiàn)象存在可能性不大”。時報記者 羅莎琳
廣州難成物業(yè)稅試點
據(jù)了解，物業(yè)稅開征的討論早已開始。十六屆三中全會對此已有說法，“在條件具備時對不動產(chǎn)開征統(tǒng)一規(guī)范的物業(yè)稅”。而今年物業(yè)稅被明確地寫入“十一五”規(guī)劃，就標志著未來5年內(nèi)我國將開征這一稅種。
中央財經(jīng)大學(xué)稅務(wù)專家劉桓表示，目前全國已經(jīng)開始對物業(yè)稅征收進行試點，試點成熟后，將向全國推廣。至于是否會選擇廣州作為試點對象，廣州地產(chǎn)商表示：廣州、上海等全國性大城市的房地產(chǎn)成交量非常大，如果選擇房地產(chǎn)業(yè)非常發(fā)達的城市，一旦物業(yè)稅試點不成功，將造成非常大的市場波動。廣州光大花園董事副總經(jīng)理陳洪志分析，物業(yè)稅遲遲不肯推出，而且要選點試行，說明了這項稅務(wù)制度的改革的重要性，因為牽涉面太大，國家也抱著非常謹慎的態(tài)度，如果要試點也會選擇一些中小發(fā)展城市，廣州試點不太可能。
據(jù)了解，目前，房地產(chǎn)稅收都集中在交易環(huán)節(jié)。購房者買一套房子的錢中，包含房地產(chǎn)開發(fā)的營業(yè)稅、印花稅、房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅、土地增值稅、企業(yè)所得稅等等以及房地產(chǎn)占用的房產(chǎn)稅、城市房地產(chǎn)稅、耕地占用稅、城鎮(zhèn)土地使用稅等。劉桓認為，一方面，這些稅費計算復(fù)雜，非常分散，征收起來難度也較大。廣州不少地產(chǎn)商也對于物業(yè)稅的標準以及細節(jié)的界定提出了擔(dān)憂。
陳洪志表示，物業(yè)稅征收的最大難度就在于是否能把握好“公平”這桿秤。他指出，物業(yè)稅是實行統(tǒng)一稅率還是累進稅率也是目前業(yè)內(nèi)爭議的焦點，特別是對豪宅和普通房屋是否實行差別稅率的問題格外引人關(guān)注。此外，還有之前已經(jīng)購買了房子的消費者，又將如何對其征收稅都是政策推行應(yīng)考慮的細節(jié)。
專家意見 物業(yè)稅不能代替土地出讓金
房地產(chǎn)專家韓世同表示，有關(guān)物業(yè)稅的說法其實早在十六大的時候就已經(jīng)被明確提出，其主要目的主要是為了寬稅金、低稅率、減稅種，目前有關(guān)物業(yè)稅的看法分為兩大系，第一個種是物業(yè)稅涵蓋了土地出讓金，房地產(chǎn)成本中很大一部分都是土地出讓金，采取這種方法就是將現(xiàn)在一次性交納的土地出讓金，變成小額多次交納。
從本身上來說，一套房子所繳的稅費是固定的，但是繳納方式發(fā)生了改變。但是這種方式其實是擾亂了土地轉(zhuǎn)讓的一種價格體系。按照現(xiàn)行的土地轉(zhuǎn)讓方式，都是價格者得，房地產(chǎn)開發(fā)商是在完全市場化的情況下，爭奪土地的所有權(quán)，如果打破了這種規(guī)則，把土地出讓金直接轉(zhuǎn)換到消費者的頭上，那開放商取得土地的條件到底是什么呢？從這種情況來看物業(yè)稅是不能代替土地出讓金的。第二種情況就是物業(yè)稅不包括土地出讓金，而是幾種稅種的合并。也有專家建議，通過物業(yè)稅遞進的方式來繳稅。
另外對于物業(yè)稅是否可以根據(jù)市場行情的漲跌產(chǎn)生變化時，韓世同表示市場本來就是一個說變就變的東西，如果沒有一個前瞻性總是跟著市場跑，執(zhí)行起來就會困難。另外只通過單個的物業(yè)稅來平抑房價，這也是很難做到的。還不如通過增大土地供應(yīng)量和增加公屋數(shù)量，增大供給壓低市場價格。他表示要想讓據(jù)高不下的房價降下來，必須通過綜合性的手段，而不是單一的手段。
