根據(jù)央行的統(tǒng)計(jì)，2005年第二季度至今年第一季度，金融機(jī)構(gòu)對(duì)居民房的新增中長(zhǎng)期消費(fèi)貸款各季環(huán)比增加額分別為589.34億、304.52億元、442億元和410.58億元。雖然銀行居民的中長(zhǎng)期貸款并沒(méi)有出現(xiàn)大幅度地增長(zhǎng)，但全國(guó)的房地產(chǎn)價(jià)格漲幅依然較大，北京今春的前兩個(gè)月上漲了17.3%；去年的緊縮性調(diào)控之后房?jī)r(jià)出現(xiàn)了回落的長(zhǎng)三角地區(qū)，最近又出現(xiàn)房?jī)r(jià)上漲勢(shì)頭。從需求方面來(lái)分析，在銀行對(duì)居民住宅抵押貸款沒(méi)有大幅增長(zhǎng)的情況下，是什么因素在推動(dòng)國(guó)內(nèi)的房?jī)r(jià)格的持續(xù)上漲呢？
一種可能是，由于央行去年提高了住宅抵押貸款利率，國(guó)內(nèi)居民購(gòu)房時(shí)貸款比例在下降，支付了更多首付。如果這一解釋成立，那么，在宏觀金融層面上會(huì)反映為居民儲(chǔ)蓄存款增長(zhǎng)率的減緩。但自2006年以來(lái)，居民儲(chǔ)蓄存款增長(zhǎng)率一直保持在18%左右。今年第一季度，居民戶存款增加1.2萬(wàn)億元，同比還多增2196億元。這充分說(shuō)明，2005年6月以來(lái)國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)價(jià)格的上漲并不是國(guó)內(nèi)居民的需求所帶動(dòng)的。
另一種答案是，外資對(duì)中國(guó)房地產(chǎn)形成了越來(lái)越大的需求。雖然我們沒(méi)有相關(guān)的直接數(shù)據(jù)，但一系列的宏觀金融數(shù)據(jù)中也可略見(jiàn)一斑。中國(guó)現(xiàn)在成為全球外匯儲(chǔ)備最多的國(guó)家，中國(guó)的外匯儲(chǔ)備來(lái)源有貿(mào)易順差、外商直接投資和短期資本的流入。然而，巨額的外匯儲(chǔ)備增加額，用貿(mào)易順差可以解釋的不足50%；外商直接投資形成的外匯儲(chǔ)備平均只占外匯儲(chǔ)備增加額的20%多，剩余有20%-30%的外匯儲(chǔ)備是由短期資本流入引起的。這些資本進(jìn)入中國(guó)后的資產(chǎn)選擇可以是銀行存款、購(gòu)買債券、購(gòu)買股票和投資于房地產(chǎn)。然而，中國(guó)金融機(jī)構(gòu)的外匯存款余額不僅增長(zhǎng)緩慢，有時(shí)還出現(xiàn)凈額下降的情況；債券市場(chǎng)利率在上升，價(jià)格在下跌，說(shuō)明并沒(méi)有太多的增量資金進(jìn)入債券市場(chǎng)；投入于股票主要是QFII，這部分資產(chǎn)受額度管理，相當(dāng)有限。因此可以比較有把握地說(shuō)，大量的外資進(jìn)入了中國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)。
近年有關(guān)外資在中國(guó)大量購(gòu)買房產(chǎn)的報(bào)道并不鮮見(jiàn)，大量的外資進(jìn)入中國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)的直接后果便是助長(zhǎng)了中國(guó)房地產(chǎn)價(jià)格上漲，這也是外資樂(lè)于見(jiàn)到的：它們不僅可以獲得人民幣升值的利益，而且也在房?jī)r(jià)的大幅度上漲中賺得缽滿盆盈。由于國(guó)外在不斷地提高利率，那些進(jìn)入中國(guó)的游資并不甘心獲得人民幣一年升值3%左右的匯差收益的，進(jìn)入中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)推高資產(chǎn)價(jià)格，無(wú)疑是它們進(jìn)入中國(guó)的既有的戰(zhàn)略中的一步。
外資推動(dòng)的資產(chǎn)價(jià)格上漲，一方面引導(dǎo)中國(guó)居民房地產(chǎn)價(jià)格還將進(jìn)一步上漲的預(yù)期，在跟漲不跟跌的心理作用下，一旦國(guó)內(nèi)的居民開(kāi)始大量購(gòu)買房地產(chǎn)時(shí)，外資便可全身而退，把房地產(chǎn)價(jià)格過(guò)快上漲的泡沫留給中國(guó)來(lái)承擔(dān)。另一方面它又扭曲了中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)供給結(jié)構(gòu)。由于外資購(gòu)房大多是現(xiàn)金購(gòu)房，這種便利性引誘更多的開(kāi)發(fā)商去開(kāi)發(fā)可供外資購(gòu)買的高檔住宅，而相對(duì)不愿意購(gòu)買適合中國(guó)老百姓居住的商品住宅，從而加劇了中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的供需結(jié)構(gòu)性矛盾。
外資涌入是導(dǎo)致中國(guó)在2005年5月份的房地產(chǎn)調(diào)控之后，房地產(chǎn)價(jià)格不跌反漲的重要原因之一。如此的房地產(chǎn)價(jià)格上漲率必將最終損害中國(guó)經(jīng)濟(jì)的健康成長(zhǎng)和金融體系的穩(wěn)定。采取措施抑制外資過(guò)度炒房應(yīng)當(dāng)是控制中國(guó)當(dāng)前房地產(chǎn)價(jià)格的重要舉措。鑒于外資購(gòu)買不需要申請(qǐng)國(guó)內(nèi)貸款的特殊性，央行提高首付比率或貸款利率之類的辦法是收不到成效的，唯一可行的辦法就是對(duì)外資購(gòu)買征收較高的物業(yè)稅。中國(guó)外貿(mào)正在受到其它國(guó)家的關(guān)稅懲罰或反傾銷調(diào)查，為了穩(wěn)定國(guó)內(nèi)的房地產(chǎn)市場(chǎng)和促進(jìn)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的平穩(wěn)增長(zhǎng)，對(duì)外資開(kāi)征更高比例的物業(yè)稅，無(wú)疑是一石多鳥的舉措。
