在保有環(huán)節(jié)征稅，絕非單純地開征一個(gè)新的稅種，而是將開發(fā)環(huán)節(jié)的稅收向保有環(huán)節(jié)轉(zhuǎn)移，從而，達(dá)到降低房地產(chǎn)開發(fā)成本、降低房?jī)r(jià)、惠及公眾、引導(dǎo)正確消費(fèi)理念目的。因而，對(duì)保有環(huán)節(jié)征稅，必須遵循一個(gè)最基本的原則，即總體稅負(fù)應(yīng)當(dāng)減少而不是增加。對(duì)于現(xiàn)有住房，由于購(gòu)房人一次性繳清了所有稅款，不宜再征物業(yè)稅。
中國(guó)40個(gè)重點(diǎn)城市住宅平均套型面積為113平方米，其中16個(gè)城市超過120平方米，而北京待售住宅的平均套型面積已達(dá)143.9平方米。針對(duì)這一問題，建設(shè)部副部長(zhǎng)劉志峰日前透露：建設(shè)部、財(cái)政部、稅務(wù)總局等正在研究增加住房保有環(huán)節(jié)稅費(fèi)，對(duì)戶型面積偏大的房子收取一定費(fèi)用。通過鼓勵(lì)小戶型設(shè)計(jì)、保有環(huán)節(jié)征稅等手段，提高大戶型購(gòu)買使用成本，引導(dǎo)消費(fèi)者合理住房消費(fèi)，鼓勵(lì)推廣中小套型。
目前，世界上許多國(guó)家對(duì)保有環(huán)節(jié)征稅，比如我們耳熟能詳?shù)奈飿I(yè)稅，就是其中最常見的稅種。但是，我們所談的保有環(huán)節(jié)征稅與西方國(guó)家并不是一個(gè)概念。其主要區(qū)別在于，西方國(guó)家房地產(chǎn)開發(fā)環(huán)節(jié)的稅負(fù)較低，大部分稅都是在保有環(huán)節(jié)征收的，以物業(yè)為主體的財(cái)產(chǎn)稅是其地方政府收入的重要來源。而在我國(guó)，房地產(chǎn)絕大部分稅、費(fèi)都是在開發(fā)環(huán)節(jié)征收的，保有環(huán)節(jié)征稅較少，只有城市房產(chǎn)稅和少量的城鎮(zhèn)土地使用稅等。
但是，就總體而言，我們的稅費(fèi)負(fù)擔(dān)并不低。其一，在我國(guó)房?jī)r(jià)構(gòu)成中，各種稅負(fù)的比重在35%-40%左右（與土地出讓金所占比重大致相當(dāng)）。由于稅過于集中在開發(fā)環(huán)節(jié)，買房人常常感覺不到稅重，實(shí)際上，房?jī)r(jià)高就與稅負(fù)重有著最直接的聯(lián)系，公眾繳納的房款中有相當(dāng)一部分就是稅。其二，我國(guó)費(fèi)多。據(jù)報(bào)道，在我國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)過程中，各種收費(fèi)項(xiàng)目多達(dá)100余種，有“頭稅輕，二稅重，三稅、四稅要了命”的說法，所謂三稅、四稅指的就是各種收費(fèi)。
顯然，我國(guó)在保有環(huán)節(jié)征稅，與西方國(guó)家截然不同，絕非單純地開征一個(gè)新的稅種，而是將開發(fā)環(huán)節(jié)的稅收向保有環(huán)節(jié)轉(zhuǎn)移，從而，達(dá)到降低房地產(chǎn)開發(fā)成本，降低房?jī)r(jià)的目的。事實(shí)上，有關(guān)部門、專家最早提出征收不動(dòng)產(chǎn)稅時(shí)，就對(duì)此進(jìn)行了明確。2003年，中共中央十六屆三中全會(huì)更是明確提出：“實(shí)施城鎮(zhèn)建設(shè)稅費(fèi)改革，條件具備時(shí)對(duì)不動(dòng)產(chǎn)開征統(tǒng)一規(guī)范的物業(yè)稅，相應(yīng)取消有關(guān)收費(fèi)�！钡牵恍┕賳T在引用這句話時(shí)，經(jīng)常只提前半句，而省略后面幾個(gè)非常關(guān)鍵的字———“相應(yīng)取消有關(guān)收費(fèi)”。
也就是說，開征物業(yè)稅等保有環(huán)節(jié)的稅，必須以“相應(yīng)取消有關(guān)收費(fèi)”作為前提。但現(xiàn)在，相關(guān)官員只提到我國(guó)保有環(huán)節(jié)稅費(fèi)偏輕的問題，而對(duì)開發(fā)環(huán)節(jié)稅費(fèi)偏重的問題避而不提。這透露出一種令人不安的信息，即有關(guān)部門更傾向于在開發(fā)環(huán)節(jié)稅費(fèi)不變的情況下，增加持有和交易環(huán)節(jié)的稅費(fèi)。也就是說，開征不動(dòng)產(chǎn)稅，不再是一個(gè)稅費(fèi)環(huán)節(jié)轉(zhuǎn)移的問題，而是增加新的稅收問題。一旦開征物業(yè)稅，房?jī)r(jià)成本可能進(jìn)一步被抬高，公眾的負(fù)擔(dān)將進(jìn)一步加重，從而，背離開征保有環(huán)節(jié)稅收的初衷。
值得一提的是，目前，我國(guó)不僅房地產(chǎn)開發(fā)環(huán)節(jié)的稅負(fù)重，交易環(huán)節(jié)的稅負(fù)也在加重。比如，對(duì)二手房交易征稅個(gè)稅，原來的目的也是為了遏制投機(jī)、穩(wěn)定房?jī)r(jià)。但從實(shí)行的效果來看，并未達(dá)到應(yīng)有的目的。其一，相關(guān)稅負(fù)被轉(zhuǎn)嫁到了買房人手中。尤其在房?jī)r(jià)持續(xù)上漲的時(shí)候，這種稅負(fù)轉(zhuǎn)嫁很容易進(jìn)行。其二，對(duì)二手房征個(gè)稅加大了交易成本，抑制了二手房市場(chǎng)的發(fā)展，使市場(chǎng)中的住房供應(yīng)更依賴一手房，反而推動(dòng)了房?jī)r(jià)上漲。
在房地產(chǎn)開發(fā)環(huán)節(jié)稅重，交易環(huán)節(jié)稅負(fù)也逐漸加重的情況下，倘若不大幅減少開發(fā)環(huán)節(jié)的稅收，直接就對(duì)保有環(huán)節(jié)開征新的稅收，不僅不能從總體上達(dá)到降低住房成本的目的，反而可能進(jìn)一步提高成本，加重公眾的負(fù)擔(dān)。因而，對(duì)保有環(huán)節(jié)征稅，必須遵循一個(gè)最基本的原則，即把開發(fā)環(huán)節(jié)的稅負(fù)向保有環(huán)節(jié)轉(zhuǎn)移（對(duì)于現(xiàn)有住房，由于購(gòu)房人一次性繳清了所有稅款，不宜再征物業(yè)稅），總體稅負(fù)應(yīng)當(dāng)減少而不是增加。
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建設(shè)部副部長(zhǎng)劉志峰12月16日透露：今后，將通過鼓勵(lì)小戶型設(shè)計(jì)、保有環(huán)節(jié)征稅等手段，提高大戶型購(gòu)買使用成本，引導(dǎo)消費(fèi)者合理住房消費(fèi)，鼓勵(lì)推廣中小套型。此前，北京在住房建設(shè)規(guī)劃中亦曾提出對(duì)大戶型收稅。相關(guān)人士表示，上海的戶型結(jié)構(gòu)調(diào)控還需時(shí)間。當(dāng)務(wù)之急是改善小戶型的質(zhì)量，逐步提高小戶型的市場(chǎng)供應(yīng)比例。 [全文閱讀]
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