“光是學(xué)習(xí)領(lǐng)會房地產(chǎn)業(yè)的稅收新政策，就夠我們忙活的了�！�12月7日一早，北京市海淀區(qū)一家基層稅務(wù)所的張先生拿著剛剛到手的房企所得稅文件，一邊不時(shí)地接聽分管企業(yè)財(cái)務(wù)人員打來的咨詢電話。
繼二手房交易開征土地增值稅等政策之后，在北京，兩份有關(guān)房企所得稅問題的通知又接踵而至，房地產(chǎn)行業(yè)的稅費(fèi)門檻在節(jié)節(jié)提高。
這兩份文件即北京國、地稅局聯(lián)合轉(zhuǎn)發(fā)國稅總局31號文《北京市地方稅務(wù)局轉(zhuǎn)發(fā)國家稅務(wù)總局關(guān)于規(guī)范匯總合并繳納企業(yè)所得稅范圍的通知》（京國稅發(fā)［2006］306號）和北京地稅下發(fā)的《關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)征收企業(yè)所得稅問題的補(bǔ)充通知》（京地稅企〔2006〕468號）。
根據(jù)上述最新政策規(guī)定，北京市的經(jīng)濟(jì)適用房項(xiàng)目預(yù)售收入計(jì)稅毛利率比國稅總局31號文的規(guī)定高出一倍，而非經(jīng)濟(jì)適用房項(xiàng)目預(yù)售收入計(jì)稅毛利率達(dá)到2成，提高了5個(gè)百分點(diǎn)。另外，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)所得稅將一律實(shí)行查賬征收方式。這意味著房地產(chǎn)企業(yè)只要有收入，就需要交稅，最后等項(xiàng)目竣工核算再多退少補(bǔ)。
根據(jù)京國稅發(fā)［2006］306號，北京房企的經(jīng)濟(jì)適用房項(xiàng)目，預(yù)售收入計(jì)稅毛利率為6%，比31號文規(guī)定的不低于3%，提高一倍；非經(jīng)濟(jì)適用房項(xiàng)目預(yù)售收入的計(jì)稅毛利率為20%，比2003年國稅總局83號文規(guī)定的15%，提高了5個(gè)百分點(diǎn)。
這份文件，是針對2006年3月6日下發(fā)的國稅總局31號文出臺的地方性細(xì)則。根據(jù)31號文（《國家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)征收企業(yè)所得稅問題的通知》）的規(guī)定，經(jīng)濟(jì)適用房項(xiàng)目預(yù)售收入的計(jì)稅毛利率不得低于3%；非經(jīng)濟(jì)適用房開發(fā)項(xiàng)目位于省會城市、直轄市、計(jì)劃單列市城區(qū)和郊區(qū)的，不得低于20%；位于地及地級市城區(qū)及郊區(qū)的，不得低于15%；位于其他地區(qū)的，不得低于10%.
此前，房地產(chǎn)企業(yè)所得稅計(jì)稅毛利率，依據(jù)的是2003年國稅83號文（《國家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)有關(guān)企業(yè)所得稅問題的通知［失效］》）的規(guī)定，執(zhí)行“開發(fā)產(chǎn)品的預(yù)售收入應(yīng)按不低于15%的預(yù)計(jì)營業(yè)利潤率繳納企業(yè)所得稅”。
這意味著一個(gè)年銷售收入在10億元左右的非經(jīng)濟(jì)適用房項(xiàng)目，每年多交的預(yù)征稅款為1650萬元（10億元×（20%-15%）×33%）。
這項(xiàng)新政回溯至2006年1月1日起生效；2003年國稅83號文同時(shí)廢止。
另外，根據(jù)北京地稅下發(fā)的京地稅企〔2006〕468號，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)所得稅自2006年1月1日起一律實(shí)行查賬征收方式。此前，北京市只有部分房企的企業(yè)所得稅是按照核定方式征收，部分則按定率方式征收。
“采取定率征收的方式，成本費(fèi)用可以隨便列支；但是采取查賬征收以后，成本是有嚴(yán)格的稅前列支標(biāo)準(zhǔn)的。此外，采取定率征收的方式，如果沒有利潤就可以不交稅；采取查賬征收的方式，只要有收入，就需要交稅，最后等項(xiàng)目竣工核算再多退少補(bǔ)。” 朝陽區(qū)地稅局所得稅科馬先生解釋說。
今年以來，房地產(chǎn)行業(yè)的稅費(fèi)門檻不斷提高：房地產(chǎn)開發(fā)公司不再享受新辦公司優(yōu)惠政策；二手房交易的20%個(gè)稅從8月1日起強(qiáng)制性征收；二手房交易營業(yè)稅起征點(diǎn)從2年以上改為5年以上；二手房開征土地增值稅；新增建設(shè)用地有償使用費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)提高一倍……城鎮(zhèn)土地使用稅提高兩倍、耕地占用稅提高一倍等土地保有環(huán)節(jié)的稅收政策亦在緊鑼密鼓的制定當(dāng)中。
實(shí)際上，稅務(wù)部門對房地產(chǎn)業(yè)格外關(guān)注。早在2005年7月，國稅總局局長謝旭人就指出，對房地產(chǎn)業(yè)要“加強(qiáng)房地產(chǎn)開發(fā)、轉(zhuǎn)讓和使用環(huán)節(jié)的有關(guān)稅種征管”。
由于房地產(chǎn)行業(yè)特殊的生產(chǎn)過程，偷稅漏稅現(xiàn)象普遍，稅收監(jiān)管的難度也較其他行業(yè)更大。
11月3日，財(cái)政部發(fā)布的第十二號會計(jì)信息質(zhì)量檢查公告顯示，2005年檢查的39戶房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會計(jì)報(bào)表反映的平均銷售利潤率僅為12.22%，而實(shí)際利潤率高達(dá)26.79%，隱瞞利潤超過一半。這些企業(yè)中，既有全國性的大型房地產(chǎn)企業(yè)，也有區(qū)域性中小房地產(chǎn)企業(yè)，地域分布上兼顧了東、中、西部地區(qū)。
從2003年至2005年，北京市地稅局對1103家房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)進(jìn)行了納稅檢查，共發(fā)現(xiàn)有問題企業(yè)725家，有問題率為66%.其中千萬元以上案件24個(gè)，總計(jì)追繳稅款達(dá)10.05億元。
近年來，房地產(chǎn)業(yè)已經(jīng)成為中國稅收增幅最快的一個(gè)行業(yè)，“十五”期間完稅5190.98億元，年均增長41.4%；房地產(chǎn)行業(yè)稅收占全部稅收的比重從“十五”初年的3.0%提高到“十五”末年的5.9%，上升2.9個(gè)百分點(diǎn)。
