繼二手房開征土地增值稅后，北京地稅部門將從明年1月1日起，對新房中的普通住宅征收1％的土地增值稅。此前，普通住宅列在免征土地增值稅的范圍內。
關注北京土地增值稅新政策出臺
昨天，北京市地方稅務局發(fā)布的《關于土地增值稅征收管理有關問題的通知》稱，自2007年1月1日開始，除政府批準的經濟適用房和限價房外，本市房地產開發(fā)商預（銷）售商品房取得的收入，一律按1%預征土地增值稅。其中，“預售收入”是指在項目全部竣工土地增值稅清算前取得的。
據北京地稅相關負責人解釋，原來新房征收土地增值稅的政策是：普通住房不征，非普通住房按0.5%征收，商業(yè)用房按1%征收。“原來稅率比較多，現在統(tǒng)一了稅率，簡化了征收環(huán)節(jié)的程序�！逼渲小捌胀ㄗ≌笔侵竼螚澨杻葢羝骄ㄖ娣e140平方米（含）以下的。加上12月1日二手房非普通住宅征收土地增值稅，以及明年4月份將出臺的的非普通房產保有稅，國家調控房地產市場的意圖已經很明顯，一方面規(guī)范房地產市場收費，另一方面調控房地產市場，但筆者認為，在如今政策密集出臺的關鍵時刻看，國家多少有點趁火打劫的味道。
土地增值稅新政策必將推動房價再度上漲
新政策出臺對房價會產生什么樣的影響呢？顯然這是大眾關心的重要問題。雖然土地增值稅的征收對象是開發(fā)商，但是開發(fā)商會否將這部分成本轉嫁給消費者，助漲房價呢？
相關專家和業(yè)內人士均予以否認。北京房地產信息網負責人雷華表示，今年下半年，北京房地產市場住宅售價與成本之間的差距拉大，開發(fā)商的獲利空間增加，1％的成本增加不會轉嫁給消費者。偉業(yè)顧問總經理林潔透露，開發(fā)商對每個項目都有5％左右的不可控成本預算，1％的成本增加應該在開發(fā)商的承受范圍內。他還強調，房價的漲跌最終取決于供求關系，與住宅開發(fā)成本沒有必然聯(lián)系。
筆者認為專家專家的言論存在一定的漏洞。稅費的轉嫁是需要條件具備的，這個無可非議。比如二手房的交易，眾所周知，關于二手房交易的稅種今年出臺了很多，比如營業(yè)稅，個人所得稅和土地增值稅，幾乎每個稅種出臺都引起了房價的上漲，原因就是強勁的市場需求在支撐著房產交易，而處于賣方市場的房地產交易市場，增加的稅費實現由賣方向買方的轉嫁是很容易實現的，所以稅費的轉嫁需要強勢市場需求的支撐。然而我們的房地產市場的供求狀況怎么樣呢？市場需求強勁，房產供需不僅存在結構性的矛盾，更存在總量上的矛盾，作為市場需求主體的普通住宅遠不能滿足市場的需求，而房價的上漲主要因素是來自市場供求的影響。今年前10個月，北京二手房價格同比上漲25%以上，剔除經濟增長帶來的正常增長，將近20%的增長來自于市場供求和稅費的出臺。從市場基本的供求可以看出，稅費的轉嫁是存在空間的，完全可以實現100%的轉嫁。
我們不指望開發(fā)商會把這部分稅費給消化掉，房地產開發(fā)環(huán)節(jié)的稅費應該是由開發(fā)商自己來掏腰包，但是不要忘了，消費者是開發(fā)商的衣食父母，開發(fā)商增加的稅費一定會在消費者身上找到彌補。這個事實是肯定的，即使不在房價中得到體現，也會在其他的方面找補，別奢望開發(fā)商去學雷鋒，筆者懷疑房價即使沒有變化，夜會在房屋的質量上打折扣，這樣的事情還少嗎？住房建成后，有人對住房的質量負責嗎？住房驗收的時候，掌管住房質量監(jiān)督的部門真正盡到責任了嗎？這么多漏洞的存在，誰能保證我們的開發(fā)商不會在住房的質量上做手腳？是什么養(yǎng)活了開發(fā)商們？是消費者的生命，筆者不知道開發(fā)商在花著消費者的養(yǎng)命錢的時候，怕不怕自己被指著脊梁骨？
政府在房價問題上需要強硬姿態(tài)而非趁火打劫
國家有心出臺政策調控房價，而我們看到稅費政策的出臺造成的增長要大于稅費的增加，原因就在于稅費的出臺并沒有控制住房價的上漲，反而為房價增添了不穩(wěn)定因素，而且房地產市場特殊利益關系的存在導致的政府在房價調控上的無作為或者少作為，并不能給市場以穩(wěn)定的因素，更重要的是高層政府雖然有穩(wěn)定房價的意愿和決心，但是調控工具的缺乏致使政府的意愿難以成為現實，而且單純稅費的調控根本動搖不了政府和開發(fā)商結成的利益集團，沒有強勢的行政干預作為保障，政府調控房價的口號成了名副其實的空話，這樣的情況下，民眾心中形成的是對政府的不穩(wěn)定預期，那么政策出臺增加的更是不穩(wěn)定因素，市場的恐慌會進一步把政策的不穩(wěn)定因素放大，形成的市場動蕩往往要比稅費規(guī)模要大的多。因此政府政策的出臺不僅帶來了房價的更大程度的上漲，而且把民眾更加的推進了恐慌的預期之中，那么政府的政策其實是幫了倒忙的，政府在這個時候頻繁出臺稅收政策，已經很明顯有趁火打劫的意思了。
之前聽說韓國的建設部長因為房價問題而自動辭職，這給了韓國民眾巨大的鼓舞，雖然政府實際上是調控不好房價的，但是韓國政府的姿態(tài)讓韓國人民吃了定心丸，房地產市場也不會過于恐慌。而我們的政府怎么樣呢？決心是很好的，政策接二連三的出臺，房價卻跟著節(jié)節(jié)攀升，政府的決心不僅沒有起到穩(wěn)定房價的作用，更沒有穩(wěn)住市場的信心。民眾不僅對政府的政策失去信心，也對政府失去信心。我們需要的不是政策，我們需要的是政府的姿態(tài)。誰都知道，開發(fā)商和地方政府都是利益集團，要想調控房價，首先要打破這樣的利益集團，這樣政府的政策才能真正令行禁止。各地政府都是托市的，中央政府的政策到地方便失去了效力。未來房產供應結構要真的改變，國家的政策真正惠及大眾，中央政府自上而下的強勢的行政干預是必要的。沒有強勢的行政干預房價是不可能降下來的，房產的供應結構也難以達到九部委的目標，那么市場的水深火熱的狀況就無法改變，國家征稅趁火打劫的現象就永遠得不到扭轉。
以前出臺的稅收政策已經造成了房價的上漲，多余的稅收政策不但沒有效用，反而是趁火打劫的嫌疑，政府的舉措不僅會失去市場更會失去民心，希望有關當局能夠慎之又慎。
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房產保有環(huán)節(jié)稅費的缺失導致房產供應結構非理性化
根據來自建設部門的數據，我國人均住宅面積去年底達到26.1平方米。據建設部今年4月的調研，中國40個重點城市住宅平均套型面積為113平方米，其中16個城市超過120平方米，而北京待售住宅的平均套型面積已達143.9平方米。從結構上可以看出，住房供應結構已經出現了嚴重高端化的現象，造成的結果是房地產市場供求的苦樂不均，占房產需求主體的中小戶型需求嚴重不能滿足需求，一個數據就是關于北京的經濟適用房的供求比例為1比13，而大戶型等住宅和商用房產處于空置的狀態(tài)，可謂幾家歡樂幾家愁……詳細進入>>>
知識小貼士
什么是土地增值稅？
土地增值稅是國家為了規(guī)范土地和房地產交易秩序，調節(jié)土地增值收益而采取的一項稅收調節(jié)措施。我國于1994年頒布了《土地增值稅暫行條例》，之后又出臺了《土地增值稅暫行條例實施細則》。
轉讓國有土地使用權、地上建筑物及其附著物（即轉讓房地產）并取得收入的單位和個人，是土地增值稅的納稅義務人，應當按照《條例》的規(guī)定繳納土地增值稅。
作為個人所購房產，如果僅作為居住使用，就不用繳納土地增值稅；只有再轉讓、經營此房并獲得相當標準以上增值收入時，才有必要繳納土地增值稅。具體規(guī)定請按照最新調整。
