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北京住房土地增值稅開(kāi)征 調(diào)控房?jī)r(jià)還是趁火打劫

2006-12-24 17:50 正保會(huì)計(jì)網(wǎng)!す砉茸印  】【打印】【我要糾錯(cuò)

  繼二手開(kāi)征土地增值稅后,北京地稅部門將從明年1月1日起,對(duì)新房中的普通住宅征收1%的土地增值稅。此前,普通住宅列在免征土地增值稅的范圍內(nèi)。

  關(guān)注北京土地增值稅新政策出臺(tái)

  昨天,北京市地方稅務(wù)局發(fā)布的《關(guān)于土地增值稅征收管理有關(guān)問(wèn)題的通知》稱,自2007年1月1日開(kāi)始,除政府批準(zhǔn)的經(jīng)濟(jì)適用房和限價(jià)房外,本市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商預(yù)(銷)售商品房取得的收入,一律按1%預(yù)征土地增值稅。其中,“預(yù)售收入”是指在項(xiàng)目全部竣工土地增值稅清算前取得的。

  據(jù)北京地稅相關(guān)負(fù)責(zé)人解釋,原來(lái)新房征收土地增值稅的政策是:普通住房不征,非普通住房按0.5%征收,商業(yè)用房按1%征收!霸瓉(lái)稅率比較多,現(xiàn)在統(tǒng)一了稅率,簡(jiǎn)化了征收環(huán)節(jié)的程序!逼渲小捌胀ㄗ≌笔侵竼螚澨(hào)內(nèi)戶平均建筑面積140平方米(含)以下的。加上12月1日二手房非普通住宅征收土地增值稅,以及明年4月份將出臺(tái)的的非普通房產(chǎn)保有稅,國(guó)家調(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng)的意圖已經(jīng)很明顯,一方面規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)收費(fèi),另一方面調(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng),但筆者認(rèn)為,在如今政策密集出臺(tái)的關(guān)鍵時(shí)刻看,國(guó)家多少有點(diǎn)趁火打劫的味道。

  土地增值稅新政策必將推動(dòng)房?jī)r(jià)再度上漲

  新政策出臺(tái)對(duì)房?jī)r(jià)會(huì)產(chǎn)生什么樣的影響呢?顯然這是大眾關(guān)心的重要問(wèn)題。雖然土地增值稅的征收對(duì)象是開(kāi)發(fā)商,但是開(kāi)發(fā)商會(huì)否將這部分成本轉(zhuǎn)嫁給消費(fèi)者,助漲房?jī)r(jià)呢?

  相關(guān)專家和業(yè)內(nèi)人士均予以否認(rèn)。北京房地產(chǎn)信息網(wǎng)負(fù)責(zé)人雷華表示,今年下半年,北京房地產(chǎn)市場(chǎng)住宅售價(jià)與成本之間的差距拉大,開(kāi)發(fā)商的獲利空間增加,1%的成本增加不會(huì)轉(zhuǎn)嫁給消費(fèi)者。偉業(yè)顧問(wèn)總經(jīng)理林潔透露,開(kāi)發(fā)商對(duì)每個(gè)項(xiàng)目都有5%左右的不可控成本預(yù)算,1%的成本增加應(yīng)該在開(kāi)發(fā)商的承受范圍內(nèi)。他還強(qiáng)調(diào),房?jī)r(jià)的漲跌最終取決于供求關(guān)系,與住宅開(kāi)發(fā)成本沒(méi)有必然聯(lián)系。

  筆者認(rèn)為專家專家的言論存在一定的漏洞。稅費(fèi)的轉(zhuǎn)嫁是需要條件具備的,這個(gè)無(wú)可非議。比如二手房的交易,眾所周知,關(guān)于二手房交易的稅種今年出臺(tái)了很多,比如營(yíng)業(yè)稅,個(gè)人所得稅和土地增值稅,幾乎每個(gè)稅種出臺(tái)都引起了房?jī)r(jià)的上漲,原因就是強(qiáng)勁的市場(chǎng)需求在支撐著房產(chǎn)交易,而處于賣方市場(chǎng)的房地產(chǎn)交易市場(chǎng),增加的稅費(fèi)實(shí)現(xiàn)由賣方向買方的轉(zhuǎn)嫁是很容易實(shí)現(xiàn)的,所以稅費(fèi)的轉(zhuǎn)嫁需要強(qiáng)勢(shì)市場(chǎng)需求的支撐。然而我們的房地產(chǎn)市場(chǎng)的供求狀況怎么樣呢?市場(chǎng)需求強(qiáng)勁,房產(chǎn)供需不僅存在結(jié)構(gòu)性的矛盾,更存在總量上的矛盾,作為市場(chǎng)需求主體的普通住宅遠(yuǎn)不能滿足市場(chǎng)的需求,而房?jī)r(jià)的上漲主要因素是來(lái)自市場(chǎng)供求的影響。今年前10個(gè)月,北京二手房?jī)r(jià)格同比上漲25%以上,剔除經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)帶來(lái)的正常增長(zhǎng),將近20%的增長(zhǎng)來(lái)自于市場(chǎng)供求和稅費(fèi)的出臺(tái)。從市場(chǎng)基本的供求可以看出,稅費(fèi)的轉(zhuǎn)嫁是存在空間的,完全可以實(shí)現(xiàn)100%的轉(zhuǎn)嫁。

  我們不指望開(kāi)發(fā)商會(huì)把這部分稅費(fèi)給消化掉,房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)環(huán)節(jié)的稅費(fèi)應(yīng)該是由開(kāi)發(fā)商自己來(lái)掏腰包,但是不要忘了,消費(fèi)者是開(kāi)發(fā)商的衣食父母,開(kāi)發(fā)商增加的稅費(fèi)一定會(huì)在消費(fèi)者身上找到彌補(bǔ)。這個(gè)事實(shí)是肯定的,即使不在房?jī)r(jià)中得到體現(xiàn),也會(huì)在其他的方面找補(bǔ),別奢望開(kāi)發(fā)商去學(xué)雷鋒,筆者懷疑房?jī)r(jià)即使沒(méi)有變化,夜會(huì)在房屋的質(zhì)量上打折扣,這樣的事情還少嗎?住房建成后,有人對(duì)住房的質(zhì)量負(fù)責(zé)嗎?住房驗(yàn)收的時(shí)候,掌管住房質(zhì)量監(jiān)督的部門真正盡到責(zé)任了嗎?這么多漏洞的存在,誰(shuí)能保證我們的開(kāi)發(fā)商不會(huì)在住房的質(zhì)量上做手腳?是什么養(yǎng)活了開(kāi)發(fā)商們?是消費(fèi)者的生命,筆者不知道開(kāi)發(fā)商在花著消費(fèi)者的養(yǎng)命錢的時(shí)候,怕不怕自己被指著脊梁骨?

  政府在房?jī)r(jià)問(wèn)題上需要強(qiáng)硬姿態(tài)而非趁火打劫

  國(guó)家有心出臺(tái)政策調(diào)控房?jī)r(jià),而我們看到稅費(fèi)政策的出臺(tái)造成的增長(zhǎng)要大于稅費(fèi)的增加,原因就在于稅費(fèi)的出臺(tái)并沒(méi)有控制住房?jī)r(jià)的上漲,反而為房?jī)r(jià)增添了不穩(wěn)定因素,而且房地產(chǎn)市場(chǎng)特殊利益關(guān)系的存在導(dǎo)致的政府在房?jī)r(jià)調(diào)控上的無(wú)作為或者少作為,并不能給市場(chǎng)以穩(wěn)定的因素,更重要的是高層政府雖然有穩(wěn)定房?jī)r(jià)的意愿和決心,但是調(diào)控工具的缺乏致使政府的意愿難以成為現(xiàn)實(shí),而且單純稅費(fèi)的調(diào)控根本動(dòng)搖不了政府和開(kāi)發(fā)商結(jié)成的利益集團(tuán),沒(méi)有強(qiáng)勢(shì)的行政干預(yù)作為保障,政府調(diào)控房?jī)r(jià)的口號(hào)成了名副其實(shí)的空話,這樣的情況下,民眾心中形成的是對(duì)政府的不穩(wěn)定預(yù)期,那么政策出臺(tái)增加的更是不穩(wěn)定因素,市場(chǎng)的恐慌會(huì)進(jìn)一步把政策的不穩(wěn)定因素放大,形成的市場(chǎng)動(dòng)蕩往往要比稅費(fèi)規(guī)模要大的多。因此政府政策的出臺(tái)不僅帶來(lái)了房?jī)r(jià)的更大程度的上漲,而且把民眾更加的推進(jìn)了恐慌的預(yù)期之中,那么政府的政策其實(shí)是幫了倒忙的,政府在這個(gè)時(shí)候頻繁出臺(tái)稅收政策,已經(jīng)很明顯有趁火打劫的意思了。

  之前聽(tīng)說(shuō)韓國(guó)的建設(shè)部長(zhǎng)因?yàn)榉績(jī)r(jià)問(wèn)題而自動(dòng)辭職,這給了韓國(guó)民眾巨大的鼓舞,雖然政府實(shí)際上是調(diào)控不好房?jī)r(jià)的,但是韓國(guó)政府的姿態(tài)讓韓國(guó)人民吃了定心丸,房地產(chǎn)市場(chǎng)也不會(huì)過(guò)于恐慌。而我們的政府怎么樣呢?決心是很好的,政策接二連三的出臺(tái),房?jī)r(jià)卻跟著節(jié)節(jié)攀升,政府的決心不僅沒(méi)有起到穩(wěn)定房?jī)r(jià)的作用,更沒(méi)有穩(wěn)住市場(chǎng)的信心。民眾不僅對(duì)政府的政策失去信心,也對(duì)政府失去信心。我們需要的不是政策,我們需要的是政府的姿態(tài)。誰(shuí)都知道,開(kāi)發(fā)商和地方政府都是利益集團(tuán),要想調(diào)控房?jī)r(jià),首先要打破這樣的利益集團(tuán),這樣政府的政策才能真正令行禁止。各地政府都是托市的,中央政府的政策到地方便失去了效力。未來(lái)房產(chǎn)供應(yīng)結(jié)構(gòu)要真的改變,國(guó)家的政策真正惠及大眾,中央政府自上而下的強(qiáng)勢(shì)的行政干預(yù)是必要的。沒(méi)有強(qiáng)勢(shì)的行政干預(yù)房?jī)r(jià)是不可能降下來(lái)的,房產(chǎn)的供應(yīng)結(jié)構(gòu)也難以達(dá)到九部委的目標(biāo),那么市場(chǎng)的水深火熱的狀況就無(wú)法改變,國(guó)家征稅趁火打劫的現(xiàn)象就永遠(yuǎn)得不到扭轉(zhuǎn)。

  以前出臺(tái)的稅收政策已經(jīng)造成了房?jī)r(jià)的上漲,多余的稅收政策不但沒(méi)有效用,反而是趁火打劫的嫌疑,政府的舉措不僅會(huì)失去市場(chǎng)更會(huì)失去民心,希望有關(guān)當(dāng)局能夠慎之又慎。

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  大戶型征收保有稅 是引導(dǎo)消費(fèi)還是助推房?jī)r(jià)

  建設(shè)部副部長(zhǎng)劉志峰12月16日透露:今后,將通過(guò)鼓勵(lì)小戶型設(shè)計(jì)、保有環(huán)節(jié)征稅等手段,提高大戶型購(gòu)買使用成本,引導(dǎo)消費(fèi)者合理住房消費(fèi),鼓勵(lì)推廣中小套型。此前,北京在住房建設(shè)規(guī)劃中亦曾提出對(duì)大戶型收稅。相關(guān)人士表示,上海的戶型結(jié)構(gòu)調(diào)控還需時(shí)間。當(dāng)務(wù)之急是改善小戶型的質(zhì)量,逐步提高小戶型的市場(chǎng)供應(yīng)比例。

  房產(chǎn)保有環(huán)節(jié)稅費(fèi)的缺失導(dǎo)致房產(chǎn)供應(yīng)結(jié)構(gòu)非理性化

  根據(jù)來(lái)自建設(shè)部門的數(shù)據(jù),我國(guó)人均住宅面積去年底達(dá)到26.1平方米。據(jù)建設(shè)部今年4月的調(diào)研,中國(guó)40個(gè)重點(diǎn)城市住宅平均套型面積為113平方米,其中16個(gè)城市超過(guò)120平方米,而北京待售住宅的平均套型面積已達(dá)143.9平方米。從結(jié)構(gòu)上可以看出,住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)已經(jīng)出現(xiàn)了嚴(yán)重高端化的現(xiàn)象,造成的結(jié)果是房地產(chǎn)市場(chǎng)供求的苦樂(lè)不均,占房產(chǎn)需求主體的中小戶型需求嚴(yán)重不能滿足需求,一個(gè)數(shù)據(jù)就是關(guān)于北京的經(jīng)濟(jì)適用房的供求比例為1比13,而大戶型等住宅和商用房產(chǎn)處于空置的狀態(tài),可謂幾家歡樂(lè)幾家愁……詳細(xì)進(jìn)入>>>

  知識(shí)小貼士

  什么是土地增值稅?

  土地增值稅是國(guó)家為了規(guī)范土地和房地產(chǎn)交易秩序,調(diào)節(jié)土地增值收益而采取的一項(xiàng)稅收調(diào)節(jié)措施。我國(guó)于1994年頒布了《土地增值稅暫行條例》,之后又出臺(tái)了《土地增值稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》。

  轉(zhuǎn)讓國(guó)有土地使用權(quán)、地上建筑物及其附著物(即轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn))并取得收入的單位和個(gè)人,是土地增值稅的納稅義務(wù)人,應(yīng)當(dāng)按照《條例》的規(guī)定繳納土地增值稅。

  作為個(gè)人所購(gòu)房產(chǎn),如果僅作為居住使用,就不用繳納土地增值稅;只有再轉(zhuǎn)讓、經(jīng)營(yíng)此房并獲得相當(dāng)標(biāo)準(zhǔn)以上增值收入時(shí),才有必要繳納土地增值稅。具體規(guī)定請(qǐng)按照最新調(diào)整。