二手房轉讓征收個人所得稅政策有兩種征收方式，根據《國家稅務總局關于個人住房轉讓所得征收個人所得稅有關問題的通知》（國稅發(fā)[2006]108號）規(guī)定：無法出具原值憑證的房產，房產交易個人所得稅按照房產交易收入總額的1%——3%的比例征收，其他符合108號文件規(guī)定的個稅繳納類型的交易，按差額的20%征收。
兩種征收方式征稅導致稅負結果不同
稅總108號文規(guī)定了二手房個稅核定征收的幅度：按照房產交易收入總額的1%——3%的比例征收，而各地在出臺自己的征收細則的時候，普遍都選擇了1%的低稅率，原因不言自明，誰都不希望自己的房地產市場過度冷清。而造成的結果是兩種征收方式下稅負的不同。
舉一個簡單的例子我們就可以看清楚：比如一套房子是2004年以60萬元買入的，裝修費和購入時的相關稅費為15萬元，今年準備以80萬元賣出。根據政策，如果不能提供原始憑證，將按交易額的1%征收。也就是說80萬元，乘以1%，要交8000元的稅。
而如果可以提供原始憑證，房屋轉讓的個人所得稅的計算公式為：房產交易合同價格，減去裝修費用等規(guī)定扣除項目后再乘以規(guī)定稅率。也就是80萬元減去60萬元后，再減去15萬元，然后再乘以20%，也就是1萬元。比第一種方式多了2000元。如此說來，手續(xù)齊全的二手房再上市交易時，反而比手續(xù)不齊全的要多交稅。
最近北京出臺的二手房非普通住宅交易征收土地增值稅的政策也存在著核定征收的方式，征收標準同樣是房價總額的1%，根據測算核定征收方式稅負仍然低于手續(xù)齊全的征收方式。
核定征收應該調動納稅人的主動性
根據二手房征收個稅政策規(guī)定：六種情況可核定征收：
1.未能提供合法、有效的售房合同，不能正確計算售房收入的；2.未能提供合法、有效的購房合同和房產原值相關憑證，不能正確計算原值的；3.未能提供支付合理費用相關憑證，不能正確計算合理費用的；4.申報價格低于《房地產價格審核書》所審定的價格，又無正當理由的；5.個人轉讓已購公有住房不能提供所有扣除項目相關資料憑證的；6.辦理完稅手續(xù)時，未按規(guī)定提供主管地稅征收機關“據實征收”審核意見的。
核定征收的方式本來目的是為了照顧部分確實符合以上條件的交易項目，而事實的情況是，稅務部門在核定比例的確定上沒有進行科學測算，稅負低于正常征收方式的情況大量存在，那么政策實行的結果是納稅人避重就輕，普遍選擇了核定征收的方式，核定征收的方式實際上成了一些人逃稅的手段。稅務專家解釋說這樣的情況是存在的，但不是普遍情況，筆者認為不然，從規(guī)范納稅上講，稅務部門應該鼓勵納稅人按照正常程序和要求進行申報，重要的是調動納稅人的積極性�？梢钥紤]的方法是核定征收的標準提高，根據測算制定出等于或者略微高于按照正常征收的稅負水平，督促納稅人通過正常的程序進行申報納稅。這樣可能會產生開具假發(fā)票逼稅的情況，筆者認為這樣的逼稅方式稅務部門完全可以采取手段打擊，比如計稅價格的確定，相應原值水平的評定等等，另外對于發(fā)票真?zhèn)蔚膶彶橐部梢远伦”芏惖穆┒础?/p>
核定征收標準過低對政策執(zhí)行效果產生負面影響
由于政策出現了可以選擇的余地，即房產交易者可以選擇按照差額征收還是總額征收時，合理避稅的空間便產生了，由于稅務部門和房產交易部門在信息的共享上存在問題，稅務部門無法判斷房產交易應該適用哪種征收方式，這樣導致政策出現了很大的漏洞，政策效應大打折扣。各地出于本地區(qū)利益的考慮，在稅率的選擇上普遍避重就輕，明著是為了保護房產交易市場，暗地里隱藏著說不清的利益關系。此前呼聲很高的個稅政策已經流于形式。從這個角度分析，似乎核定征收的存在限制了政策效用的發(fā)揮，好象是弊端很大，情況是這樣嗎？
然而這只是一般的考慮角度。從房產交易的稅收政策實行效果來看，單純需求管理的政策不能調動房產供應的有效增加，對于緩解供需矛盾的緩解作用甚微。而在我國目前房產供應存在絕對的供需矛盾，自主性的剛性交易需求占據房產交易需求的主體的總體情況下，稅收政策不僅不能緩解供需緊張的態(tài)勢，反而成了推動房價上漲的負面因素，由于剛性需求的存在，這樣的房價增長完全能夠實現。事實的情況是北京等全國70個大中城市的房價一直在高歌猛進。進一步的原因還在于我國對于房地產政策，除稅收政策以外全部是屬于中長期的政策，而在我國目前房地產市場存在政府間接干預的情況下，未來房地產市場情況存在很大的變數，地方政府和開發(fā)商的尋租利益關系使房地產市場未來預期相當謹慎，那么支持房價下降的預期已經不足以打壓目前的房價上漲。在上面的總體宏觀形勢下，稅收的增加無疑在短期內將全部表現為房價的上漲，那么由于核定征收導致的避稅的存在，房價上漲的幅度不會像正常情況下的幅度大，從這個意義上講，避稅的存在其實緩解了房價上漲的壓力。
因此分析到這里，我們也難以對避稅的存在到底是好還是壞作出比較公正的評價。從目前稅收政策沒有起到降低房價的現實情況看，稅收政策并沒有得到大家的肯定，那么核定征收導致的避稅的盛行肯定會產生負面影響。因此，從大眾的角度講，提高核定征收的標準從而借機推動納稅人主動納稅意識的提高不失為一個好的辦法。
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政策在出臺后，各地都出臺了自己的政策操作細則，根據國稅總局關于房產交易個稅的操作意見，無法出具原值憑證的房產，房產交易個人所得稅按照房產交易收入總額的1%——3%的比例征收，其他符合108號文件規(guī)定的個稅繳納類型的交易，按差額的20%征收。各地在出臺自己的征收細則的時候，普遍選擇了1%的低稅率。
北京市地稅在其下發(fā)的通知中稱，如果不能提供房屋原值的，將按納稅人住房轉讓收入的1%核定應納個人所得稅額；能提供完整資料的，按應繳個稅額的20%計算。同樣，在上海地稅出具的最終的實施細則中，也提到了普通商品房按照住房轉讓全額的1%核定應納個人所得稅，非普通商品房按全額的2%代收。詳細進入>>>
