2006年是國家對房地產(chǎn)市場進(jìn)行密集調(diào)控的一年，從去年開始的營業(yè)稅全額征收年限從兩年改為五年，再到征收個人所得稅，然后是北京開征土地增值稅，不到半年的時間稅收政策密集出臺，而且都是集中在交易環(huán)節(jié)，這么多的稅種究竟應(yīng)該怎么交呢？
二手房交易稅收政策調(diào)整
二手房交易稅收新的調(diào)整主要是針對房產(chǎn)交易的賣方，賣方所要承擔(dān)的稅收包括營業(yè)稅、個人所得稅、土地增值稅（北京）和印花稅，買方只需要承擔(dān)印花稅和契稅。關(guān)于營業(yè)稅，個稅和土地增值稅的調(diào)整如下：
營業(yè)稅：2006年5月29日，九部委聯(lián)合出臺《關(guān)于調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)穩(wěn)定住房價格意見》中對營業(yè)稅征收標(biāo)準(zhǔn)有了重新規(guī)定：即對購買住房不足5年轉(zhuǎn)手交易的，銷售時全額征收營業(yè)稅，對個人購買普通住宅超過5年（含5年）轉(zhuǎn)手交易的，免征營業(yè)稅；對個人購買非普通住房超過5年（含5年）轉(zhuǎn)手交易的，按差額征收營業(yè)稅。此政策出臺后，使得超過80%的二手商品房被劃入征收營業(yè)稅的行列。
個人所得稅：7月26日，國家稅務(wù)總局下發(fā)了《關(guān)于個人住房轉(zhuǎn)讓所得征收個人所得稅有關(guān)問題的通知》（下面簡稱《通知》），對轉(zhuǎn)讓住房收入計算個人所得稅應(yīng)納稅所得額時，納稅人可憑原購房合同、發(fā)票等有效憑證，經(jīng)稅務(wù)機(jī)關(guān)審核后，允許從其轉(zhuǎn)讓收入中減除房屋原值、轉(zhuǎn)讓住房過程中繳納的稅金及有關(guān)合理費(fèi)用后的余額按照20%的稅率征稅；納稅人未提供完整、準(zhǔn)確的房屋原值憑證，不能正確計算房屋原值和應(yīng)納稅額的，實行核定征稅，即按納稅人住房轉(zhuǎn)讓收入的1%——3%核定應(yīng)納個人所得稅額。
土地增值稅：11月10日，北京市下發(fā)了《北京市地方稅務(wù)局關(guān)于個人轉(zhuǎn)讓二手房征收土地增值稅問題的通知》，通知規(guī)定：對于居民的普通住宅，土地增值稅新政依然堅持了《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》中的優(yōu)惠政策，居民在轉(zhuǎn)讓普通住宅的交易環(huán)節(jié)仍然免征土地增值稅。對于非普通住宅，凡能夠提供購房發(fā)票的，其扣除項目的金額包括，取得房地產(chǎn)時有效發(fā)票所載的金額或者中介機(jī)構(gòu)評定的房屋及建筑物價格、按發(fā)票所載金額從購買年度起至轉(zhuǎn)讓年度止每年加計5%的金額等費(fèi)用后計算增殖率，然后按照四級超率累進(jìn)稅率的辦法征收土地增值稅；對既不能夠提供購房發(fā)票證明、又不能提供房屋及建筑物價格評估報告的，稅務(wù)機(jī)關(guān)可采取核定征收辦法，按轉(zhuǎn)讓二手房交易價格全額1%征收土地增值稅。
二手商品房交易稅收調(diào)整后的買賣雙方的納稅情況
不足5年房產(chǎn)：王女士于2003年5月買了一套80萬的房產(chǎn)，建筑面積為100平方米，欲于近期以100萬賣給金先生。對于此房屋來說，其房產(chǎn)未超過5年，需要交納全額營業(yè)稅。按照20%的稅率計算交納個人所得稅，對于普通住宅，且交易價格低于平均價格1.2倍以下的，免征土地增值稅。
賣方：應(yīng)交營業(yè)稅=100萬*5.5%=55000元；應(yīng)交個人所得稅=（100-80）萬*20%=40000元（如果不能提供購房發(fā)票等情況適用核定征收方式時，個人所得稅=100萬*1%=10000元）；印花稅為100萬*0.05%=500元，賣方承擔(dān)的稅收為95500元（個稅核定征收情況下，稅費(fèi)總額為65500元）。
買方：承當(dāng)?shù)挠』ǘ悶?00元，契稅為100萬*1.5%=15000元。買方承擔(dān)的稅收為15500元。
滿5年房產(chǎn)：王女士于1999年4月買了一套50萬總價的房產(chǎn)，建筑面積為80平方米，近期欲以80萬賣給楊先生，其房產(chǎn)超過5年。
買方：印花稅=80萬*0.05%=400元；契稅=80萬**1.5%=12000元；稅費(fèi)總額為12400元。
該房產(chǎn)為普通房產(chǎn)免于征收營業(yè)稅，并征收個稅，對于普通住宅，且交易價格低于平均價格1.2倍以下的，免征土地增值稅。
賣方：；個人所得稅=（80-50）*20%=60000（核定征收條件下，個人所得稅=80萬*1%=8000元）；印花稅=80萬*0.05%=400元；賣方承擔(dān)的稅收總額為60400元（個稅核定征收條件下為8400元）。
如果該房產(chǎn)為非普通住房按照差額征收營業(yè)稅，并征收個稅，土地增殖稅按照交易總額的1%征收。
賣方需要差額征收營業(yè)稅=（銷售價格-原購房價格）×5.5%=（800000-500000）×5.5%=16500元，土地增值稅=80萬*1%=8000元。賣方需要承擔(dān)的稅費(fèi)總額為84900元（個稅核定征收條件下，承擔(dān)稅費(fèi)總額為32900）。
二手房交易稅收政策實行效果不盡如人意
稅收新政不盡如人意是不爭的事實，原因在于集中在交易環(huán)節(jié)的稅收政策實際上是冷凍了市場的活躍程度；集中需求管理的政策對供給的推動沒有效用，而自主性需求占房產(chǎn)需求主體的現(xiàn)實決定了房產(chǎn)需求也同樣顯示出相當(dāng)程度的剛性，那么房產(chǎn)供需結(jié)構(gòu)性矛盾并沒有得到解決，在房產(chǎn)供求基本面的支撐下，房價不可能穩(wěn)定甚至是下降，而剛性需求的存在足以讓增加的稅收轉(zhuǎn)嫁到購買者手中，變相推動了房價的上漲。一定程度上講，冷凍房產(chǎn)交易的辦法并沒有起到為國家政策爭取時間的效果，房產(chǎn)投機(jī)依然有存在的空間，真正阻擋投機(jī)進(jìn)一步泛濫的原因在于國家房地產(chǎn)發(fā)展趨勢的不明朗，因為在以尋租形成的政府間接控制房地產(chǎn)市場的現(xiàn)實下，有效的調(diào)空方式需要發(fā)揮強(qiáng)勢行政調(diào)控的威力，而政府利益差異的存在，使得行政調(diào)控有效性值得懷疑，而當(dāng)局堅定的調(diào)控決心又使得自上而下的強(qiáng)勢調(diào)控具有一定的希望，在這樣的政策預(yù)期下，房產(chǎn)市場有巨大獲利的空間，更有覆船的危險，因此不僅是交易需求處于觀望的狀態(tài)，投機(jī)性交易也在觀望，但是觀望并沒有拉住房價繼續(xù)上漲的腳步。
應(yīng)該說，房產(chǎn)稅收新政是緊急時刻的無奈之舉，當(dāng)局的態(tài)度讓我們看到了希望，我們期待著未來房產(chǎn)政策能夠真正發(fā)揮作用，民眾期待的理性房價的時代快點(diǎn)到來。
