2006年是國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行密集調(diào)控的一年，從去年開(kāi)始的營(yíng)業(yè)稅全額征收年限從兩年改為五年，再到征收個(gè)人所得稅，然后是北京開(kāi)征土地增值稅，不到半年的時(shí)間稅收政策密集出臺(tái)，而且都是集中在交易環(huán)節(jié)，這么多的稅種究竟應(yīng)該怎么交呢？
二手房交易稅收政策調(diào)整
二手房交易稅收新的調(diào)整主要是針對(duì)房產(chǎn)交易的賣(mài)方，賣(mài)方所要承擔(dān)的稅收包括營(yíng)業(yè)稅、個(gè)人所得稅、土地增值稅（北京）和印花稅，買(mǎi)方只需要承擔(dān)印花稅和契稅。關(guān)于營(yíng)業(yè)稅，個(gè)稅和土地增值稅的調(diào)整如下：
營(yíng)業(yè)稅：2006年5月29日，九部委聯(lián)合出臺(tái)《關(guān)于調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)穩(wěn)定住房?jī)r(jià)格意見(jiàn)》中對(duì)營(yíng)業(yè)稅征收標(biāo)準(zhǔn)有了重新規(guī)定：即對(duì)購(gòu)買(mǎi)住房不足5年轉(zhuǎn)手交易的，銷(xiāo)售時(shí)全額征收營(yíng)業(yè)稅，對(duì)個(gè)人購(gòu)買(mǎi)普通住宅超過(guò)5年（含5年）轉(zhuǎn)手交易的，免征營(yíng)業(yè)稅；對(duì)個(gè)人購(gòu)買(mǎi)非普通住房超過(guò)5年（含5年）轉(zhuǎn)手交易的，按差額征收營(yíng)業(yè)稅。此政策出臺(tái)后，使得超過(guò)80%的二手商品房被劃入征收營(yíng)業(yè)稅的行列。
個(gè)人所得稅：7月26日，國(guó)家稅務(wù)總局下發(fā)了《關(guān)于個(gè)人住房轉(zhuǎn)讓所得征收個(gè)人所得稅有關(guān)問(wèn)題的通知》（下面簡(jiǎn)稱《通知》），對(duì)轉(zhuǎn)讓住房收入計(jì)算個(gè)人所得稅應(yīng)納稅所得額時(shí)，納稅人可憑原購(gòu)房合同、發(fā)票等有效憑證，經(jīng)稅務(wù)機(jī)關(guān)審核后，允許從其轉(zhuǎn)讓收入中減除房屋原值、轉(zhuǎn)讓住房過(guò)程中繳納的稅金及有關(guān)合理費(fèi)用后的余額按照20%的稅率征稅；納稅人未提供完整、準(zhǔn)確的房屋原值憑證，不能正確計(jì)算房屋原值和應(yīng)納稅額的，實(shí)行核定征稅，即按納稅人住房轉(zhuǎn)讓收入的1%——3%核定應(yīng)納個(gè)人所得稅額。
土地增值稅：11月10日，北京市下發(fā)了《北京市地方稅務(wù)局關(guān)于個(gè)人轉(zhuǎn)讓二手房征收土地增值稅問(wèn)題的通知》，通知規(guī)定：對(duì)于居民的普通住宅，土地增值稅新政依然堅(jiān)持了《中華人民共和國(guó)土地增值稅暫行條例》中的優(yōu)惠政策，居民在轉(zhuǎn)讓普通住宅的交易環(huán)節(jié)仍然免征土地增值稅。對(duì)于非普通住宅，凡能夠提供購(gòu)房發(fā)票的，其扣除項(xiàng)目的金額包括，取得房地產(chǎn)時(shí)有效發(fā)票所載的金額或者中介機(jī)構(gòu)評(píng)定的房屋及建筑物價(jià)格、按發(fā)票所載金額從購(gòu)買(mǎi)年度起至轉(zhuǎn)讓年度止每年加計(jì)5%的金額等費(fèi)用后計(jì)算增殖率，然后按照四級(jí)超率累進(jìn)稅率的辦法征收土地增值稅；對(duì)既不能夠提供購(gòu)房發(fā)票證明、又不能提供房屋及建筑物價(jià)格評(píng)估報(bào)告的，稅務(wù)機(jī)關(guān)可采取核定征收辦法，按轉(zhuǎn)讓二手房交易價(jià)格全額1%征收土地增值稅。
二手商品房交易稅收調(diào)整后的買(mǎi)賣(mài)雙方的納稅情況
不足5年房產(chǎn)：王女士于2003年5月買(mǎi)了一套80萬(wàn)的房產(chǎn)，建筑面積為100平方米，欲于近期以100萬(wàn)賣(mài)給金先生。對(duì)于此房屋來(lái)說(shuō)，其房產(chǎn)未超過(guò)5年，需要交納全額營(yíng)業(yè)稅。按照20%的稅率計(jì)算交納個(gè)人所得稅，對(duì)于普通住宅，且交易價(jià)格低于平均價(jià)格1.2倍以下的，免征土地增值稅。
賣(mài)方：應(yīng)交營(yíng)業(yè)稅=100萬(wàn)*5.5%=55000元；應(yīng)交個(gè)人所得稅=（100-80）萬(wàn)*20%=40000元（如果不能提供購(gòu)房發(fā)票等情況適用核定征收方式時(shí)，個(gè)人所得稅=100萬(wàn)*1%=10000元）；印花稅為100萬(wàn)*0.05%=500元，賣(mài)方承擔(dān)的稅收為95500元（個(gè)稅核定征收情況下，稅費(fèi)總額為65500元）。
買(mǎi)方：承當(dāng)?shù)挠』ǘ悶?00元，契稅為100萬(wàn)*1.5%=15000元。買(mǎi)方承擔(dān)的稅收為15500元。
滿5年房產(chǎn)：王女士于1999年4月買(mǎi)了一套50萬(wàn)總價(jià)的房產(chǎn)，建筑面積為80平方米，近期欲以80萬(wàn)賣(mài)給楊先生，其房產(chǎn)超過(guò)5年。
買(mǎi)方：印花稅=80萬(wàn)*0.05%=400元；契稅=80萬(wàn)**1.5%=12000元；稅費(fèi)總額為12400元。
該房產(chǎn)為普通房產(chǎn)免于征收營(yíng)業(yè)稅，并征收個(gè)稅，對(duì)于普通住宅，且交易價(jià)格低于平均價(jià)格1.2倍以下的，免征土地增值稅。
賣(mài)方：；個(gè)人所得稅=（80-50）*20%=60000（核定征收條件下，個(gè)人所得稅=80萬(wàn)*1%=8000元）；印花稅=80萬(wàn)*0.05%=400元；賣(mài)方承擔(dān)的稅收總額為60400元（個(gè)稅核定征收條件下為8400元）。
如果該房產(chǎn)為非普通住房按照差額征收營(yíng)業(yè)稅，并征收個(gè)稅，土地增殖稅按照交易總額的1%征收。
賣(mài)方需要差額征收營(yíng)業(yè)稅=（銷(xiāo)售價(jià)格-原購(gòu)房?jī)r(jià)格）×5.5%=（800000-500000）×5.5%=16500元，土地增值稅=80萬(wàn)*1%=8000元。賣(mài)方需要承擔(dān)的稅費(fèi)總額為84900元（個(gè)稅核定征收條件下，承擔(dān)稅費(fèi)總額為32900）。
二手房交易稅收政策實(shí)行效果不盡如人意
稅收新政不盡如人意是不爭(zhēng)的事實(shí)，原因在于集中在交易環(huán)節(jié)的稅收政策實(shí)際上是冷凍了市場(chǎng)的活躍程度；集中需求管理的政策對(duì)供給的推動(dòng)沒(méi)有效用，而自主性需求占房產(chǎn)需求主體的現(xiàn)實(shí)決定了房產(chǎn)需求也同樣顯示出相當(dāng)程度的剛性，那么房產(chǎn)供需結(jié)構(gòu)性矛盾并沒(méi)有得到解決，在房產(chǎn)供求基本面的支撐下，房?jī)r(jià)不可能穩(wěn)定甚至是下降，而剛性需求的存在足以讓增加的稅收轉(zhuǎn)嫁到購(gòu)買(mǎi)者手中，變相推動(dòng)了房?jī)r(jià)的上漲。一定程度上講，冷凍房產(chǎn)交易的辦法并沒(méi)有起到為國(guó)家政策爭(zhēng)取時(shí)間的效果，房產(chǎn)投機(jī)依然有存在的空間，真正阻擋投機(jī)進(jìn)一步泛濫的原因在于國(guó)家房地產(chǎn)發(fā)展趨勢(shì)的不明朗，因?yàn)樵谝詫ぷ庑纬傻恼g接控制房地產(chǎn)市場(chǎng)的現(xiàn)實(shí)下，有效的調(diào)空方式需要發(fā)揮強(qiáng)勢(shì)行政調(diào)控的威力，而政府利益差異的存在，使得行政調(diào)控有效性值得懷疑，而當(dāng)局堅(jiān)定的調(diào)控決心又使得自上而下的強(qiáng)勢(shì)調(diào)控具有一定的希望，在這樣的政策預(yù)期下，房產(chǎn)市場(chǎng)有巨大獲利的空間，更有覆船的危險(xiǎn)，因此不僅是交易需求處于觀望的狀態(tài)，投機(jī)性交易也在觀望，但是觀望并沒(méi)有拉住房?jī)r(jià)繼續(xù)上漲的腳步。
應(yīng)該說(shuō)，房產(chǎn)稅收新政是緊急時(shí)刻的無(wú)奈之舉，當(dāng)局的態(tài)度讓我們看到了希望，我們期待著未來(lái)房產(chǎn)政策能夠真正發(fā)揮作用，民眾期待的理性房?jī)r(jià)的時(shí)代快點(diǎn)到來(lái)。
