圖為06年1-8月天津市內(nèi)六區(qū)二手房成交量
自2006年8月1日起，各地稅務(wù)機(jī)關(guān)按照“房地產(chǎn)稅收管理一體化”的原則，將個(gè)人轉(zhuǎn)讓住房應(yīng)繳納的個(gè)人所得稅與轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)應(yīng)繳納的營(yíng)業(yè)稅、契稅、土地增值稅等稅收一并辦理。就目前天津的情況來(lái)看，征收個(gè)人所得稅（以下簡(jiǎn)稱“個(gè)稅”）細(xì)則還沒(méi)有下發(fā)，可以說(shuō)天津的個(gè)稅政策還沒(méi)有正式實(shí)行，但是它的存在是不能忽視的。個(gè)稅開(kāi)征消息公布一個(gè)月后的今天，二手房市場(chǎng)是否依然如初？買(mǎi)房者、賣(mài)房者、經(jīng)紀(jì)公司是否還是“我行我素”？個(gè)稅，值得你我關(guān)注！
經(jīng)紀(jì)公司是聯(lián)接買(mǎi)方和賣(mài)方市場(chǎng)的一個(gè)紐帶，也許對(duì)于二手房市場(chǎng)的變化，他們更具有發(fā)言權(quán)。
孟祥坤：易安置家房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司置業(yè)事業(yè)部總經(jīng)理
細(xì)則雖未下發(fā)，效應(yīng)已經(jīng)初顯
雖說(shuō)個(gè)稅細(xì)則在天津還未正式下發(fā)，但自8月1日個(gè)稅政策執(zhí)行以來(lái)，天津的二手房市場(chǎng)已經(jīng)出現(xiàn)了一些變化。
首先表現(xiàn)在成交量上，從各方面的數(shù)據(jù)來(lái)看，6月份以前，市場(chǎng)的成交量市內(nèi)六區(qū)是維持在日均150套左右的，從6月份開(kāi)始，國(guó)家相繼出臺(tái)了二手房交易營(yíng)業(yè)稅延長(zhǎng)征收年限至5年、二手房交易征收個(gè)人所得稅等相關(guān)政策，日成交量下降到日均120套左右。8月1日個(gè)稅政策實(shí)施后，交易量明顯下滑，日成交量下降到100套以下，市場(chǎng)進(jìn)入觀望期。
在個(gè)稅征收前，在交易量上還出現(xiàn)了一些異�，F(xiàn)象：稅務(wù)總局在7月26日公布了自8月1日起征收個(gè)稅的消息，此消息一公布， 8月1日前的幾天時(shí)間里出現(xiàn)了緊急過(guò)戶現(xiàn)象。舉一個(gè)例子，河西區(qū)7月31日的過(guò)戶數(shù)量為192件，平時(shí)正常過(guò)戶數(shù)量基本在30件左右，這種大數(shù)量的過(guò)戶與平時(shí)是有很大反差的。同樣的現(xiàn)象在5月底也發(fā)生過(guò)一次。究其原因，這種現(xiàn)象的產(chǎn)生首先是消費(fèi)者面對(duì)政策做出的自然反應(yīng)，其次是個(gè)別公司為促成成交，承諾幫助客戶“避稅”，誘導(dǎo)客戶進(jìn)行帶有風(fēng)險(xiǎn)的違規(guī)操作。
不可否認(rèn)，自8月1日個(gè)稅政策執(zhí)行以來(lái)，作用還是比較明顯的。首先是二手房交易市場(chǎng)更加規(guī)范。個(gè)稅政策執(zhí)行后，投機(jī)性購(gòu)房者數(shù)量明顯減少，個(gè)稅的征收對(duì)二手房交易過(guò)程中的投機(jī)行為起到了較好的抑制作用；一些小的不規(guī)范的中介公司也受到規(guī)范和制約，隨著細(xì)則的執(zhí)行，整個(gè)行業(yè)的投機(jī)現(xiàn)象將逐漸減少。其次對(duì)于真正存在需求的購(gòu)房者來(lái)說(shuō)，可能會(huì)延緩購(gòu)房時(shí)間，因?yàn)樘旖騻�(gè)稅細(xì)則還未下發(fā)，消費(fèi)者還不能對(duì)“稅”入座，個(gè)稅細(xì)則下發(fā)后，客戶會(huì)更理性一些。
目前來(lái)看，經(jīng)過(guò)這幾個(gè)月政策的消化期，隨著傳統(tǒng)“金九銀十”銷售旺季的到來(lái)、天津市個(gè)稅細(xì)則的實(shí)施，預(yù)計(jì)整個(gè)二手房市場(chǎng)會(huì)迎來(lái)放量期，消費(fèi)者的觀望情緒逐漸淡化，天津市的剛性需求會(huì)集中爆發(fā)出來(lái)。
市場(chǎng)不斷規(guī)范，行業(yè)健康發(fā)展
對(duì)于房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司來(lái)講，個(gè)稅政策的出臺(tái)和執(zhí)行是一件好事，從易安置家來(lái)講，我們期待個(gè)稅細(xì)則的出臺(tái)，也堅(jiān)決維護(hù)政策執(zhí)行。面對(duì)個(gè)稅的出臺(tái)，為了給客戶提供專業(yè)的政策解答、客觀的市場(chǎng)分析，公司的研發(fā)部第一時(shí)間學(xué)習(xí)了相關(guān)政策法規(guī)，并聯(lián)合權(quán)證部和培訓(xùn)部組織針對(duì)業(yè)務(wù)人員的相關(guān)培訓(xùn)。7月底到8月初的兩周內(nèi)，公司各連鎖店不斷接到客戶關(guān)于個(gè)稅的咨詢電話，專業(yè)的房地產(chǎn)知識(shí)和對(duì)待個(gè)稅正確的態(tài)度，讓客戶對(duì)國(guó)家政策有了清晰明確的認(rèn)識(shí)。
盡管目前天津二手房市場(chǎng)還很不規(guī)范，行業(yè)還存在一些問(wèn)題，如行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)不統(tǒng)一，服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)有待提升，從業(yè)人員的素質(zhì)急需提高等等。但是二手房的發(fā)展前景還是很好的，行業(yè)本身來(lái)講就是一個(gè)朝陽(yáng)行業(yè)，再有就是天津經(jīng)濟(jì)的不斷發(fā)展，環(huán)渤海經(jīng)濟(jì)圈的形成，天津?qū)?huì)向大城市的方向邁進(jìn)，而與其他大城市相比，天津二手房的泡沫現(xiàn)象不是很明顯，購(gòu)房者多是剛性需求。
因此隨著二手房市場(chǎng)本身的不斷發(fā)展，政策的規(guī)范和調(diào)節(jié)，行業(yè)的自律和完善，天津二手房市場(chǎng)會(huì)在調(diào)整中不斷規(guī)范，一些誠(chéng)信經(jīng)營(yíng)、注重服務(wù)的品牌中介公司也將會(huì)在競(jìng)爭(zhēng)中脫穎而出，成為行業(yè)的領(lǐng)跑者，相信通過(guò)政策的指導(dǎo)還有我們自身的努力，二手房市場(chǎng)會(huì)朝著更規(guī)范、健康的方向發(fā)展。
某先生順馳二手房某店店長(zhǎng)
從業(yè)時(shí)間：兩年半
自8月1日二手房個(gè)稅政策執(zhí)行以來(lái)，從我們自身的情況來(lái)看，二手房交易數(shù)量明顯減少，并不只是順馳存在這種情況，而這是天津二手房市場(chǎng)的現(xiàn)狀。椐順馳8月初估算，以前天津市可能有每月4000套的成交量，受個(gè)稅政策影響這個(gè)數(shù)字可能會(huì)減半。至于房?jī)r(jià)能否下降這個(gè)問(wèn)題還說(shuō)不好，這要看市場(chǎng)的調(diào)節(jié)情況。例如前兩年國(guó)家出臺(tái)政策時(shí)，從政策本身考慮房?jī)r(jià)應(yīng)該下降，但事實(shí)并不非如此，政策起到的作用更多的是延緩了人們的購(gòu)房，但并未從根本上解決人們的購(gòu)房、住房問(wèn)題。我認(rèn)為個(gè)稅也不會(huì)例外，現(xiàn)在天津個(gè)稅征收細(xì)則還沒(méi)有下發(fā)，人們更多的還處于觀望狀態(tài)，但他們對(duì)住房的需求沒(méi)有改變，（當(dāng)然這里不包括投機(jī)性客戶）存在真正購(gòu)房需求的人還是要買(mǎi)房的。
個(gè)稅政策執(zhí)行后，征收20%的個(gè)人所得稅的規(guī)定可能讓更多的“賣(mài)房者”變成“出租者”，更多的人會(huì)選擇以“租”代“售”，所以以后天津的租房市場(chǎng)會(huì)比較繁榮。征收20%的個(gè)人所得稅是一個(gè)不小的比重，具體細(xì)則可能數(shù)額不會(huì)這么多。北京個(gè)稅征收細(xì)則已經(jīng)下發(fā)，規(guī)定征收個(gè)稅的份額為1%，天津應(yīng)該也不會(huì)太高。
總結(jié)：
個(gè)稅政策的執(zhí)行已過(guò)去了一個(gè)月的時(shí)間，從各方面的數(shù)據(jù)顯示來(lái)看，二手房并沒(méi)有出現(xiàn)價(jià)格爆跌和大量拋售的局面，更多的人是處于“觀望”狀態(tài)，導(dǎo)致8月份二手房交易量大幅度下降，但這種現(xiàn)象也只是新政的一個(gè)“短期效應(yīng)”。個(gè)稅政策主要控制的是投機(jī)性客戶，畢竟買(mǎi)房者中的“投機(jī)者”只是一小部分，更多的是存在真正需求的購(gòu)房者，隨著個(gè)稅細(xì)則的下發(fā)，人們對(duì)個(gè)稅政策將會(huì)形成一個(gè)清晰的認(rèn)識(shí)，人們會(huì)重新加入買(mǎi)房大軍，這種購(gòu)買(mǎi)需求的突然釋放將會(huì)引起短期內(nèi)價(jià)格的浮動(dòng)，另一方面，個(gè)稅征收的對(duì)象是賣(mài)房者，同樣的房子，賣(mài)房者不會(huì)心甘情愿降低自己的“利潤(rùn)”，最終會(huì)將這部分“稅”轉(zhuǎn)嫁到“買(mǎi)房者”身上。所以二手房的價(jià)格升的可能性還是有的。
個(gè)稅政策下發(fā)后，交易量小了，但這并不意味著人們的購(gòu)房需求降低了，就象新房一樣，盡管價(jià)格一直高而不降，但是存在購(gòu)房需求的人還是要買(mǎi)的。二手房也會(huì)例外，政策對(duì)人們的剛性需求不會(huì)產(chǎn)生本質(zhì)上的變化，所起的更大的作用就是將這種需求延緩，讓二手房市場(chǎng)更加理性，隨著市場(chǎng)的完善，人們買(mǎi)賣(mài)二手房較以前會(huì)更理性一些。
二手房的買(mǎi)賣(mài)還是進(jìn)行著，我們期待著天津二手房個(gè)稅政策細(xì)則的下發(fā)。我們也期待著隨著個(gè)稅的征收，二手房市場(chǎng)更加規(guī)范。
小提醒：
二手房征個(gè)稅計(jì)算方法（按國(guó)家規(guī)定的征收20%的個(gè)人所得稅計(jì)算）
1.個(gè)人出售已購(gòu)公有住房
應(yīng)納稅所得額=售房款-住房建筑面積×4000元/平米-合理費(fèi)用
應(yīng)納稅=應(yīng)納稅所得×20%
2.已購(gòu)公房產(chǎn)權(quán)人補(bǔ)交出讓金后變?yōu)槭凵唐贩?/p>
應(yīng)納稅所得額=銷售額-住房建筑面積×4000元/平米-補(bǔ)交的土地出讓金-合理費(fèi)用
應(yīng)納稅=應(yīng)納稅所得×20%
3.個(gè)人從市場(chǎng)上購(gòu)買(mǎi)已購(gòu)公房按規(guī)定補(bǔ)交出讓金后變?yōu)榭墒凵唐贩?/p>
應(yīng)納稅所得額=銷售額-購(gòu)買(mǎi)價(jià)款-補(bǔ)交的土地出讓金-合理費(fèi)用
應(yīng)納稅=應(yīng)納稅所得×20%
4.個(gè)人從市場(chǎng)上購(gòu)買(mǎi)的其他商品房
應(yīng)納稅所得額=銷售額-購(gòu)買(mǎi)價(jià)款-合理費(fèi)用
應(yīng)納稅=應(yīng)納稅所得×20%
隨著人們對(duì)居住環(huán)境要求的不斷改變，換房族大軍人數(shù)也在不斷增加，由此二手房市場(chǎng)也漸漸熱絡(luò)。對(duì)于部分想改善居住環(huán)境，但經(jīng)濟(jì)能力又有限制的客戶，購(gòu)置合適的二手舊房，也是一個(gè)很好的選擇。
買(mǎi)二手房和選新房一樣都不應(yīng)該馬虎大意，購(gòu)置一套房子不容易，購(gòu)置一套稱心如意的房子更不容易。在買(mǎi)二手房的過(guò)程中如果您稍加注意一些環(huán)節(jié)您也許會(huì)省去很多不必要的麻煩。
以下是我們給您提出的一些小建議，希望能對(duì)您購(gòu)買(mǎi)二手房提供一些幫助。
建議一：選擇適合自己的購(gòu)房渠道
如果您決定了買(mǎi)二手房，那首先考慮的就是購(gòu)房渠道的問(wèn)題了，也就是“獨(dú)立購(gòu)房”還是通過(guò)“中介渠道”購(gòu)買(mǎi)二手房。因二手房交易過(guò)程相對(duì)比較繁雜，如果您對(duì)二手房的交易過(guò)程比較熟悉，可以選擇“獨(dú)立購(gòu)房”，這樣可以省去一些中介費(fèi)，交易也更加直接方便。相反，如果您對(duì)二手房的交易過(guò)程不是很了解，就需要依靠中介公司了，這時(shí)需要注意的就是中介公司的選擇。要選擇經(jīng)政府行業(yè)主管部門(mén)批準(zhǔn)、已取得執(zhí)業(yè)資質(zhì)的正規(guī)中介公司，這些公司一般規(guī)模比較大、口碑比較好，給您提供的不僅僅是滿意的服務(wù)，更多的是交易的公平和放心。
建議二：認(rèn)真考慮房屋單價(jià)和總價(jià)
在購(gòu)買(mǎi)二手房時(shí)不要只看總價(jià)還要看單價(jià)。按照二手房交易的慣例，賣(mài)房標(biāo)價(jià)往往標(biāo)的是房屋的總價(jià)，而不像新房銷售，大多數(shù)情況標(biāo)明房屋的單價(jià)。因此，有些二手房乍一看上去，許多購(gòu)房者覺(jué)得總價(jià)很低，房子很便宜，但如果認(rèn)真計(jì)算，二手房建設(shè)年代久，居室面積小，設(shè)備也是一個(gè)問(wèn)題，這樣算下來(lái)每平方米建筑面積單價(jià)并不低。所以，購(gòu)房人在購(gòu)買(mǎi)二手房時(shí)，算算單價(jià)，再拿這個(gè)單價(jià)和周邊的新房做做比較，這套房子值不值這個(gè)價(jià)錢(qián)也就心里有底了。
建議三：選房還需實(shí)地調(diào)查
如果您看上了一套房子，不要只是聽(tīng)房主或中介的介紹，親自去房屋考察一下是很有必要的。首先就是房屋的建筑質(zhì)量，在有些購(gòu)房者看來(lái)，越新的房子就一定越好，越老的房子就越差。其實(shí)不然。每一套房子由于建筑材料、施工工藝、施工質(zhì)量的不同，質(zhì)量也千差萬(wàn)別。購(gòu)房者在選擇二手房的時(shí)候，要仔細(xì)考察房屋的質(zhì)量，從外立面到樓道，從墻體、地面到門(mén)窗、管道，每個(gè)細(xì)節(jié)都要認(rèn)真觀察。其次還要看物業(yè)。人們?cè)谫?gòu)房時(shí)往往會(huì)忽略物業(yè)對(duì)以后的居住生活的影響，事實(shí)上，良好的物業(yè)管理是與良好的居住生活息息相關(guān)的。有些購(gòu)房者在選房時(shí)對(duì)物業(yè)不是很了解，居住后與物業(yè)公司產(chǎn)生很多矛盾，影響了良好的居住氛圍。
最后還要看看房子的周邊。社區(qū)的綠化、保安、清潔、生活配套等細(xì)節(jié)需要認(rèn)真考察，但對(duì)社區(qū)周邊的環(huán)境考察也不能忽視。如周?chē)欠裼性S多生活、商業(yè)配套設(shè)施，購(gòu)物是否方便、出行是否方便、就醫(yī)是否方便、周?chē)袥](méi)有大規(guī)模的拆遷改造、噪音是不是能影響到正常生活等，這些都將影響以后的生活質(zhì)量。
建議四：簽約前查看相關(guān)證件明確產(chǎn)權(quán)
在購(gòu)房前查看房主的身份證、房屋產(chǎn)權(quán)證等證件，以確保賣(mài)房具有合法資格。購(gòu)買(mǎi)房屋前明確房屋的產(chǎn)權(quán)很重要，因?yàn)楫a(chǎn)權(quán)問(wèn)題引起的房屋糾紛的案例是很多的。由于房屋不同于其他日用品，價(jià)值量巨大，法律對(duì)房屋的保護(hù)主要是對(duì)有合法產(chǎn)權(quán)的房屋進(jìn)行保護(hù)。因此，購(gòu)買(mǎi)二手房時(shí)，一定要弄清楚房屋的權(quán)屬，凡是產(chǎn)權(quán)有糾紛的，或是部分產(chǎn)權(quán)（如以標(biāo)準(zhǔn)價(jià)購(gòu)買(mǎi)的公有住房）、共有產(chǎn)權(quán)、產(chǎn)權(quán)不清、無(wú)產(chǎn)權(quán)的房子，即使房子再合適購(gòu)買(mǎi)時(shí)也要慎重考慮，以免成交后拿不到房屋產(chǎn)權(quán)證，同時(shí)也會(huì)引起許多不必要的麻煩。另外，要特別注意產(chǎn)權(quán)證上的房主是否與賣(mài)房人是同一個(gè)人。
建議五：合同內(nèi)容要細(xì)化
購(gòu)房合同要明確買(mǎi)賣(mài)雙方的權(quán)利和義務(wù)，把您認(rèn)為有必要寫(xiě)上去的重要條款要堅(jiān)持寫(xiě)在合同里，所以相關(guān)的費(fèi)用可以列了清單雙方簽字確認(rèn)，作為合同的附件，以免引起不必要的糾紛。同時(shí)要確保合同的合法性，具有法律效力，最后還需要到相關(guān)部分做法律公證。
建議六：親自辦理轉(zhuǎn)讓手續(xù)
有些人在購(gòu)房時(shí)，一怕麻煩，二容易輕信別人，三為了節(jié)省一點(diǎn)交易手續(xù)費(fèi)，交由售房人全權(quán)代辦交易手續(xù)，結(jié)果拿到手的產(chǎn)權(quán)證有可能是假的，從而造成房屋所有權(quán)得不到應(yīng)有的法律保護(hù)，引起糾紛；或是在多年之后再轉(zhuǎn)讓房產(chǎn)時(shí)，才知上當(dāng)受騙。因此，購(gòu)買(mǎi)二手房時(shí)，買(mǎi)賣(mài)雙方一定要到政府指定的房地產(chǎn)交易場(chǎng)所辦理產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓手續(xù)，按國(guó)家規(guī)定交納各種交易費(fèi)用，領(lǐng)取政府頒發(fā)的產(chǎn)權(quán)證，最好買(mǎi)賣(mài)雙方能一手交錢(qián)一手交房（指產(chǎn)權(quán)證）。
購(gòu)房過(guò)程中切不可因小失大，只有買(mǎi)的時(shí)候細(xì)心，住的時(shí)候才會(huì)舒心，才能買(mǎi)到放心合適的房子。
