上海稅務(wù)系統(tǒng)針對房地產(chǎn)業(yè)發(fā)動了一場聲勢浩大的“稅檢風(fēng)暴”。
本報獲悉，這項檢查從2月份開始，到10月份結(jié)束。“原來是抽查，現(xiàn)在是逐個排查，都要過關(guān)�！鄙虾５禺a(chǎn)界一位資深人士稱。
“稅檢風(fēng)暴”
多位上海地產(chǎn)圈的人士向記者表示，他們的企業(yè)或者他們所知道的企業(yè)正在接受或者已經(jīng)接受過上海稅務(wù)部門的檢查。
調(diào)查的內(nèi)容包括利潤計算、成本列支等內(nèi)容�！斑M行了相當長一段時間，現(xiàn)在還沒有結(jié)束。”他說。
“要來上海查60家房地產(chǎn)企業(yè)，但是名單不知道，我們目前也還沒有接到通知，估計過一段時間就要來查了吧。”上海市一家著名的房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)總監(jiān)對記者透露說。
實際上，上海地稅和國稅籌劃的這場地毯式稅收大檢查早在今年2月即已悄然啟動。
在記者獲得的一份上海市地稅和國稅2006年稅收專項檢查的計劃中，“房地產(chǎn)業(yè)及建筑安裝業(yè)”的稅收檢查排在了第一位。
從這份文件的措詞看，此次稅收檢查極為嚴格。文件說，要“依法嚴厲查處所檢查行業(yè)和區(qū)域存在的稅收違法犯罪行為，糾正各類涉稅問題”，同時“發(fā)現(xiàn)稅收征管薄弱環(huán)節(jié)和政策缺陷，提出進一步強化稅收征管和堵塞漏洞的有效措施”。
在人員安排上，對于重點檢查的行業(yè)，上海稅收系統(tǒng)抽調(diào)業(yè)務(wù)能力強、作風(fēng)過硬的精干力量進行排查。
這項檢查以2月為組織階段；3月至9月為檢查實施階段；10月為總結(jié)整改階段。
具體的關(guān)鍵時間節(jié)點是：3月底前和6月底前分兩次報送稅收專項檢查進展情況報告，并將典型案例報送上海市局。
“2006年10月10日前報送全年專項檢查工作情況，包括全年專項檢查工作總結(jié)，各個檢查行業(yè)的情況分析報告，重大稅務(wù)案件等個案分析報告，典型案例，相關(guān)的工作動態(tài)，有關(guān)經(jīng)驗做法等材料，同時填制《2006年稅收專項檢查工作統(tǒng)計表（全年累計數(shù)據(jù)）》報送上海市局�！�
七大稅逐個過關(guān)
對房地產(chǎn)企業(yè)偷稅漏稅行為，四大會計師事務(wù)所一位人士分析說，主要采取的手段“一是少報收入，二是模糊成本”。
根據(jù)上海財稅網(wǎng)公布的2006年第三季度欠稅公告，房地產(chǎn)企業(yè)欠稅的稅種包括營業(yè)稅、 個人所得稅、印花稅、土地增值稅、城市維護建設(shè)稅、外商投資企業(yè)和外國企業(yè)所得稅等等。
而這些內(nèi)容恰恰都被本次檢查全面覆蓋，且檢查的深度和廣度都遠遠超過上述定性的判斷。
上海市稅務(wù)部門部署了非常細致的查稅方案。
記者獲得的這份資料顯示，這次稅收檢查重點檢查那些納稅信用等級低、在以前年度檢查中發(fā)現(xiàn)有嚴重涉稅違法行為的企業(yè)，特別是那些經(jīng)營狀況、財務(wù)經(jīng)濟指標與納稅情況不相匹配的。
按照實施方案，檢查年度覆蓋的時間“一般檢查2004年到2005年兩個年度的稅款繳納情況，有涉及稅收違法行為的，應(yīng)追溯到以前年度”。
其中“營業(yè)稅檢查、企業(yè)所得稅檢查、個人所得稅檢查、土地增值稅檢查、房產(chǎn)稅檢查、印花稅檢查和其他地方各稅”等七項稅收為檢查的重點。
前三項為重中之重。一位會計師認為，前三項實際上也是房地產(chǎn)企業(yè)逃（避）稅的主要出口。
以營業(yè)稅檢查為例，包含三方面的內(nèi)容，“檢查應(yīng)稅營業(yè)額的合理性、完整性”，“檢查應(yīng)稅營業(yè)額的及時性”和“其他營業(yè)稅涉稅問題”。
僅第一項“檢查應(yīng)稅營業(yè)額的合理性、完整性”，就包括了十一個方面的內(nèi)容，包括“有無直接坐支售樓收入不入賬的情況”，“營業(yè)收入是否包括了各種費用”，“是否存在低價銷售的行為”，“以投資名義轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)或不動產(chǎn)所有權(quán)，未與投資方共同承擔(dān)風(fēng)險，并且收取固定利潤或按銷售收入一定比例提成的行為是否按規(guī)定申報納稅”等方面。
一家會計師事務(wù)所的專業(yè)人士稱，通過低價入賬也是房地產(chǎn)企業(yè)逃稅的重要手段。
而熟悉地產(chǎn)稅收的人士認為，這些規(guī)定幾乎將所有房地產(chǎn)企業(yè)在營業(yè)稅方面的逃稅漏稅問題囊括無遺。
除了單獨行動之外，稅務(wù)部門還上溯追查房產(chǎn)開發(fā)的整個流程，獲得相關(guān)的稅收信息。
上海稅務(wù)部門還要求：“鑒于房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)需要經(jīng)過立項審批，規(guī)劃設(shè)計、取得土地使用權(quán)、項目建設(shè)、房屋銷售等多個環(huán)節(jié)，每一環(huán)節(jié)都必須到政府有關(guān)部門辦理相關(guān)手續(xù)，稅務(wù)機關(guān)應(yīng)與計劃管理、土地管理、城市規(guī)劃、房產(chǎn)管理部門建立信息傳遞機制，及時掌握開發(fā)企業(yè)的涉稅資料�！�
稅收侏儒
上海稅務(wù)部門此次稅檢并非無的放矢。
根據(jù)上海財稅網(wǎng)公布的2006年第三季度欠稅公告，共有23家房地產(chǎn)以及關(guān)聯(lián)企業(yè)拖欠稅款，盡管欠稅只有5000多萬，但是欠稅應(yīng)該只是冰山一角而已。
而11月9日，財政部發(fā)布公告說，財政部組織檢查了39戶房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)2005年度的利潤情況，共查出資產(chǎn)不實93億元，收入不實84億元，利潤不實33億元，39戶房地產(chǎn)企業(yè)會計報表反映的平均銷售利潤率僅為12.22%，而實際利潤率高達26.79%.
上海一家稅務(wù)師事務(wù)所所長介紹，開發(fā)商需要承擔(dān)的稅種主要有營業(yè)稅和企業(yè)所得稅。但是由于營業(yè)稅是根據(jù)房產(chǎn)商銷售額征收的，因而避稅空間不大，而房地產(chǎn)企業(yè)的偷稅行為多發(fā)生在企業(yè)所得稅。
“企業(yè)所得稅檢查”成為本次上海稅務(wù)系統(tǒng)重點突破口。
檢查的方向有三個“檢查應(yīng)稅收入的真實性、完整性，檢查稅前扣除項目的真實性、合法性，重點檢查項目等”。
以應(yīng)稅收入的真實性、完整性為例，“重點檢查構(gòu)成房地產(chǎn)成本的各類費用的支付憑證是否合法、真實、有效，有無收受虛開、代開、偽造的假發(fā)票等不合法的發(fā)票入賬支付費用”，同時“重點查看是否存在虛開辦公費、虛開服務(wù)業(yè)發(fā)票、虛增人員工資、虛增廣告支出、以有關(guān)聯(lián)關(guān)系的銷售公司或辦事處的名義虛增經(jīng)費、銷售費用等虛增成本套取現(xiàn)金的情況”。
上海一大開發(fā)商高層分析說，從近期財政部公布39家房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)報表失真情況看，下一步國家對房地產(chǎn)市場調(diào)控方向很可能將轉(zhuǎn)向整頓清理企業(yè)，查處偷稅漏稅等市場主體。
