對(duì)于2006年的二手房交易來(lái)說(shuō)，稅收政策可以說(shuō)是一環(huán)扣著一環(huán)。從2006年6月1日開(kāi)始執(zhí)行的新?tīng)I(yíng)業(yè)稅政策到8月1日開(kāi)始執(zhí)行的個(gè)人所得稅，再到9月14日國(guó)稅總局《關(guān)于加強(qiáng)房地產(chǎn)交易個(gè)人無(wú)償贈(zèng)與不動(dòng)產(chǎn)稅收管理有關(guān)問(wèn)題的通知 》，緊接著就是10月20日國(guó)稅總局《關(guān)于土地增值稅普通標(biāo)準(zhǔn)住宅有關(guān)政策的通知》，隨后11月10日，北京地稅局出臺(tái)《關(guān)于個(gè)人轉(zhuǎn)讓二手房征收土地增值稅問(wèn)題的通知》（京地稅地[2006]456號(hào)），該文件對(duì)于個(gè)人轉(zhuǎn)讓二手房征收土地增值稅時(shí)扣除項(xiàng)目金額確認(rèn)的相關(guān)問(wèn)題進(jìn)行了明確規(guī)定，并于2006年12月1日正式實(shí)施。
“鏈家地產(chǎn)”市場(chǎng)研發(fā)中心認(rèn)為，土地增值稅的出臺(tái)實(shí)施，一方面說(shuō)明這是今年整體宏觀調(diào)控政策的一個(gè)延續(xù)和深化，也是落實(shí)進(jìn)一步發(fā)揮稅收調(diào)節(jié)機(jī)制的一項(xiàng)重要舉措，也表明政府對(duì)于維持房地產(chǎn)健康發(fā)展、穩(wěn)定房產(chǎn)價(jià)格的一種決心；另一方面，土地增值稅的正式實(shí)施，也表明房產(chǎn)交易轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)過(guò)程中所涉及到的稅費(fèi)全部涵蓋，房產(chǎn)置業(yè)的成本將會(huì)繼續(xù)增加，房產(chǎn)投資收益會(huì)再度壓縮，這對(duì)于抑制需求會(huì)起到一定的積極作用，鑒于此，二手房交易也就再次遭受“稅費(fèi)”的阻擊，12月的交易量將會(huì)出現(xiàn)萎縮。
市場(chǎng)影響：未來(lái)半月的過(guò)戶量將會(huì)增加，而12月交易量會(huì)萎縮
由于土地增值稅將于12月1日正式實(shí)施，現(xiàn)在距離征收時(shí)間也就半個(gè)月的時(shí)間，那么，在此時(shí)間段內(nèi)，對(duì)于那些已經(jīng)成交的客戶來(lái)說(shuō)，為了避免交易稅費(fèi)的增加，必然會(huì)出現(xiàn)提前集中過(guò)戶的現(xiàn)象；另外，對(duì)于那些已經(jīng)有成交意向的消費(fèi)者來(lái)說(shuō)，受此政策的催動(dòng)，為了節(jié)省土地增值稅的成本支出，也將會(huì)加速彼此之間交易，同時(shí)，也會(huì)將部分后期的交易需求提前釋放。從這個(gè)層面上來(lái)說(shuō)，11月下半月的二手房交易會(huì)比較活躍，而12月的二手房交易量將會(huì)出現(xiàn)一定的下滑。
另外，從房產(chǎn)的價(jià)格來(lái)看，由于目前北京依然處于賣(mài)方市場(chǎng)，而土地增值稅依然是交易環(huán)節(jié)的一種稅費(fèi)，那么賣(mài)方必然會(huì)將稅費(fèi)轉(zhuǎn)嫁到房?jī)r(jià)當(dāng)中或者直接由賣(mài)方承擔(dān)亦或者買(mǎi)賣(mài)雙方共同承擔(dān)，但是，不管哪種方式，均會(huì)在一定程度上拉高房?jī)r(jià)。
稅費(fèi)征收：增值額的四級(jí)超率累進(jìn)稅率征收或交易價(jià)格全額的1%征收
從此次北京地稅局出臺(tái)的土地增值稅征收政策中，雖然將扣除項(xiàng)目金額分成兩種情況，其一是“凡能提供購(gòu)房發(fā)票的”為一種扣除標(biāo)準(zhǔn)；其二是“凡不能夠提供購(gòu)房發(fā)票，但能夠提供房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)按照重置成本評(píng)估法，評(píng)定的房屋及建筑物價(jià)格評(píng)估報(bào)告的”為另一種扣除標(biāo)準(zhǔn)；但無(wú)論是哪種扣除標(biāo)準(zhǔn)，均按照增值額的四級(jí)超率累進(jìn)稅率執(zhí)行。第二種土地增值稅的征收方式就是核定征收，按照轉(zhuǎn)讓二手房交易價(jià)格全額的1%征收率征收，這種模式類(lèi)似于目前的個(gè)人所得稅征收方式。
案例解析：哪種土地增值稅繳納方式更省錢(qián)
在未來(lái)土地增值稅的繳納方式過(guò)程中，消費(fèi)者究竟應(yīng)該選擇哪種方式更省錢(qián)，“鏈家地產(chǎn)”市場(chǎng)研發(fā)中心認(rèn)為，消費(fèi)者應(yīng)該進(jìn)行具體情況來(lái)具體對(duì)待。假設(shè)張先生于2004年以50萬(wàn)元購(gòu)買(mǎi)了一套房產(chǎn)，2006年12月將以70萬(wàn)來(lái)出售。那么，張先生不能提供購(gòu)房發(fā)票證明，又不能提供房屋及建筑物價(jià)格評(píng)估報(bào)告的，其以核定方式來(lái)繳納，則需要繳納的土地增值稅為7000（700000×1%）元；如果張先生能夠提供購(gòu)房發(fā)票，發(fā)票所載金額為50萬(wàn)，當(dāng)時(shí)購(gòu)買(mǎi)這套房產(chǎn)繳納的契稅為7500（500000×1.5%）元，轉(zhuǎn)讓時(shí)需要繳納的營(yíng)業(yè)稅為38500（700000×5.5%）、個(gè)人所得稅按核定方式繳納為7000（700000×1%）。那么，張先生需要繳納的土地增值稅為28725（95750×30%）。很明顯，在條件允許的情況，許多消費(fèi)者會(huì)選擇核定的征收方式繳納。
存在疑惑：征收細(xì)則還需要進(jìn)一步確定
雖然此次北京地稅局對(duì)于土地增值稅的扣除項(xiàng)目和征收方式進(jìn)行了比較明確的規(guī)定；但是，對(duì)于土地增值稅的征收細(xì)則還需要進(jìn)一步的明確，比如對(duì)于土地增值稅的征收范圍。按照京財(cái)稅[1999]1201號(hào)規(guī)定，對(duì)居民個(gè)人擁有的普通住宅，在其轉(zhuǎn)讓時(shí)暫免征收土地增值稅。同時(shí)，按照京地稅地[2004]368號(hào)文件規(guī)定，對(duì)個(gè)人轉(zhuǎn)讓居住滿三年未滿五年的非普通標(biāo)準(zhǔn)住宅，減半征收土地增值稅項(xiàng)目；如果將這兩個(gè)文件進(jìn)行銜接，是否就是對(duì)于普通住宅和五年以上的非普通住宅均免征土地增值稅？對(duì)于這一點(diǎn)，可能還是存在疑惑，而對(duì)于土地增值稅征收范圍的界定，將直接會(huì)影響到該政策對(duì)于二手房市場(chǎng)產(chǎn)生的波動(dòng)幅度。
最后，“鏈家地產(chǎn)”市場(chǎng)研發(fā)中心認(rèn)為，土地增值稅的實(shí)施已經(jīng)“圓滿”的封鎖了二手房交易轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)涉及到的各項(xiàng)稅費(fèi)，可以說(shuō)是轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)的稅費(fèi)已經(jīng)“面面俱到”。毫無(wú)疑問(wèn)，這些稅費(fèi)的完善對(duì)于房地產(chǎn)市場(chǎng)的長(zhǎng)遠(yuǎn)健康發(fā)展是一種利好，但是，在短期內(nèi)對(duì)于二手房市場(chǎng)必然會(huì)產(chǎn)生一定得波動(dòng)，交易量會(huì)出現(xiàn)下挫，而價(jià)格依然會(huì)堅(jiān)挺。
