物業(yè)稅一旦開征，將對住宅市場的產(chǎn)品結(jié)構(gòu)、供求量、價(jià)格等方面產(chǎn)生連動(dòng)反應(yīng)
近日，國家稅務(wù)總局負(fù)責(zé)人表示國家正穩(wěn)步推進(jìn)物業(yè)稅，并“正在研究開征物業(yè)稅”，使得關(guān)于物業(yè)稅的種種揣測再次被炒得沸沸揚(yáng)揚(yáng)。開征物業(yè)稅作為國家限制房產(chǎn)投資行為的一個(gè)重要舉措，乃大勢所趨；其一旦開征，不僅將對炒房行為起到較大的遏止作用，并有可能對整個(gè)房地產(chǎn)業(yè)產(chǎn)生“多米諾骨牌效應(yīng)”。
稅務(wù)總局研究開征物業(yè)稅
國家稅務(wù)總局局長謝旭人最近表示，“十一五”（2006年～2010年）期間，國家將重點(diǎn)實(shí)施城鎮(zhèn)建設(shè)稅費(fèi)改革，穩(wěn)步推進(jìn)物業(yè)稅，相應(yīng)取消相關(guān)收費(fèi)。本周二，國家稅務(wù)總局副局長王力更明確表示，國家稅務(wù)總局目前正在研究開征物業(yè)稅，以解決房和地分別征稅帶來的稅制不規(guī)范問題。他同時(shí)指出，根據(jù)十六屆三中和五中全會(huì)的精神，國家稅務(wù)總局正會(huì)同有關(guān)部門在部分地區(qū)開展模擬評(píng)稅的試點(diǎn)工作，為物業(yè)稅的開征積累經(jīng)驗(yàn)、創(chuàng)造征管的條件，并認(rèn)真研究和積極準(zhǔn)備穩(wěn)步推進(jìn)物業(yè)稅的研究工作。據(jù)報(bào)道，北京、重慶、深圳等城市已被納入物業(yè)稅模擬測算首批試點(diǎn)地區(qū)，估計(jì)不久后將在部分地區(qū)開始試點(diǎn)。
物業(yè)稅要求土地、房屋等不動(dòng)產(chǎn)的承租人或所有者每年都要繳付一定稅款，而應(yīng)繳納的稅值會(huì)隨著其市值的升高而提高。目前，消費(fèi)者買房都是將房屋50年～70年的土地出讓金一次性繳清，物業(yè)稅一旦開征，任何單位或個(gè)人的不動(dòng)產(chǎn)的土地出讓金等稅費(fèi)都須按年繳納，并由專門的評(píng)估機(jī)構(gòu)每年評(píng)估其土地市值。據(jù)了解，開征物業(yè)稅主要的是新商品房，對于舊物業(yè)是否要繳物業(yè)稅、如何繳法，目前還沒有明確的說法及條文出現(xiàn)，仍然存在很大爭議。
投資和盲目消費(fèi)將受抑制
據(jù)王力透露，物業(yè)稅應(yīng)該會(huì)按評(píng)估值來征收，有利于解決現(xiàn)行房地產(chǎn)稅收制度存在的計(jì)稅依據(jù)不合理的問題，也有利于正確處理稅和費(fèi)的關(guān)系，促進(jìn)房地產(chǎn)市場的健康發(fā)展。而謝旭人則指出，“對于非普通住房尤其是一些所謂的豪華住宅之類，國家將從政策加以限制……對于投資性和投機(jī)性的住房也要加以限制。”由此可見，國家還將加大力度抑制房產(chǎn)投資行為，而開征物業(yè)稅作為其中一個(gè)重要政策，必將在一定程度上起到遏止投資行為和非理性消費(fèi)行為的作用。
中山大學(xué)教授袁奇峰在接受記者采訪時(shí)分析指出，國家開征物業(yè)稅，可以起到優(yōu)化資源配置的作用，從而推動(dòng)節(jié)約型社會(huì)建設(shè)，抑制房地產(chǎn)投資型和非理性消費(fèi)，促使百姓理性、謹(jǐn)慎消費(fèi)。他進(jìn)一步指出，“物業(yè)稅一旦開征，對整個(gè)房地產(chǎn)業(yè)的影響是巨大的，其中以下兩種需求會(huì)受到抑制：一種是投資型消費(fèi)，一種是盲目型消費(fèi)。目前，我國很多城市的房價(jià)都是被投資行為所拉高的，上海就是其中一個(gè)經(jīng)典的案例；另外，盲目買大房子的行為也普遍存在，物業(yè)稅的開征將促使老百姓更加慎重地考慮是否買房和買多大的房子，從而促進(jìn)百姓理性消費(fèi)。”
需求量減少帶動(dòng)房價(jià)變化
物業(yè)稅的開征是我國一個(gè)重大稅收改革，它所牽涉到的內(nèi)容非常廣泛，將對整個(gè)房地產(chǎn)業(yè)乃至整個(gè)社會(huì)產(chǎn)生重大的影響，其中，對投資行為和盲目消費(fèi)行為的抑制作用十分明顯，將促使房地產(chǎn)供求比例和房價(jià)的走向出現(xiàn)大的變化。
不少業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，在目前的房價(jià)構(gòu)成中，稅費(fèi)及房產(chǎn)商利潤占到60%，建筑成本只占40%，開征物業(yè)稅將使得開發(fā)商的開發(fā)成本降低，從而導(dǎo)致房價(jià)下降。但袁奇峰則認(rèn)為，低價(jià)和稅收是兩回事，國家即使對房產(chǎn)征收物業(yè)稅，土地轉(zhuǎn)讓稅還是不能減免的。開征物業(yè)稅將對開發(fā)商造成很大的影響，但這種影響不是因?yàn)槌杀窘档�，而是因�(yàn)槔习傩諏Ψ课莸男枨罅繙p少了，在此情況下，開發(fā)商只能減少開發(fā)量，并針對市場需求的變化調(diào)整對產(chǎn)品的設(shè)計(jì)，從而帶動(dòng)房價(jià)的變化。因此，國家一旦開征物業(yè)稅，將對住宅產(chǎn)品、市場供求量、房價(jià)都產(chǎn)生重大影響，并且“牽一發(fā)而動(dòng)全身”，帶動(dòng)整個(gè)房地產(chǎn)市場的變化。
