最近幾個(gè)月廣州不少樓盤售價(jià)普遍上漲，部分媒體認(rèn)為是外來(lái)炒樓資金在7、8月份出走上海之后，奔襲珠三角所為。這一信息引起政府部門的高度重視和警惕。面對(duì)外來(lái)資本的流入及土地炒家的興風(fēng)作浪，廣州市有關(guān)方面果斷出招：從2006年1月1日起，廣州將對(duì)個(gè)人轉(zhuǎn)讓房產(chǎn)的增值部分，按照20％稅率征收個(gè)人所得稅。
樓價(jià)上漲炒風(fēng)日盛
據(jù)廣州市房管局的最新統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，繼2004年瘋漲18.8％之后，2005年1－10月廣州樓價(jià)再度猛漲16％，均價(jià)達(dá)到5597元/平方米，10月環(huán)比上漲了647元/平方米，升幅達(dá)13％。漲幅最大的廣州市番禺區(qū)1－10月價(jià)格上漲超過20％。但這波樓價(jià)飆升，在11月以前還是呈現(xiàn)“有價(jià)無(wú)市”的局面。據(jù)廣州市統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示：2005年1－10月廣州商品房的實(shí)際銷售面積同比下降26.2％，從去年11月份開始，廣州二手房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)了“價(jià)量雙漲”局面，成交量環(huán)比增加16％。
日前，廣州某樓盤公開發(fā)售，售樓現(xiàn)場(chǎng)排起了二三百人的長(zhǎng)隊(duì)，而且有不少民工模樣打扮的人被雇來(lái)排隊(duì)。由于發(fā)展商采用先到先得的方式發(fā)售，樓盤推出的貨量?jī)H有80套左右。而一個(gè)月前交了2萬(wàn)元誠(chéng)意金的消費(fèi)者，連抽簽的機(jī)會(huì)都沒有就喪失了買房的資格，而且收取的誠(chéng)意金至少要兩三個(gè)月后才能退還。然而，事情到此并未結(jié)束，一些真正想買樓的消費(fèi)者隨后接到了中介公司的電話，稱該樓盤還有少量房號(hào)放出，價(jià)格是9400元/m2，比發(fā)展商開出的8000多元/m2
的認(rèn)購(gòu)價(jià)高出一大截！事實(shí)說(shuō)明，認(rèn)籌制度再次成為了炒樓的“幫兇”。
目前，“轉(zhuǎn)籌之風(fēng)”正在興起。廣州市場(chǎng)上流行的轉(zhuǎn)籌現(xiàn)象大約分以下幾種形式：第一種是有買家確實(shí)因個(gè)人原因不想購(gòu)買而要轉(zhuǎn)讓籌碼；第二種是炒家“一盤多認(rèn)”，也就是在同一個(gè)樓盤內(nèi)多次認(rèn)籌，而認(rèn)籌越多，被抽中的機(jī)會(huì)就越大，往往抽中一個(gè)號(hào)轉(zhuǎn)手就能賣錢；第三種更加惡劣，開發(fā)商雇傭“房托”排隊(duì)造成搶購(gòu)假象，或者是故意控制房號(hào)造成“售罄”假象。使買家產(chǎn)生“羊群心理”，樓價(jià)上升也有了理由。
據(jù)廣州市地稅局宣傳科梁科長(zhǎng)介紹，目前廣州樓市炒風(fēng)日盛，個(gè)人房產(chǎn)交易劇增，房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的個(gè)人所得稅征管問題日益突出，使得廣州市政府部門判斷：樓市因炒作現(xiàn)象產(chǎn)生“虛火”，政府需要推出“下火”的猛藥。
稅收新政瞄準(zhǔn)炒風(fēng)
廣州市地方稅務(wù)局2005年4月發(fā)布了《關(guān)于加強(qiáng)我市房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓個(gè)人所得稅管理的通知》，規(guī)定從6月1日起，個(gè)人轉(zhuǎn)讓自有房產(chǎn)（自住未滿5年的房產(chǎn)），按全額計(jì)征個(gè)人所得稅；轉(zhuǎn)讓住房的稅率為1％，轉(zhuǎn)讓非住房的稅率為1.5％。然而，這一調(diào)控政策并未剎住廣州樓價(jià)迅猛上升的勢(shì)頭，而且房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的個(gè)人所得稅征管問題日益突出。面對(duì)炒風(fēng)日盛的樓市，廣州市有關(guān)方面決定對(duì)個(gè)人轉(zhuǎn)讓房產(chǎn)繳納個(gè)人所得稅進(jìn)一步完善。去年12月18日，廣州市地方稅務(wù)局又對(duì)個(gè)人轉(zhuǎn)讓房產(chǎn)征收個(gè)人所得稅出臺(tái)了補(bǔ)充文件——《關(guān)于個(gè)人轉(zhuǎn)讓房產(chǎn)征收個(gè)人所得稅問題的補(bǔ)充通知》（簡(jiǎn)稱《補(bǔ)充通知》）。《補(bǔ)充通知》規(guī)定，從2006年1月1日起，廣州將對(duì)個(gè)人轉(zhuǎn)讓房產(chǎn)的增值部分，按照20％稅率征收個(gè)人所得稅，但對(duì)于“個(gè)人轉(zhuǎn)讓自用達(dá)五年以上，并且是唯一家庭生活用房”的，仍然暫免征收個(gè)人所得稅。
廣州市內(nèi)個(gè)人轉(zhuǎn)讓自有房產(chǎn)繳納個(gè)人所得稅的征收方法分為據(jù)實(shí)征收和核定征收兩種，如果賣房者能提供以下五種文件資料，由此可正確計(jì)算出房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓差額的，就將采用“據(jù)實(shí)征收”的辦法。這五種文件是：1、合法有效的售房合同；2、合法有效的購(gòu)房合同和構(gòu)成房產(chǎn)原值相關(guān)憑證；3、支付合理交易費(fèi)用的相關(guān)憑證；4、個(gè)人轉(zhuǎn)讓已購(gòu)公有住房（即房改房）的所有扣除項(xiàng)目的相關(guān)資料憑證；5、主管地稅征收機(jī)關(guān)出具的“據(jù)實(shí)征收”的審核意見等。
對(duì)于不能提供上述五種文件而導(dǎo)致不能正確計(jì)算出房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓差額，和不能正確計(jì)算合理費(fèi)用的，則仍然實(shí)行目前的核定征收。廣州市地稅部門解釋，今后的房產(chǎn)交易是采用“據(jù)實(shí)征收”還是“核定征收”，并不由賣房者自由選擇，而是一種強(qiáng)制規(guī)定。只要是房管部門和稅務(wù)部門能夠查明房產(chǎn)增資金額的房屋交易，將強(qiáng)制按照差價(jià)20％征稅。因此，接下來(lái)，房管部門和稅務(wù)部門還將針對(duì)如何具體執(zhí)行該強(qiáng)制規(guī)定，出臺(tái)一系列的配套政策。
由于據(jù)實(shí)征收與核定征收之間有差別，導(dǎo)致繳納的稅額不一致，是否會(huì)出現(xiàn)納稅人“鉆空子”的情況？廣州市地稅局有關(guān)人士表示，下一步將聯(lián)合代征單位制定相應(yīng)的規(guī)范性文件，便于執(zhí)行，防止漏洞。
“下火”猛藥效果難料
廣州市地稅局出臺(tái)稅收新政后一石擊起千層浪，由于樓價(jià)迅猛上升而顯得惴惴不安的廣州樓市被迅速卷入“焦慮”的旋渦。近日到中介行咨詢稅費(fèi)新規(guī)定的人，大約比平日放盤的人數(shù)多了兩倍，特別是那些升值較快地區(qū)的咨詢?nèi)藬?shù)最多。除咨詢?nèi)藬?shù)增加外，放盤的業(yè)主也紛紛提高了物業(yè)售價(jià)。一些投資者如今或準(zhǔn)備轉(zhuǎn)賣為租或準(zhǔn)備先擱置投資計(jì)劃，先看清市場(chǎng)風(fēng)向再說(shuō)。中原地產(chǎn)研究部負(fù)責(zé)人認(rèn)為，“6.1”新政策禁止預(yù)售房轉(zhuǎn)讓及轉(zhuǎn)讓五年內(nèi)新房征收營(yíng)業(yè)稅等政策，已讓買家有了心理抗壓力。12月18日出臺(tái)的新稅收政策將把炒家擠出樓市，而不會(huì)對(duì)市場(chǎng)造成特別大的恐慌。但只要升值超過7％的物業(yè)，就會(huì)因這條新規(guī)定的出臺(tái)受到較大影響，預(yù)計(jì)后市供應(yīng)量雖不會(huì)減少，但新的商品房數(shù)量會(huì)下降，而已入住多年可免繳個(gè)稅的房改房比例則會(huì)上升，租賃房源也會(huì)有所增加。
分析人士認(rèn)為，廣州稅收新政乍一看和此前北京、杭州將要推行的對(duì)個(gè)人轉(zhuǎn)讓房產(chǎn)征收20％個(gè)稅的做法類似，但實(shí)際上主要針對(duì)房產(chǎn)增值部分，在扣減交易費(fèi)用之后再征收，能起到壓制炒樓但又不會(huì)誤傷太多的效果。這對(duì)廣州二手商品房供應(yīng)量打擊不會(huì)太大，但對(duì)前段時(shí)間剛放開上市限制的經(jīng)濟(jì)適用房打擊會(huì)較為集中。該政策的實(shí)施會(huì)擠壓一小部分需求意愿并不強(qiáng)烈的買方與賣方，使得市場(chǎng)上的供需平衡點(diǎn)會(huì)發(fā)生一個(gè)瞬時(shí)間的變化。但隨著市場(chǎng)自身的調(diào)節(jié)，預(yù)計(jì)強(qiáng)行征稅的結(jié)果會(huì)導(dǎo)致部分商品房房源量的減少以及由于房主將稅款額度轉(zhuǎn)嫁到買方身上，導(dǎo)致樓價(jià)的暫時(shí)性上漲。而一個(gè)政策的出臺(tái)，容易對(duì)市場(chǎng)上的交易主體產(chǎn)生心理影響，持幣觀望的現(xiàn)象可能還會(huì)發(fā)生。
此次新政出臺(tái)時(shí)，廣州CBD珠江新城成為反面典型，被指有近30％投資客介入該樓市造成樓價(jià)飆升。而珠江新城幾個(gè)在售樓盤的開發(fā)商則表示，當(dāng)?shù)貥莾r(jià)提升主要由于利好消息頻傳及環(huán)境成熟所致，不存在托市行為。且不少投資者打算長(zhǎng)線收租，并非短線投機(jī)，因此預(yù)計(jì)新政策不會(huì)對(duì)銷售造成影響。據(jù)悉，12月廣州地鐵三號(hào)線、四號(hào)線部分路段將開通，某大型中介公司負(fù)責(zé)天河區(qū)業(yè)務(wù)的總監(jiān)何先生表示，這一利好將使廣州天河北及CBD板塊內(nèi)鄰近地鐵樓盤的二手房?jī)r(jià)上升幅度超過20％。新政策出臺(tái)后，這些路段很可能像預(yù)售房禁止轉(zhuǎn)讓的規(guī)定出臺(tái)后那樣出現(xiàn)供應(yīng)“真空”期，2006年1－2月份廣州樓價(jià)及供應(yīng)量將形成波動(dòng)，而2005年12月份成交量肯定大幅上揚(yáng)。在市場(chǎng)消化了新政策影響后價(jià)格仍將繼續(xù)走高。事實(shí)上，二手房交易個(gè)人所得稅的征收一波三折。2005年10月7日，國(guó)稅總局下發(fā)對(duì)房地產(chǎn)稅收進(jìn)行一體化管理的156號(hào)文。156號(hào)文強(qiáng)調(diào)要對(duì)20％個(gè)人所得稅進(jìn)行一體化征收。但現(xiàn)在，這則文件在國(guó)稅總局官方網(wǎng)站上已找不到。相關(guān)部門表示，為了低調(diào)，已經(jīng)將這則文件從官方網(wǎng)站上刪除。而業(yè)界表示，地方稅務(wù)部門亦不再提及此事。因此，該文件目前未見執(zhí)行，至于何時(shí)真正執(zhí)行和是否執(zhí)行，依舊沒有確定的說(shuō)法。而業(yè)界一直有這樣的觀點(diǎn)：出于不同的利益立場(chǎng)，房地產(chǎn)管理部門對(duì)強(qiáng)制收取房產(chǎn)個(gè)稅是持排斥態(tài)度的。一個(gè)被引用的例證就是，2005年6月，北京市開始征收房地產(chǎn)交易個(gè)人所得稅后，7月份，建設(shè)部副部長(zhǎng)劉志峰卻公開表態(tài)稱，目前國(guó)家沒有考慮這個(gè)事，杭州是實(shí)行過，實(shí)行了不到半年就取消了。建設(shè)部的態(tài)度在業(yè)內(nèi)看來(lái)明顯是為剛剛開征的個(gè)稅潑冷水。
而個(gè)稅政策的執(zhí)行一直是以“屢敗屢戰(zhàn)”的精神示人。2004年1月，征收二手房個(gè)人所得稅政策率先在杭州實(shí)施。當(dāng)時(shí)征收的目的也是為了遏制投機(jī)、限制房?jī)r(jià)。然而，實(shí)行了9個(gè)月后，因?yàn)榇蠖鄶?shù)賣方將稅收成本轉(zhuǎn)嫁到買方，使得房?jī)r(jià)反而進(jìn)一步升高而不得不暫停征收。同樣，該政策先后在南京、北京、青島等地先后試行，結(jié)果都不了了之。個(gè)稅調(diào)節(jié)政策出臺(tái)的大背景是全國(guó)樓市的宏觀調(diào)控，還伴隨著社會(huì)上對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)利潤(rùn)高稅收少的“抗議”。但與其他一些政策所面臨的阻力一樣，房地產(chǎn)調(diào)控對(duì)不同地方政府和不同部門的利益有所影響，交鋒肯定還是繼續(xù)的，畢竟為了各自的利益嘛！一些“久經(jīng)沙場(chǎng)”的經(jīng)紀(jì)公司胸有成竹表示：過去多項(xiàng)政策出臺(tái)后都找到了“對(duì)策”，即使個(gè)稅政策執(zhí)行動(dòng)真格，行業(yè)內(nèi)一定會(huì)有新的對(duì)策，甚至有的公司可能早就準(zhǔn)備好了。因此，這次廣州稅收新政策能否打破這一軌跡、讓廣州樓市回歸理性，仍需要拭目以待。
