最近幾個月廣州不少樓盤售價普遍上漲，部分媒體認為是外來炒樓資金在7、8月份出走上海之后，奔襲珠三角所為。這一信息引起政府部門的高度重視和警惕。面對外來資本的流入及土地炒家的興風作浪，廣州市有關方面果斷出招：從2006年1月1日起，廣州將對個人轉讓房產的增值部分，按照20％稅率征收個人所得稅。
樓價上漲炒風日盛
據廣州市房管局的最新統(tǒng)計數據，繼2004年瘋漲18.8％之后，2005年1－10月廣州樓價再度猛漲16％，均價達到5597元/平方米，10月環(huán)比上漲了647元/平方米，升幅達13％。漲幅最大的廣州市番禺區(qū)1－10月價格上漲超過20％。但這波樓價飆升，在11月以前還是呈現“有價無市”的局面。據廣州市統(tǒng)計局數據顯示：2005年1－10月廣州商品房的實際銷售面積同比下降26.2％，從去年11月份開始，廣州二手房地產市場出現了“價量雙漲”局面，成交量環(huán)比增加16％。
日前，廣州某樓盤公開發(fā)售，售樓現場排起了二三百人的長隊，而且有不少民工模樣打扮的人被雇來排隊。由于發(fā)展商采用先到先得的方式發(fā)售，樓盤推出的貨量僅有80套左右。而一個月前交了2萬元誠意金的消費者，連抽簽的機會都沒有就喪失了買房的資格，而且收取的誠意金至少要兩三個月后才能退還。然而，事情到此并未結束，一些真正想買樓的消費者隨后接到了中介公司的電話，稱該樓盤還有少量房號放出，價格是9400元/m2，比發(fā)展商開出的8000多元/m2
的認購價高出一大截！事實說明，認籌制度再次成為了炒樓的“幫兇”。
目前，“轉籌之風”正在興起。廣州市場上流行的轉籌現象大約分以下幾種形式：第一種是有買家確實因個人原因不想購買而要轉讓籌碼；第二種是炒家“一盤多認”，也就是在同一個樓盤內多次認籌，而認籌越多，被抽中的機會就越大，往往抽中一個號轉手就能賣錢；第三種更加惡劣，開發(fā)商雇傭“房托”排隊造成搶購假象，或者是故意控制房號造成“售罄”假象。使買家產生“羊群心理”，樓價上升也有了理由。
據廣州市地稅局宣傳科梁科長介紹，目前廣州樓市炒風日盛，個人房產交易劇增，房產轉讓的個人所得稅征管問題日益突出，使得廣州市政府部門判斷：樓市因炒作現象產生“虛火”，政府需要推出“下火”的猛藥。
稅收新政瞄準炒風
廣州市地方稅務局2005年4月發(fā)布了《關于加強我市房地產轉讓個人所得稅管理的通知》，規(guī)定從6月1日起，個人轉讓自有房產（自住未滿5年的房產），按全額計征個人所得稅；轉讓住房的稅率為1％，轉讓非住房的稅率為1.5％。然而，這一調控政策并未剎住廣州樓價迅猛上升的勢頭，而且房產轉讓的個人所得稅征管問題日益突出。面對炒風日盛的樓市，廣州市有關方面決定對個人轉讓房產繳納個人所得稅進一步完善。去年12月18日，廣州市地方稅務局又對個人轉讓房產征收個人所得稅出臺了補充文件——《關于個人轉讓房產征收個人所得稅問題的補充通知》（簡稱《補充通知》）�！堆a充通知》規(guī)定，從2006年1月1日起，廣州將對個人轉讓房產的增值部分，按照20％稅率征收個人所得稅，但對于“個人轉讓自用達五年以上，并且是唯一家庭生活用房”的，仍然暫免征收個人所得稅。
廣州市內個人轉讓自有房產繳納個人所得稅的征收方法分為據實征收和核定征收兩種，如果賣房者能提供以下五種文件資料，由此可正確計算出房產轉讓差額的，就將采用“據實征收”的辦法。這五種文件是：1、合法有效的售房合同；2、合法有效的購房合同和構成房產原值相關憑證；3、支付合理交易費用的相關憑證；4、個人轉讓已購公有住房（即房改房）的所有扣除項目的相關資料憑證；5、主管地稅征收機關出具的“據實征收”的審核意見等。
對于不能提供上述五種文件而導致不能正確計算出房產轉讓差額，和不能正確計算合理費用的，則仍然實行目前的核定征收。廣州市地稅部門解釋，今后的房產交易是采用“據實征收”還是“核定征收”，并不由賣房者自由選擇，而是一種強制規(guī)定。只要是房管部門和稅務部門能夠查明房產增資金額的房屋交易，將強制按照差價20％征稅。因此，接下來，房管部門和稅務部門還將針對如何具體執(zhí)行該強制規(guī)定，出臺一系列的配套政策。
由于據實征收與核定征收之間有差別，導致繳納的稅額不一致，是否會出現納稅人“鉆空子”的情況？廣州市地稅局有關人士表示，下一步將聯(lián)合代征單位制定相應的規(guī)范性文件，便于執(zhí)行，防止漏洞。
“下火”猛藥效果難料
廣州市地稅局出臺稅收新政后一石擊起千層浪，由于樓價迅猛上升而顯得惴惴不安的廣州樓市被迅速卷入“焦慮”的旋渦。近日到中介行咨詢稅費新規(guī)定的人，大約比平日放盤的人數多了兩倍，特別是那些升值較快地區(qū)的咨詢人數最多。除咨詢人數增加外，放盤的業(yè)主也紛紛提高了物業(yè)售價。一些投資者如今或準備轉賣為租或準備先擱置投資計劃，先看清市場風向再說。中原地產研究部負責人認為，“6.1”新政策禁止預售房轉讓及轉讓五年內新房征收營業(yè)稅等政策，已讓買家有了心理抗壓力。12月18日出臺的新稅收政策將把炒家擠出樓市，而不會對市場造成特別大的恐慌。但只要升值超過7％的物業(yè)，就會因這條新規(guī)定的出臺受到較大影響，預計后市供應量雖不會減少，但新的商品房數量會下降，而已入住多年可免繳個稅的房改房比例則會上升，租賃房源也會有所增加。
分析人士認為，廣州稅收新政乍一看和此前北京、杭州將要推行的對個人轉讓房產征收20％個稅的做法類似，但實際上主要針對房產增值部分，在扣減交易費用之后再征收，能起到壓制炒樓但又不會誤傷太多的效果。這對廣州二手商品房供應量打擊不會太大，但對前段時間剛放開上市限制的經濟適用房打擊會較為集中。該政策的實施會擠壓一小部分需求意愿并不強烈的買方與賣方，使得市場上的供需平衡點會發(fā)生一個瞬時間的變化。但隨著市場自身的調節(jié)，預計強行征稅的結果會導致部分商品房房源量的減少以及由于房主將稅款額度轉嫁到買方身上，導致樓價的暫時性上漲。而一個政策的出臺，容易對市場上的交易主體產生心理影響，持幣觀望的現象可能還會發(fā)生。
此次新政出臺時，廣州CBD珠江新城成為反面典型，被指有近30％投資客介入該樓市造成樓價飆升。而珠江新城幾個在售樓盤的開發(fā)商則表示，當地樓價提升主要由于利好消息頻傳及環(huán)境成熟所致，不存在托市行為。且不少投資者打算長線收租，并非短線投機，因此預計新政策不會對銷售造成影響。據悉，12月廣州地鐵三號線、四號線部分路段將開通，某大型中介公司負責天河區(qū)業(yè)務的總監(jiān)何先生表示，這一利好將使廣州天河北及CBD板塊內鄰近地鐵樓盤的二手房價上升幅度超過20％。新政策出臺后，這些路段很可能像預售房禁止轉讓的規(guī)定出臺后那樣出現供應“真空”期，2006年1－2月份廣州樓價及供應量將形成波動，而2005年12月份成交量肯定大幅上揚。在市場消化了新政策影響后價格仍將繼續(xù)走高。事實上，二手房交易個人所得稅的征收一波三折。2005年10月7日，國稅總局下發(fā)對房地產稅收進行一體化管理的156號文。156號文強調要對20％個人所得稅進行一體化征收。但現在，這則文件在國稅總局官方網站上已找不到。相關部門表示，為了低調，已經將這則文件從官方網站上刪除。而業(yè)界表示，地方稅務部門亦不再提及此事。因此，該文件目前未見執(zhí)行，至于何時真正執(zhí)行和是否執(zhí)行，依舊沒有確定的說法。而業(yè)界一直有這樣的觀點：出于不同的利益立場，房地產管理部門對強制收取房產個稅是持排斥態(tài)度的。一個被引用的例證就是，2005年6月，北京市開始征收房地產交易個人所得稅后，7月份，建設部副部長劉志峰卻公開表態(tài)稱，目前國家沒有考慮這個事，杭州是實行過，實行了不到半年就取消了。建設部的態(tài)度在業(yè)內看來明顯是為剛剛開征的個稅潑冷水。
而個稅政策的執(zhí)行一直是以“屢敗屢戰(zhàn)”的精神示人。2004年1月，征收二手房個人所得稅政策率先在杭州實施。當時征收的目的也是為了遏制投機、限制房價。然而，實行了9個月后，因為大多數賣方將稅收成本轉嫁到買方，使得房價反而進一步升高而不得不暫停征收。同樣，該政策先后在南京、北京、青島等地先后試行，結果都不了了之。個稅調節(jié)政策出臺的大背景是全國樓市的宏觀調控，還伴隨著社會上對房地產行業(yè)利潤高稅收少的“抗議”。但與其他一些政策所面臨的阻力一樣，房地產調控對不同地方政府和不同部門的利益有所影響，交鋒肯定還是繼續(xù)的，畢竟為了各自的利益嘛！一些“久經沙場”的經紀公司胸有成竹表示：過去多項政策出臺后都找到了“對策”，即使個稅政策執(zhí)行動真格，行業(yè)內一定會有新的對策，甚至有的公司可能早就準備好了。因此，這次廣州稅收新政策能否打破這一軌跡、讓廣州樓市回歸理性，仍需要拭目以待。
