問：最近一段時期來，關于開征物業(yè)稅（或稱不動產(chǎn)稅、房地產(chǎn)稅）的問題引起了社會的普遍關注。我國為什么要考慮開征這個稅種呢？
答：討論這個問題需要先聲明，這里所說的都僅僅是作為學術(shù)探討性質(zhì)的個人意見。完全不意味著正式的政策取向。
有資產(chǎn)就要征稅。這在市場經(jīng)濟下是一個常識。要不要開征物業(yè)稅，這本來是一個無需討論的問題。資源特許利用、交易、所得、資產(chǎn)持有，這是全世界政府獲取稅賦收入的四個基本環(huán)節(jié)。有資產(chǎn)就要征稅。在所有國家都一樣。在市場經(jīng)濟下，土地、住房是一種資產(chǎn)，持有這種資產(chǎn)就要賦稅。這個稅是增加政府提供公共產(chǎn)品的能力、調(diào)整社會公平尺度、促進資源合理利用以及調(diào)整公共利益與私人利益和商業(yè)利益之間關系的重要稅種。
問：老百姓有套房子是用來住的，是生活中不可或缺的，為什么要對老百姓的生活必需品征稅呢？這合理嗎？
答：你這個問題問得非常好，也非常尖銳，是目前很多人對物業(yè)稅心存疑問的第一大問題。但你這個問題中有兩個模糊之處。一是，老百姓有窮人富人之分，富人也是老百姓；二是生活必需要有個社會必要的尺度，還要和資源節(jié)約結(jié)合起來。
我們先說一個首要的必要性，這也是中國現(xiàn)在需要考慮開征物業(yè)稅的最重要原因之一。這就是調(diào)整富人和窮人在資源占有上的利益關系，維護社會公平。
在過去二十余年的發(fā)展、改革、開放過程中，中國不同的社會階層在財富占有上已經(jīng)呈現(xiàn)出了較大的差距。開征差別稅率的物業(yè)稅，一方面可以通過稅收手段抑制富人過度占有資源，特別是占有優(yōu)質(zhì)資源；另一方面可以使政府獲取更多的資源，通過完善住房保障體系來幫助中等收入、低收入和特困群體獲得住房及改善住房條件。
問：您的意思是物業(yè)稅將對富人多征、高征對嗎？富人的房子也是花錢買的，如果是合法善意取得，為什么就要高征、多征稅呢？如果富人有多納稅的義務，不是在個人所得稅環(huán)節(jié)就調(diào)整了嗎？為什么還要在財產(chǎn)持有上再征一次呢？
答：這個問題追問得也非常好。物業(yè)稅是要依據(jù)對資源的占用程度來征收的。我們舉個例子說。如果富人占有一所很大的別墅，大到可以盡情地養(yǎng)花、養(yǎng)鳥、養(yǎng)寵物，盡管他是花錢買的，是合法善意取得的，但由于他占有了這么一大塊優(yōu)質(zhì)資源用于奢侈性消費，全社會用來提供國民財富的資源就少了一塊。由于土地等資源是有限的，富人的奢侈性需求占用得多了，是不是公共利益、窮人的利益就受到損害了呢？能夠帶來國民財富增加的寶貴資源被富人奢侈性消費占用，這對社會發(fā)展顯然是不利的。那怎么辦呢？就用物業(yè)稅來調(diào)節(jié)。要么你交很重的稅負，要么你把這個大園子用于經(jīng)營性用途，比如說改成能為國民財富帶來增量的星級酒店。迫使富人不能浪費有限的資源，這不僅合法，而且也很公平。
問：對多占有資源、占有優(yōu)質(zhì)資源的富人征稅，這容易理解。但普通工薪階層，窮人擁有的生活必要住房是否也要征稅呢？
答：這個地方有個學問。不能簡單地說是否征，而要看征多少和適用稅率是多高。在必要限度內(nèi)，可能只需交很少的稅，象征性地交一點稅，甚至適用稅率是零。零稅率不等于不征稅。窮人、低收入群體生活必需部分的自有住房仍是課稅對象。只不過你需要交的稅款是零分。這不是玩游戲。這是制度設置的必需。就像個人所得稅，1600元以下月收入不用交稅，但有關部門一再聲明，這1600元標準的“學名”，也就是嚴格的政策說法不叫“起征點”，叫“扣除額”。財政部、國家稅務總局在貫徹實施新個人所得稅法的通知中明確規(guī)定“除國家統(tǒng)一規(guī)定減免稅項目外，工資、薪金所得范圍內(nèi)的全部收入，應一律照章征稅”。請注意是“工資、薪金所得范圍內(nèi)的全部收入”。我理解，就是1600元以下的工資、薪金也要征稅，只不過稅率是零。對窮人、低收入群體的物業(yè)稅也適用這個道理。零稅率不是沒稅率，就像零度不是沒溫度一樣。通過這種制度設置，就可以即維護了稅制的統(tǒng)一性與嚴肅性，又保護了普通老百姓、中低收入群體的利益。
二、開征物業(yè)稅的制度意義在于維護公共利益
問：除了調(diào)整社會公平，物業(yè)稅和工薪階層、普通老百姓還有什么關系呢？
答：這個關系可大了。對我國來說，物業(yè)稅的還有一個極其現(xiàn)實和重要的職能，就是推進資源節(jié)約。
中國不僅是一個人多地少的國家，而且是一個處于城市化快速發(fā)展過程的國家。在過去二十余年中，我國城鎮(zhèn)居民人均居住面積從1980年的不足5平方米提高到了2005年的26平方米。在1999年到2005年的7年間，城鎮(zhèn)居民每年每人居住面積的增長都在1平方米以上。二十余年里，中國的城鎮(zhèn)人口從1.9億人增長到了5.4億人。按照這樣的住房改善速度和城市化速度，中國可用于居住的土地將不可能滿足未來15到20年發(fā)展的需要。不僅土地不夠用，水資源和能源也嚴重短缺。人們很容易注意到，老百姓居住用能，已經(jīng)從照明、聽收音機發(fā)展到用彩電、冰箱，又發(fā)展到用空調(diào)和各種電熱器具。目前中國一次能源消耗中超過40％以上的部分用于了建房子和住房子。而中國恰好是一個能源資源嚴重匱乏的國家。怎么應對呢？就得鼓勵資源節(jié)約，抑制過度消費。
節(jié)約資源是公共利益。這個公共利益包括國民經(jīng)濟可持續(xù)發(fā)展的利益，包括我們這個社會全體成員的利益，包括我們子孫后代的利益。請注意，這里所說的“過度消費”不僅包括富人的奢侈性消費，也包括中等收入階層、普通工薪階層享受性的消費。物業(yè)稅真正開征時，單套面積過大，超出普通住宅標準或者生活必要限度的房子可能適用稅率就要明顯高一些。2005年黨的十六屆五中全會“關于十一五規(guī)劃的建議”中明確指出，要“發(fā)展節(jié)能省地型建筑，形成健康文明、節(jié)約資源的消費模式”。
問：政策應當鼓勵老百姓有自己的房子才對，為什么有了自己的房子政府要來收稅呢？
答：過去一些年來的住房制度改革、發(fā)展房地產(chǎn)市場等都是為了讓老百姓擁有自己住房，這個目標沒有疑問。但人人有房住、大多數(shù)人擁有自己的住房，不能光靠蓋新房子。還要通過一定方式的鼓勵流動，加快存量資源的優(yōu)化配置。我國目前的城鎮(zhèn)住房資源總量已達165億平方米。但由于歷史因素，這些資源的分布存在著兩個極大的不合理。其中，一是從上世紀80年代初期起的很長一段時期內(nèi)，為了應對當時嚴重的住房短缺危機，政府采取了“鼓勵單位自建住房”的政策。機關、企業(yè)均可利用所占有的城市土地自建職工住宅。由此形成了嚴重的城市功能分區(qū)混亂。居民住宅與商業(yè)區(qū)、政務區(qū)、工業(yè)園區(qū)以致旅游區(qū)相互混雜。這種狀況導致了寶貴的城市土地資源的極大浪費。二是中國曾長期實行“福利分房”制度，居民的住房位置以及空間大小幾乎完全不取決于個人或家庭的意愿�！胺值绞裁捶孔泳偷媒邮苁裁捶孔印薄＿@種被迫接受的資源配置格局，使大量住房資源實際上處于低效率的利用狀態(tài)。社會資源所能提供的福利水平被大大降低。從1999年起，中國實行了大規(guī)模的住房制度改革。通過市場途徑實現(xiàn)“以小換大”、“以遠換近”、“以差換好”已成為人們的普遍要求。要實現(xiàn)這個目標，就需要促進促進存量住房資源的流轉(zhuǎn)。
在持有環(huán)節(jié)的開征物業(yè)稅的同時，降低交易、流轉(zhuǎn)環(huán)節(jié)的稅負，促進一級市場、二級市場、租賃市場和中介市場等多層次市場體系不斷趨于完善，可以有效地推進現(xiàn)有住房資源的市場化流動，優(yōu)化城市土地資源的配置結(jié)構(gòu)，提高城市住房存量資源的利用效率。讓所有資源都得到最充分、最合理的利用，這也是一種公共利益。
問：不論怎么說，增稅就會抑制住房消費。2005年中央經(jīng)濟工作會議的重要議題就是要努力擴大內(nèi)需。這其中的矛盾怎么解決呢？
答：這個問題問得很專業(yè)。解決好制度建設與經(jīng)濟調(diào)控之間的矛盾的確是非常重要的。其實，稅也是一種經(jīng)濟運行的調(diào)控手段。人們常聽說的“財政政策”，其中就包括動用稅收手段調(diào)整短期的經(jīng)濟運行狀態(tài)，調(diào)整國民經(jīng)濟中的供求關系。
物業(yè)稅是增強政府對社會經(jīng)濟運行調(diào)控能力的一個必要工具。舉個例子說。現(xiàn)在人們已經(jīng)對通貨膨脹和通貨緊縮這些說法比較熟悉了。通脹與通縮之間的相互交替、輪動，是市場經(jīng)濟下不可避免的常態(tài)現(xiàn)象。通脹實際上就意味著貨幣資產(chǎn)貶值而實物資產(chǎn)增值。通縮則正好相反。通脹時，社會普遍的經(jīng)濟行為是“以幣求貨”，而通縮時則是“以貨求幣”。買賣住房等不動產(chǎn)，恰好是大多數(shù)人“貨”、“幣”轉(zhuǎn)換的最好方式。建立和完善針對實物資產(chǎn)持有環(huán)節(jié)的物業(yè)稅，政府就可以通過物業(yè)稅與利息稅等財政手段、利率等貨幣手段的反向調(diào)整，實現(xiàn)對宏觀經(jīng)濟運行狀況的有效調(diào)節(jié)。例如在通脹預期強烈時提高利率、降低利息稅，同時提高物業(yè)稅，鼓勵人們持幣；在通縮預期強烈時則相反，鼓勵人們投資實物資產(chǎn)。就是說，鼓勵消費擴張就可以通過減免物業(yè)稅來鼓勵人們購房和持有房產(chǎn)。調(diào)整經(jīng)濟運行，這也是一種公共利益。
問：稅是政府利益的體現(xiàn)。增稅是不是就是政府的利益多了，老百姓的利益少了？
答：首先得說，存在這個矛盾。但應當強調(diào)的是，在正常的制度框架內(nèi)，政府利益本身就代表公共利益。市場經(jīng)濟下政府的首要職能就是維護公共利益。
土地、房產(chǎn)有個特點，隨著國民經(jīng)濟的發(fā)展、城市環(huán)境的改善，其價值會不斷升值。物業(yè)稅最重要的制度功能之一，就是讓政府所代表的社會公共利益有機會在長期發(fā)展過程中持續(xù)不斷地分享城市化、工業(yè)化以及經(jīng)濟規(guī)模擴張所帶來的好處。同時，還可以使政府在改善基礎設施、優(yōu)化環(huán)境，提供更多公共產(chǎn)品的投入獲得間接補償，使公共利益獲得可持續(xù)的擴張動力。設置物業(yè)稅的目的之一，就是要讓公共利益有更多機會分享土地增值的收益。
三、我國開征物業(yè)稅的基礎條件已經(jīng)趨于成熟
問：我國是從計劃經(jīng)濟轉(zhuǎn)型而來的，老百姓持有不動產(chǎn)才剛剛起步，人們對“有資產(chǎn)就要征稅”的觀念還比較生疏，從目前看，我國開征物業(yè)稅的條件是否成熟了呢？
答：開征物業(yè)稅的條件分為技術(shù)條件和社會基礎條件兩部分。關于技術(shù)條件和社會條件的區(qū)別，可舉個例子來說明。利息稅本來也應當實行累進稅率才對。對存錢多的富人和存錢少的窮人實行差別稅率。這個道理大家都同意。但實行差別稅率需要金融系統(tǒng)全部聯(lián)網(wǎng)和完全實名制的技術(shù)條件。有這個技術(shù)條件，才能讓富人在多少個銀行開戶、開多少帳戶都逃不了稅。但現(xiàn)在我們的技術(shù)條件還達不到，就只能先暫實行比例稅率。比例稅率實際上是一種不得已而為之的選擇。
物業(yè)稅涉及的社會利益關系非常復雜。怎么征、怎么管、怎么評估、采用什么樣的手段等需要完善的技術(shù)條件。現(xiàn)在看，我們還處于加快籌備的過程中。但開征物業(yè)稅最重要的基本條件，不是稅收部門的征管能力、征管手段，而是社會居民擁有私人資產(chǎn)不斷累積的能力。
問：您剛才提到利息稅。利息稅不也是對財產(chǎn)征稅嗎？為什么又要開征物業(yè)稅呢？
答：從上世紀80年代初期起，中國城鎮(zhèn)居民的生活改善、社會富裕程度的提高，已經(jīng)走過了三個基本階段。
從20世紀80年代初期到90年代初期的10年，人民生活改善和社會富裕程度的提高，主要體現(xiàn)在收入的不斷增長上。在那個階段，在遇到通貨膨脹時，只要提供物價補貼就可以有效保護中低收入群體的利益。因為那個時候，很少有家庭擁有存量資產(chǎn)。人們的基本利益主要體現(xiàn)在當期收入與當期支出的對比關系上。與此相應，針對流量收入的個人所得稅就可以起到調(diào)整社會公平的作用。
從上世紀90年代初到21世紀初，人民生活改善和社會富裕程度的提高，主要體現(xiàn)在與收入增長的同時，私人金融資產(chǎn)開始實現(xiàn)加速累積。儲蓄存款、國債債券以致外匯、股票等成為了私人財富的普遍體現(xiàn)形式。在這個階段，當通貨通脹對人們的存量財富構(gòu)成貶值威脅時，“保值儲蓄”的政策就可以有效保護大多數(shù)人的利益。因為人們的資產(chǎn)構(gòu)成中主要是高流動性的金融資產(chǎn)。也正由于持有金融資產(chǎn)開始成為社會的普遍現(xiàn)象，我國在這一階段針對存量資產(chǎn)性質(zhì)的儲蓄恢復征收了利息稅。
問：您的意思是說，隨著社會經(jīng)濟的發(fā)展，社會富裕程度的提高，我國不僅已經(jīng)走過了單純對收入征稅的階段，走到了對資產(chǎn)征稅的階段了；而且走到了不僅對流動性的金融資產(chǎn)征稅，還要對不動產(chǎn)征稅，對嗎？
答：是的。從21世紀初以來，隨著住房制度改革的不斷推進和人們私人財富的進一步累積，不動產(chǎn)已經(jīng)進入大多數(shù)家庭的資產(chǎn)構(gòu)成。社會對房價高低反映強烈，恰好說明的是人們的私人財富累積已經(jīng)進入到普遍擁有不動產(chǎn)的階段。與此相應，不僅調(diào)整社會公平需要有新的手段，而且開征物業(yè)稅的社會物質(zhì)基礎也已經(jīng)具備。
四、開征物業(yè)稅的目標并非就是“對第二套房課重稅”
問：人們有種認識，認為征收物業(yè)稅的主要目標就是為了抑制擁有多套住房，因此應當對第二套房課以重稅。這種說法對嗎？
答：剛才我們已經(jīng)說過，物業(yè)稅的作用之一就是要抑制過度占有資源，保護必要消費。但我個人看法，這個“過度占有”，不是按第幾套房來區(qū)分的。一個富人只占有一套房，但是這套房非常大，而且地處風景名勝區(qū)，價值不匪，這套房子也得適用較高稅率。在前幾年“房改”中，一些中央機關的干部按級別應享受一定的住房面積，但當時單套面積的沒有那么大的，很多人配住的就是“2＋1”或者“2＋2”。就是80年代蓋的居民樓中一套“兩居”加一套“一居”；或者一套“兩居”加另一套“兩居”。但這個“2＋1”或者“2＋2”的建筑面積一共才只有70－90余平方米。這個“第二套”恐怕就不該課以重稅。因為不論按干部住房標準還是從自住性住房的必要標準看，他們的居住總面積并未“超標”。原則說，物業(yè)稅應按個人持有的資產(chǎn)價值征稅，而且是按現(xiàn)值征稅，不是按“第幾套”征稅。
問：如果擁有超過自住范圍以外的房產(chǎn)，租出去牟利，物業(yè)稅是否會對此加以限制呢？
答：可以肯定地說，應當對超出自住范圍用于出租牟利的房產(chǎn)征收一定強度的物業(yè)稅。但這里面也有個區(qū)別對待的問題。單位面積價值高的別墅、豪宅，就應當適用較高稅率；相反，單位面積價值較低的普通住宅，就應當適用相對較低的稅率。為什么呢？因為我們還要考慮到租賃市場發(fā)育的問題。普通住宅的主要承租人是窮人，是低收入群體。物業(yè)稅征得高，租賃市場的租價就高，不利于租賃市場的發(fā)展�！皩Φ诙追空n重稅”的想法，出發(fā)點可能是抑制富人占有更多資源，促進社會公平。但這種想法失之簡單了。有人買了房子用于出租，才有租賃市場存在和發(fā)展的基礎。而租賃市場恰好是和低收入群體、困難群體和流動人口利益關系最密切的市場。不僅如此，租賃市場還是政府住房保障政策貫徹實施的基礎。在我國的住房保障體系中，針對困難群體和特困群體的“貼租”政策，包括實物貼租和貨幣貼租，都需要有一個足夠大的租賃市場存在才能有效實施。美國加州有條調(diào)控房地產(chǎn)市場的法律，禁止租賃價格在一年內(nèi)的上漲幅度超過7％。為什么呢？因為租賃市場的需求才是最真實的需求，因為租賃市場是和窮人的利益關系最密切的市場，因為租賃價格最直接地影響房產(chǎn)投資回報的預期。
問：有人猜測，分次、分年征收的物業(yè)稅會取代目前一次性繳納的土地出讓金，因而會降低房價。是這樣嗎？
答：在房地產(chǎn)開發(fā)、交易、持有環(huán)節(jié)的稅制改革，基本方向是“明租、清費、正稅”。物業(yè)稅是否是取代土地出讓金的一種“費改稅”，目前學者中還有不同認識。但比較傾向性的意見是，土地出讓金的性質(zhì)是“租”，是政府作為土地所有者的利益體現(xiàn)；物業(yè)稅的性質(zhì)是“稅”，是政府作為公共利益的維護者、社會經(jīng)濟關系的調(diào)節(jié)者獲得的公共收益。二者的性質(zhì)是不同的，后者可能并不能取代前者。也就是說，收了土地出讓金也可能仍要再收物業(yè)稅。這取決于怎么定義目前收取的土地出讓金。
退一步說，物業(yè)稅取代土地出讓金，也不一定能使房價真正便宜。因為房價包括購買價格和持有價格兩個組成部分。分次收取物業(yè)稅時，持有價格的風險會大大增加。因為物業(yè)稅是按現(xiàn)值征收的，而在50－70年的時間范圍內(nèi)，土地價格一定是不斷提高的，而且在城市化快速發(fā)展過程中提高的速度還會很快。最終算下來，也許分次支付的價格要比一次性支付的成倍增加。
問：還有人提出，開征物業(yè)稅時應當只對此后購入的新房征收，以前買的就不能再回溯征收了。這個說法對嗎？
答：這部分地取決于怎么定義目前收取的土地出讓金。因為現(xiàn)在收取的土地出讓金實際上是個“費”、“租”、“稅”混淆的產(chǎn)物，其中確實已經(jīng)包含有一定的對占有資源征稅的意義。如果撇開土地出讓金的問題，那么開征物業(yè)稅恐怕就需要針對所有住房征收了。那種“不能回溯”的說法是把交易環(huán)節(jié)的稅負和持有環(huán)節(jié)的稅負混為一談了。為什么要對以前購買的房產(chǎn)也征呢？我們前面說過，物業(yè)稅的作用之一是要讓公共利益分享土地升值的好處。一條地鐵修到一個小區(qū)，這個小區(qū)的房地產(chǎn)就升值了。政府需要通過征收物業(yè)稅的方式把這個增值的好處部分地轉(zhuǎn)移到公共利益中來。
