國家稅務(wù)總局副局長許善達(dá)在上周末舉行的“中國城市房地產(chǎn)稅費(fèi)改革國際研討會”上表示，國務(wù)院已經(jīng)把有關(guān)土地稅費(fèi)制度的問題納入了改革的視野。據(jù)新華社3月2日報(bào)道，日前，國務(wù)院發(fā)展研究中心召集財(cái)政部、國家稅務(wù)總局、國土資源部等部門負(fù)責(zé)人，就中心完成的《中國房地產(chǎn)稅收政策研究》報(bào)告展開研討。
現(xiàn)行土地稅費(fèi)制落后
目前，房地產(chǎn)業(yè)稅費(fèi)種類多，房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)的稅費(fèi)負(fù)擔(dān)比較重。收費(fèi)項(xiàng)目不合理的問題多年來沒有得到根本解決，收費(fèi)項(xiàng)目多，標(biāo)準(zhǔn)比較高，征收不規(guī)范，費(fèi)明顯重于稅。
國家稅務(wù)總局副局長許善達(dá)表示，其他市場經(jīng)濟(jì)國家所具有的土地稅收制度我們都有，其他國家沒有的制度我們還有，目前我國土地方面的稅收制度還停留在20世紀(jì)80年代中期的水平。
國家稅務(wù)總局地方稅務(wù)司司長趙興玉表示，目前土地稅費(fèi)主要分布在土地的取得與開發(fā)建設(shè)環(huán)節(jié)。根據(jù)一項(xiàng)調(diào)查，房地產(chǎn)業(yè)的收費(fèi)現(xiàn)在占到了稅費(fèi)總額的75%～80%.在土地成本中，收費(fèi)項(xiàng)目占30%，土地出讓金占50%，稅占20%.房地產(chǎn)稅費(fèi)主要集中在開發(fā)投資環(huán)節(jié)，占有和交易環(huán)節(jié)相對偏輕。這樣加大了開發(fā)成本，提高了百姓購房的門檻，同時也不利于政府均衡取得財(cái)政收入。
同時，內(nèi)外資房地產(chǎn)開發(fā)的稅收政策不一致。現(xiàn)行稅制對外資企業(yè)和外籍人員適用的是1951年頒布的《城市房地產(chǎn)稅暫行條例》，并且對房產(chǎn)和土地只征一種房產(chǎn)稅；而對內(nèi)資企業(yè)適用的是《房產(chǎn)稅暫行條例》、《城鎮(zhèn)土地使用稅暫行條例》。另外，對外資企業(yè)還有其他許多優(yōu)惠政策，造成內(nèi)、外資企業(yè)稅賦不公平。
房地產(chǎn)稅賦不合理
趙興玉表示，在我國目前的房地產(chǎn)稅收方面，既有稅種多、環(huán)節(jié)多，又有征收不到位的問題；既有收費(fèi)多、收費(fèi)不合理而影響征稅，又有稅收負(fù)擔(dān)不合理的問題。例如，房地產(chǎn)開發(fā)商負(fù)擔(dān)的土地增值稅實(shí)際上與所得稅、營業(yè)稅交叉重復(fù)；土地使用稅與房產(chǎn)稅在對房屋同一目的物征收時很難科學(xué)劃分等都很不合理。對房地產(chǎn)轉(zhuǎn)贈和遺產(chǎn)轉(zhuǎn)移尚未開征新稅種，不利于調(diào)控個人所得和財(cái)富。
此外，房地產(chǎn)土地的計(jì)稅依據(jù)不合理。由于我國尚未建立起房地產(chǎn)評估制度，使得房地產(chǎn)的占有、使用和轉(zhuǎn)讓交易等諸多方面計(jì)稅依據(jù)難以合理確定。例如，對房產(chǎn)稅和土地使用稅均只能按靜止價值計(jì)稅，稅收收入缺乏彈性，且不能反映真實(shí)狀況。
前不久，由中央統(tǒng)戰(zhàn)部、全國工商聯(lián)、中國民（私）營企業(yè)研究會共同發(fā)布的調(diào)查結(jié)果顯示：我國各行業(yè)的私營企業(yè)中，房地產(chǎn)業(yè)的利潤大大高于其他行業(yè)，稅后凈利潤比處于第2位的電力煤氣業(yè)的利潤高1倍多，比平均水平高5倍。而在國家稅務(wù)總局計(jì)統(tǒng)司公布的2003年度納稅百強(qiáng)企業(yè)中，沒有房地產(chǎn)企業(yè)。
中國社會科學(xué)院財(cái)貿(mào)所副所長高培勇表示，目前我國房地產(chǎn)存量資源沒有得到充分利用，最缺失的是稅收對存量的調(diào)節(jié)。房地產(chǎn)稅制改革的目標(biāo)之一應(yīng)該是增加保有環(huán)節(jié)的稅收，建立以存量房地產(chǎn)資產(chǎn)為課稅對象的房地產(chǎn)稅制。
持有環(huán)節(jié)的稅賦將提高
不久前，財(cái)政部副部長樓繼偉公開表示，由于目前房地產(chǎn)生產(chǎn)流通環(huán)節(jié)稅賦較高，而保有環(huán)節(jié)完全免稅，已經(jīng)產(chǎn)生了一些不合理的現(xiàn)象，因此物業(yè)稅的開征已是大勢所趨。目前物業(yè)稅正處于模擬測試階段，成熟后會在部分地區(qū)先行試點(diǎn)。首批進(jìn)入試點(diǎn)地區(qū)的城市包括北京、重慶和深圳。
建設(shè)部政策研究中心主任陳淮認(rèn)為，稅賦調(diào)控還有另一方面改革方向，就是要降低流轉(zhuǎn)環(huán)節(jié)的稅賦，提高持有環(huán)節(jié)的稅賦。降低流轉(zhuǎn)環(huán)節(jié)的稅賦，就可以加速存量資源的重新優(yōu)化配置過程。
“我們現(xiàn)在的房地產(chǎn)市場存在著一個尖銳的矛盾：一方面中低檔住房供給嚴(yán)重不足，城市中存量的中低檔住宅所占比重又過大；另一方面城市中存在著相當(dāng)大量的‘很少有人住’或‘只有很少人住’的閑置存量資源。”
陳淮說，“目前我國城鎮(zhèn)人均住房面積已達(dá)25平方米以上，但城鎮(zhèn)住房困難群體的比重達(dá)20％，這兩個數(shù)字之間存在著明顯的不相稱，其原因之一就在于一部分存量資源閑置狀況嚴(yán)重，而造成這種狀況的原因，在于二級市場和租賃市場發(fā)育嚴(yán)重不足”。
“降低流轉(zhuǎn)環(huán)節(jié)稅賦而提高持有環(huán)節(jié)的稅賦，對發(fā)展二級市場和租賃市場具有非常重要的意義�！标惢幢硎�。
中國社會科學(xué)院財(cái)貿(mào)所副所長高培勇認(rèn)為，當(dāng)前人們對收入分配問題的敏感度比較高，所得稅作為對流量進(jìn)行調(diào)節(jié)的手段也為人們所熟識。但對存量部分，我國目前基本上沒有設(shè)計(jì)任何稅種。而事實(shí)上，決定人們收入分配差距最重要的因素就是存量。因此，應(yīng)把房地產(chǎn)稅定性為特種財(cái)產(chǎn)稅，與財(cái)產(chǎn)稅一并推出。
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土地稅費(fèi)制度改革應(yīng)與預(yù)算改革相結(jié)合
國家稅務(wù)總局副局長許善達(dá)表示，目前政府從土地獲得的收入包括兩個部分，一個部分是通過稅收的、法律的、規(guī)范渠道獲得的；還有一部分由非稅收的、非規(guī)范的，具有政策隨意性的渠道獲得并沒有納入預(yù)算體系。在很多地方，政府從第二部分獲得的量要超過第一部分，從財(cái)政上講就是沒有納入預(yù)算管理的錢要超過納入預(yù)算的錢。有些地方掌握的沒有納入預(yù)算的土地收入相當(dāng)大，以致有人將管理土地非預(yù)算收入的部門稱做“第二財(cái)政局”。
“現(xiàn)在的預(yù)算制度并沒有覆蓋政府所有的收支，雖然《預(yù)算法》規(guī)定預(yù)算要覆蓋全部政府的收入和支出，但事實(shí)上，還有很大一部分政府的收入在預(yù)算之外運(yùn)行，現(xiàn)在這部分收入是難以統(tǒng)計(jì)的，各省的報(bào)告都沒有反映�！痹S善達(dá)說。
這部分預(yù)算外資金中央曾經(jīng)提出要分一半，但實(shí)際上，目前中央取得的連3%都不到，大部分在地方政府手中掌握。
財(cái)政部財(cái)政科學(xué)研究所所長賈康說，“這就難免造成資金運(yùn)用的混亂無序，很多地方政府在這部分資金運(yùn)用上的透明度是相當(dāng)?shù)偷�，監(jiān)督很難跟上，管理中間的失誤沒有人追究，甚至出現(xiàn)貪污行為”。
“現(xiàn)在預(yù)算外單獨(dú)管理的這一部分，如果不把其納入改革的范圍，不來統(tǒng)籌設(shè)計(jì)的話，僅僅研究預(yù)算管理這一小部分是很不夠的。”許善達(dá)說。
“改革土地稅費(fèi)制度有一個前提就是要把預(yù)算改革和土地稅費(fèi)制度改革結(jié)合起來，要把政府從土地方面獲得的收入納入預(yù)算管理。改革要遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過‘如何收稅’這樣一個技術(shù)性問題�！痹S善達(dá)說，改革的方向要包括政府?dāng)U大預(yù)算范圍的問題，是帶有政治體制改革的內(nèi)容，涉及到政府部門之間，中央政府和地方政府之間，地方政府和下級政府之間的關(guān)系調(diào)整。
許善達(dá)表示，由目前非市場化的制度轉(zhuǎn)向市場化制度勢必會影響到各方面的既得利益，新的方案涉及到很多的利益調(diào)整，利益調(diào)整里面遇到的困難將是最大的，因?yàn)檫@個涉及到在土地資源里面中央政府要獲得多少，地方省、市、縣、鄉(xiāng)各級政府要獲得多少及開發(fā)商如何取得其中的份額等問題。
“這將是一個利益再分配、再調(diào)整的過程�！痹S善達(dá)說。
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