物業(yè)稅：攪動(dòng)房地產(chǎn)市場(chǎng)

　　去年中共十六屆三中全會(huì)明確提出：“實(shí)施城鎮(zhèn)建設(shè)稅費(fèi)改革，條件具備時(shí)對(duì)不動(dòng)產(chǎn)開征統(tǒng)一規(guī)范的物業(yè)稅，相應(yīng)取消有關(guān)收費(fèi)�！贝撕�，財(cái)政部和國(guó)家稅務(wù)總局的權(quán)威人士在公開場(chǎng)合闡述下一步稅收改革基本思路時(shí)，也多次提及“物業(yè)稅”內(nèi)容。近日，中國(guó)人民銀行行長(zhǎng)周小川表示，我國(guó)將在適當(dāng)時(shí)機(jī)試點(diǎn)實(shí)施物業(yè)稅，屆時(shí)將對(duì)不動(dòng)產(chǎn)開征統(tǒng)一規(guī)范物業(yè)稅，相應(yīng)取消其他與房地產(chǎn)有關(guān)的稅費(fèi)。

　　最近，又從廣東傳來消息，在日前召開的廣州市財(cái)政工作會(huì)議上，廣州市常務(wù)副市長(zhǎng)沈柏年透露，根據(jù)國(guó)家稅制改革方向，廣州準(zhǔn)備統(tǒng)一征收物業(yè)稅。鑒于物業(yè)稅可能會(huì)成為今后地方稅收的主要收入，沈柏年要求財(cái)政部門要做好前期準(zhǔn)備工作。

　　房地產(chǎn)業(yè)一直是中國(guó)近年來的高利潤(rùn)行業(yè)，在去年更被評(píng)為十大暴利行業(yè)的“冠軍”，物業(yè)稅的開征無疑將對(duì)房地產(chǎn)業(yè)產(chǎn)生巨大沖擊，于是，物業(yè)稅成了近期人們關(guān)注的一大焦點(diǎn)。

　　物業(yè)稅：“平買貴用”直指房地產(chǎn)泡沫

　　雖然目前我國(guó)還沒有明確地提出征收不動(dòng)產(chǎn)物業(yè)稅的一個(gè)具體實(shí)施細(xì)則和措施，但基本框架已明確。財(cái)政部稅政司一位負(fù)責(zé)人在日前透露，物業(yè)稅改革的基本框架是將現(xiàn)行房產(chǎn)稅、城市房地產(chǎn)稅、土地增值稅以及土地出讓金等收費(fèi)合并，轉(zhuǎn)化為房產(chǎn)保有階段統(tǒng)一收取的物業(yè)稅。該官員說，到目前為止，物業(yè)稅的稅賦水平尚未確定，但有一個(gè)基本原則，即科學(xué)測(cè)算現(xiàn)行的房地產(chǎn)稅和房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)環(huán)節(jié)收費(fèi)總體規(guī)模，令物業(yè)稅的總體規(guī)模與之基本相當(dāng)。

　　一位多年從事房地產(chǎn)專業(yè)訴訟的律師稱，開征物業(yè)稅并非簡(jiǎn)單的稅種轉(zhuǎn)換。目前我國(guó)現(xiàn)行的土地使用制度為“批租制”，即在土地所有權(quán)屬于國(guó)家的前提下，用地者可以向政府購(gòu)買一定期限內(nèi)的土地使用權(quán)，此謂“批租”。根據(jù)土地的不同用途，批租的期限從40年至70年不等，而其大部分稅費(fèi)，用地者需在取得土地使用權(quán)時(shí)一次性支付。在這種稅收制度下，購(gòu)房者在購(gòu)買房子時(shí)，其房?jī)r(jià)中已經(jīng)包含了土地批租期限內(nèi)的幾乎全部的房地產(chǎn)稅費(fèi)。而物業(yè)稅的開征，是將現(xiàn)行購(gòu)房者在購(gòu)買階段一次性交納的房地產(chǎn)稅費(fèi)，轉(zhuǎn)化為在房產(chǎn)保有階段統(tǒng)一收取，也就是說，把現(xiàn)在買房子前一次性交納的稅費(fèi)，放到買房子后，由房屋所有者按年繳交。

　　在不久前，有關(guān)部門召開了有關(guān)中國(guó)房地產(chǎn)稅收問題的高級(jí)研討會(huì)，與會(huì)者包括國(guó)稅總局各相關(guān)司、局的司、局長(zhǎng)，國(guó)土資源部土地利用司的副司長(zhǎng)，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局投資司司長(zhǎng)，以及相關(guān)行業(yè)協(xié)會(huì)負(fù)責(zé)人和來自部分高校、研究院的專家學(xué)者。據(jù)了解，到目前為止，這是有關(guān)房地產(chǎn)稅收問題最高級(jí)別的研討會(huì)。

　　在研討會(huì)上，中國(guó)國(guó)土資源經(jīng)濟(jì)研究院的關(guān)鳳峻院長(zhǎng)認(rèn)為，目前我國(guó)的房地產(chǎn)稅制存在稅種復(fù)雜、重復(fù)征稅的問題，例如同是對(duì)房產(chǎn)保有和使用課稅，房地產(chǎn)稅適用于外國(guó)人，而對(duì)國(guó)內(nèi)法人和自然人則設(shè)房產(chǎn)稅和土地使用稅。與此同時(shí)，又存在稅種課稅范圍狹窄，稅基覆蓋不全的問題，例如房產(chǎn)稅和城鎮(zhèn)土地使用稅征稅范圍僅限于城市、縣城、建制鎮(zhèn)、工礦區(qū)。而城鄉(xiāng)結(jié)合部則在客觀上成為非稅區(qū)，因此助長(zhǎng)了對(duì)耕地的占用。此外，許多專家都認(rèn)為，只在房地產(chǎn)的買賣過程中課稅不利于避免土地閑置和低效使用，而過高的土地增值稅和極低的土地使用稅又限制了房地產(chǎn)的合理流動(dòng)。一位專家就此進(jìn)一步分析說，“目前的房地產(chǎn)稅收政策是向房地產(chǎn)企業(yè)一次性征稅，再由其轉(zhuǎn)嫁給消費(fèi)者，因此必然導(dǎo)致房地產(chǎn)價(jià)格高企，從而影響到房地產(chǎn)市場(chǎng)的啟動(dòng)，也不符合國(guó)際慣例�！�

　　因此，有專家建議對(duì)房地產(chǎn)保有環(huán)節(jié)征稅，即對(duì)房地產(chǎn)的擁有者征稅，稅基為所擁有房地產(chǎn)的評(píng)估價(jià)格。首都經(jīng)貿(mào)大學(xué)城市經(jīng)濟(jì)系主任丁蕓教授更進(jìn)一步指出可將房產(chǎn)稅和土地使用稅合并，在財(cái)產(chǎn)稅上統(tǒng)一設(shè)置房地產(chǎn)稅，即物業(yè)稅。

　　根據(jù)國(guó)際慣例，征收不動(dòng)產(chǎn)的物業(yè)稅需要有關(guān)部門定期對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格進(jìn)行評(píng)估，每年按照評(píng)估價(jià)值對(duì)房地產(chǎn)所有者征稅，因此稅值會(huì)隨房產(chǎn)的升值而提高。比如公路、地鐵開通后，隨著交通、配套等設(shè)施的增設(shè)，沿線的房產(chǎn)價(jià)格就會(huì)提高，相應(yīng)地，物業(yè)稅也會(huì)提高。因此也有業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，新的房地產(chǎn)稅收方式會(huì)導(dǎo)致購(gòu)房者在以后按年交納稅費(fèi)時(shí)，有可能會(huì)比一次性交納要承擔(dān)的多，這種情況會(huì)產(chǎn)生一種“平買貴用”的現(xiàn)象，但是國(guó)務(wù)院發(fā)展研究中心副主任李劍閣則表示，將來征收物業(yè)稅一定會(huì)結(jié)合購(gòu)房者的經(jīng)濟(jì)承受能力進(jìn)行設(shè)置，這樣不僅不會(huì)增加居民的負(fù)擔(dān)，還會(huì)促使地方政府改變其短期行為，更關(guān)心投資環(huán)境。

　　前不久，中國(guó)人民銀行行長(zhǎng)周小川在一次高層會(huì)議上發(fā)表了《從稅收改革的趨勢(shì)看城市土地管理》的演講，他指出，十六屆三中全會(huì)提出的試行財(cái)產(chǎn)稅也有人稱為地產(chǎn)稅或物業(yè)稅改革，將對(duì)未來中國(guó)城市土地管理產(chǎn)生重大影響。

　　周小川認(rèn)為，從財(cái)產(chǎn)稅角度看，涉及到兩種不同的城市管理方式：一種是城市土地采用批租形式；另一種是定期評(píng)估，征收財(cái)產(chǎn)稅的方式。目前，絕大多數(shù)成熟的市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)國(guó)家都已經(jīng)采取第二種做法，即征收財(cái)產(chǎn)稅的方式。而大批發(fā)展中國(guó)家也已經(jīng)開始采用這種做法。

　　周小川闡釋了兩種方式對(duì)宏觀政策的影響。如果采用土地批租的形式，不管是否進(jìn)行拍賣，供應(yīng)量是有限的，對(duì)初始價(jià)格影響非常大，而這個(gè)價(jià)格如果高了，可能直接就引起了炒作，造成虛假的泡沫。而采用征收財(cái)產(chǎn)稅的方式，則會(huì)從宏觀角度影響地方的行政行為。任何一個(gè)地方政府，都希望按照國(guó)家的有關(guān)規(guī)定征收稅賦，是否具有主力稅收資源非常重要。如果沒有主力稅收資源，地方政府會(huì)過多依賴于增值稅。而地方政府為了籌集稅收資源，可能偏向于價(jià)格較高的加工業(yè)，從而導(dǎo)致各地都搶著上汽車或者鋼鐵等項(xiàng)目，繼而造成重復(fù)建設(shè)。如果能夠使財(cái)產(chǎn)稅成為地方政府的主力稅收資源，對(duì)于中央地方之間的關(guān)系、各級(jí)財(cái)政之間的關(guān)系、宏觀調(diào)控等，都會(huì)產(chǎn)生重要影響。

　　目前的兩種城市土地管理方式，一種是城市土地采用批租形式。這種形式下，政府必然希望土地能夠賣出較好的初始價(jià)錢，以便于政府改善公共服務(wù)和城市基礎(chǔ)設(shè)施。另外一種體制則是，土地的供應(yīng)和交易基本上沒有限制，但是作為土地的使用要定期進(jìn)行評(píng)估。在此基礎(chǔ)上，征收財(cái)產(chǎn)稅會(huì)使土地初始價(jià)格比較低，但是事后從流量來看，每年都要承擔(dān)一定的財(cái)產(chǎn)稅，財(cái)產(chǎn)稅成為未來預(yù)期收入以后，就可以搞市政債券。另外，財(cái)產(chǎn)稅的做法有利于承租人的優(yōu)化配置，城市的某些特別資源由于基本設(shè)施的變化而升值，比如公路、地鐵通車后，沿線的土地價(jià)格就會(huì)提高，從而財(cái)產(chǎn)稅也會(huì)跟著提高。

　　有專家指出，國(guó)家如此迫切地試推“物業(yè)稅”有深層次的原因。首先，居高不下的土地出讓金加劇了國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)開發(fā)投資的風(fēng)險(xiǎn)，而最終這一風(fēng)險(xiǎn)又將加劇金融部門尤其是銀行的風(fēng)險(xiǎn)。開征物業(yè)稅，將大幅度擠出土地出讓金的泡沫，進(jìn)而減少房地產(chǎn)投資開發(fā)風(fēng)險(xiǎn)，最終使金融系統(tǒng)擺脫房地產(chǎn)泡沫的沖擊，提高金融系統(tǒng)防范房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)的能力。而且新物業(yè)稅開征，不僅能有效均衡各方稅負(fù)，也能大大拓寬稅收征收面，增加國(guó)家稅收。還會(huì)進(jìn)一步降低目前國(guó)內(nèi)居高不下的房?jī)r(jià)，抑制國(guó)內(nèi)近年來甚囂塵上的“圈地”、“炒地”風(fēng)潮。而通過對(duì)居住豪宅者課以高物業(yè)稅，對(duì)貧窮家庭居住劣房者減少征稅甚至減免稅費(fèi)，是調(diào)節(jié)社會(huì)貧富差距、維護(hù)社會(huì)穩(wěn)定有效舉措。

　　最近有消息稱，從今年開始，物業(yè)稅征收在全國(guó)將從試點(diǎn)到全面鋪開。目前廣東、湖南已經(jīng)開始試點(diǎn)。

　　業(yè)界：疑慮多多

　　對(duì)物業(yè)稅開征，最關(guān)心莫過于房地產(chǎn)開發(fā)商們，尤其在周小川的講話中，明確指出，征收物業(yè)稅的一個(gè)目標(biāo)就是指向房地產(chǎn)泡沫，更使一些房地產(chǎn)老板有些寢食難安，于是，對(duì)物業(yè)稅的議論很多都來自這些房地產(chǎn)商。當(dāng)然既是議論，必然是贊成、反對(duì)疑慮統(tǒng)統(tǒng)有之。

　　中國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)集團(tuán)公司總裁孟曉蘇說:“我早就提過這個(gè)建議，現(xiàn)行土地制度是我們獨(dú)創(chuàng)的，是不符合市場(chǎng)規(guī)律的，造成了許多混亂。把土地出讓金、拆遷費(fèi)、城市配套費(fèi)用一把收清是不合理的，會(huì)造成地方政府的過量批地，以地生財(cái)，急功近利�！彼�說，“如果物業(yè)稅會(huì)給地產(chǎn)市場(chǎng)帶來影響，也會(huì)是良性影響，至于評(píng)估問題，總比所得稅好測(cè)算得多�！�

　　現(xiàn)在身在國(guó)外的首創(chuàng)集團(tuán)總裁劉曉光則是另一種看法，他直言不諱:“這肯定有問題，一定會(huì)給整個(gè)地產(chǎn)市場(chǎng)帶來震蕩。”

　　萬通董事局主席馮侖認(rèn)為:“在總的稅賦不變的情況下，物業(yè)稅主要是平衡社會(huì)財(cái)富收益，抑制高檔地產(chǎn)項(xiàng)目的手段。重要的是這種稅賦的結(jié)構(gòu)性調(diào)整能均衡政府土地收入，實(shí)現(xiàn)政府的經(jīng)常性收益，因?yàn)槌鞘械耐恋貎r(jià)值會(huì)隨城市發(fā)展而不斷增長(zhǎng)。而且，降低開發(fā)成本、降低購(gòu)房成本，也有助于加快房屋周轉(zhuǎn)率，活躍二級(jí)市場(chǎng)。更重要的是，此舉能有效杜絕個(gè)別發(fā)展商的圈地行為，保證市場(chǎng)穩(wěn)健發(fā)展�！�

　　上海新聯(lián)康公司總經(jīng)理周小麗認(rèn)為，開征物業(yè)稅對(duì)購(gòu)房者減輕一次購(gòu)買時(shí)的負(fù)擔(dān)以及增加政府對(duì)住宅房地產(chǎn)的長(zhǎng)期稅收收益是有好處的，但實(shí)施中會(huì)有三點(diǎn)疑惑：

　　一是關(guān)于增值稅部分。原先增值稅是在房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓時(shí)根據(jù)合同差價(jià)按一定稅率征收的。如果分到各個(gè)年度的在使用過程中征收，就有兩個(gè)問題，一是增值幅度如何認(rèn)定。因?yàn)楦鱾�(gè)區(qū)域和各個(gè)物業(yè)的增值幅度差異會(huì)很大，我國(guó)的臺(tái)灣地區(qū)有按區(qū)域每年度發(fā)布公告地價(jià)的做法，但只能針對(duì)地價(jià)部分，對(duì)物業(yè)部分很難認(rèn)定；二是如果房地產(chǎn)行情下降時(shí)，政府是否應(yīng)該退稅。要做到這一點(diǎn)對(duì)政府顯然有難度。但房?jī)r(jià)肯定不會(huì)永遠(yuǎn)是漲的，在增值沒有兌現(xiàn)的時(shí)候分年度征收增值稅好像有問題。

　　二是目前已購(gòu)商品房者都已經(jīng)交清了一定年限內(nèi)的土地出讓金和契稅。作為國(guó)家和個(gè)人的契約已經(jīng)確定了一定年限內(nèi)的土地使用價(jià)格。在沒有出現(xiàn)轉(zhuǎn)讓的情況下如果再征收增值稅，是否有重復(fù)征收或違約的嫌疑。

　　三是如果出臺(tái)物業(yè)稅政策，對(duì)物業(yè)所有者長(zhǎng)期來看是增加使用成本的。目前全國(guó)各個(gè)地區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展和房產(chǎn)開發(fā)程度都不一樣，有些地區(qū)住房自有率還不是很高，而我國(guó)之前的總體政策是鼓勵(lì)個(gè)人購(gòu)房的。這樣的政策是在全國(guó)推行還是只是在部分地區(qū)實(shí)行，應(yīng)該謹(jǐn)慎對(duì)待。

　　萬科房產(chǎn)一位負(fù)責(zé)人指出，按一般分析，在購(gòu)買新房這一環(huán)節(jié)上，消費(fèi)者至少可降低購(gòu)房成本。但這可能有兩個(gè)問題，一是因?yàn)榭砷_發(fā)土地在不斷減少，土地出讓采取招標(biāo)方式，為了得到土地，開發(fā)商之間的競(jìng)爭(zhēng)還是讓地價(jià)居高不下。但部分稅費(fèi)項(xiàng)目減少，對(duì)企業(yè)稅費(fèi)會(huì)有所降低，環(huán)境有好轉(zhuǎn)，比如合并了土地增值稅和房產(chǎn)稅。二是即使成本下來了，在市場(chǎng)景氣的時(shí)候，發(fā)展商是否愿意將這部分成本轉(zhuǎn)讓給消費(fèi)者。征收物業(yè)稅，還有地方政府積極性�，F(xiàn)在政府本來在土地出讓時(shí)就能拿到資金，改為售房后由房屋所有者按年交繳。

　　美聯(lián)物業(yè)顧問（上海）有限公司的運(yùn)營(yíng)總監(jiān)方萬昌說，根據(jù)目前房地產(chǎn)稅費(fèi)的征收辦法，購(gòu)買房產(chǎn)的投資者只有在將其租賃時(shí)才會(huì)被收取綜合稅，而那些沒有進(jìn)入租賃市場(chǎng)的房屋不會(huì)面臨任何稅收的影響。因此他認(rèn)為物業(yè)稅的出臺(tái)肯定會(huì)對(duì)那些手中握有幾套房產(chǎn)的投資者產(chǎn)生影響。

　　根據(jù)一些發(fā)展商的透露，炒房者一般會(huì)利用手中的資金再通過銀行按揭貸款吃進(jìn)多套房產(chǎn)，相當(dāng)一部分房產(chǎn)也沒有進(jìn)入租賃領(lǐng)域而是直接進(jìn)入了流通市場(chǎng)，在沒有物業(yè)稅的情況下投資者可以坐等房產(chǎn)升值，而不必去擔(dān)心成本的消耗。但是物業(yè)稅肯定會(huì)使手中握有多處房產(chǎn)的投資者感到壓力，并且會(huì)降低投資者的收益率。

　　總體來說，房產(chǎn)中介公司的人士認(rèn)為物業(yè)稅肯定會(huì)加大投機(jī)者的風(fēng)險(xiǎn)，對(duì)于打擊房產(chǎn)市場(chǎng)中的投機(jī)行為會(huì)有一定的遏制作用。

　　那么，物業(yè)稅到底會(huì)不會(huì)給當(dāng)前的地產(chǎn)市場(chǎng)帶來震蕩？目前，我國(guó)實(shí)行的是“批租”土地使用制度，用地者向政府購(gòu)買一定期限內(nèi)的土地使用權(quán)，而其中大部分稅費(fèi)，用地者須一次性支付。購(gòu)房者在購(gòu)買房子時(shí)，房?jī)r(jià)中包含了土地批租期限內(nèi)的幾乎全部的房地產(chǎn)稅費(fèi)。由此來看，理論上講，“物業(yè)稅”的直接后果就是減輕了開發(fā)商前期的資金壓力，從而降低了房地產(chǎn)開發(fā)的門檻，同時(shí)也減輕了消費(fèi)者的購(gòu)房壓力。

　　不過，地產(chǎn)商的成本賬實(shí)際并非如此簡(jiǎn)單。這從星際廣源房地產(chǎn)顧問機(jī)構(gòu)的文玲女士的一席話中便可見其中蹊蹺。她認(rèn)為:“物業(yè)稅對(duì)有關(guān)系的開發(fā)商而言影響是很明顯的，因?yàn)楝F(xiàn)行制度下許多開發(fā)商往往都能夠獲得土地免稅處理�！彼�還介紹說:海南的開發(fā)商普遍對(duì)“物業(yè)稅”制度表示不歡迎。海南的地產(chǎn)市場(chǎng)二次置業(yè)為主，物業(yè)稅的消息肯定會(huì)帶來市場(chǎng)疲軟，許多關(guān)注房產(chǎn)投資的資金會(huì)轉(zhuǎn)移到其他方面，這樣開發(fā)商的整體利潤(rùn)影響比較大。特別是三亞，二次置業(yè)的比重占到了房產(chǎn)市場(chǎng)的80%以上。

　　按照文女士的解釋，以“買房出租”作為投資的“機(jī)會(huì)主義者們”也將會(huì)失望，因?yàn)樵谶@種新的稅收制度下，“買房出租”的利潤(rùn)會(huì)大大縮水。投資型買家本來可能會(huì)一下子買幾套甚至十幾套房，開征物業(yè)稅，將讓開發(fā)商痛失可能帶來的大筆利潤(rùn)。

　　對(duì)于樓市價(jià)格到底是升是降，某地產(chǎn)研究機(jī)構(gòu)人士如此算這筆賬:在目前的房?jī)r(jià)構(gòu)成中，稅費(fèi)及房產(chǎn)商利潤(rùn)占到60%，建筑成本只占40%。如果改用逐年繳納的辦法，現(xiàn)在的開發(fā)成本就可以大幅下降，房?jī)r(jià)也會(huì)跟著大幅度下降。還有估計(jì)說，北京現(xiàn)在8000元/平方米的房?jī)r(jià)，屆時(shí)4800元/平方米即可贏利銷售。這是一個(gè)對(duì)購(gòu)房者極具誘惑力的價(jià)格。

　　不過地產(chǎn)商普遍不這樣認(rèn)為。中原地產(chǎn)李總經(jīng)理說，房地產(chǎn)價(jià)格是跌還是升，受某個(gè)因素所左右的可能性不大，而主要是受市場(chǎng)需求的影響。

　　文玲女士還提出了一個(gè)疑問，她說，開征物業(yè)稅涵蓋了土地出讓金等相關(guān)稅費(fèi)，將涉及國(guó)土、工商、稅務(wù)等多個(gè)部門，征收涉及環(huán)節(jié)多、范圍廣，平衡起來難度大。同時(shí)住房的所有者也許并不在所在區(qū)域，實(shí)際情況復(fù)雜，特別是大范圍的推廣，難度不小。

　　根據(jù)資料顯示，目前中國(guó)涉及房地產(chǎn)業(yè)的稅種有9個(gè)，收費(fèi)近百種。其中：在房地產(chǎn)擁有使用環(huán)節(jié)，對(duì)外商投資企業(yè)和外籍個(gè)人征收城市房地產(chǎn)稅，對(duì)國(guó)內(nèi)企業(yè)和個(gè)人征收房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅；在房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)環(huán)節(jié)，對(duì)內(nèi)外資企業(yè)和個(gè)人征收土地增值稅，對(duì)國(guó)內(nèi)企業(yè)和個(gè)人征收固定資產(chǎn)投資方向調(diào)節(jié)稅。這樣的稅制和征收格局，確實(shí)帶來很多矛盾。一是內(nèi)外稅制不統(tǒng)一，內(nèi)外資企業(yè)和個(gè)人適用不同的稅種，政策待遇不一致；二是稅種繁雜，計(jì)稅依據(jù)差異大，征收管理困難；三是收入規(guī)模過小，調(diào)控作用不強(qiáng)，不能發(fā)揮其主體稅種的功能，各地對(duì)這些稅種的重視程度不夠。

　　對(duì)于目前房地產(chǎn)稅制的改革，一些專家認(rèn)為單靠推行一項(xiàng)稅種根本無法解決房地產(chǎn)行業(yè)現(xiàn)存的稅收問題，開征物業(yè)稅是治標(biāo)不治本。對(duì)此，一位權(quán)威人士公開表示，房地產(chǎn)稅制改革，應(yīng)該從稅率、稅金、稅種、免稅范圍全面考慮，而不僅僅是開征物業(yè)稅，物業(yè)稅解決不了房地產(chǎn)稅制中存在的根本問題。

　　物業(yè)稅開征標(biāo)準(zhǔn)到底會(huì)有多高，也是業(yè)界極為關(guān)注的一個(gè)問題。據(jù)悉，直到目前為止，物業(yè)稅的稅賦水平尚未確定。

　　有專家建議，采用房屋原值70%作為“應(yīng)納稅物業(yè)價(jià)值”，稅率不宜高于0.5%。如以一套50萬元的房屋為例，70%即35萬元，最高0.5%的稅率即35×0.5%＝0.175(萬元)，即50萬元的房屋一年繳交0.175萬元，每月繳交140多元，未超出普通家庭的承受能力。當(dāng)然，最終物業(yè)稅將以何種標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算尚沒有定論，但財(cái)政部稅政司一位負(fù)責(zé)人透露，有一個(gè)基本原則，即科學(xué)測(cè)算現(xiàn)行的房地產(chǎn)稅和房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)環(huán)節(jié)收費(fèi)總體規(guī)模，令物業(yè)稅的總體規(guī)模與之基本相當(dāng)。

　　雖然房地產(chǎn)業(yè)界和專家對(duì)物業(yè)稅已經(jīng)展開了熱烈的討論，但是其中的細(xì)則還沒有完全出臺(tái)，一位專家指出，對(duì)于剛剛出來的概念在實(shí)踐中肯定會(huì)面臨不斷完善的問題，但是國(guó)外的資金或早或晚、或多或少的都會(huì)進(jìn)入中國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)，以物業(yè)稅為標(biāo)志的房地產(chǎn)稅制變革對(duì)發(fā)展中國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)有益。

　　老百姓：房?jī)r(jià)會(huì)不會(huì)降？

　　征收物業(yè)稅，對(duì)多年來深受高房?jī)r(jià)之苦的老百姓來說，最關(guān)心的是房?jī)r(jià)會(huì)不會(huì)降？降多少？雖然媒體上少有老百姓的議論，但物業(yè)稅問題還是引起了不少人的關(guān)注。

　　在上海某政府機(jī)關(guān)就職兩年多的小徐終于在中環(huán)線附近的大華住宅區(qū)內(nèi)覓得了一套自己買得起的房子。80平方米的兩室戶單價(jià)為7000元左右，一年零四個(gè)月之前，這個(gè)區(qū)域的房?jī)r(jià)不到現(xiàn)在的一半。一個(gè)星期前，他去房產(chǎn)商那里付了1萬元的定金，并對(duì)記者說房子正對(duì)著一個(gè)公園，2007年地鐵也將鋪到門口，自己的房產(chǎn)估計(jì)還有升值空間，現(xiàn)在不買，以后更買不起了。一個(gè)星期后，他又開始擔(dān)心了�！氨緛頊�(zhǔn)備首付30萬，余款按‘等額本金’的方式還清，每月還2000多元，逐月遞減，壓力也會(huì)越來越小，現(xiàn)在據(jù)說要開征物業(yè)稅了，而且每年都要根據(jù)房產(chǎn)評(píng)估值繳納一筆稅費(fèi)，如果我的房子升值的話，會(huì)交得更多�！毙⌒煊X得平添了不少壓力，他甚至搞不清，自己的房產(chǎn)究竟是升值好還是貶值好。

　　據(jù)悉，在目前的房?jī)r(jià)構(gòu)成中，稅費(fèi)及房產(chǎn)商利潤(rùn)占到60％，建筑成本只占40％。購(gòu)房者買一套房子，房?jī)r(jià)中已經(jīng)包含房地產(chǎn)開發(fā)的營(yíng)業(yè)稅、印花稅、房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅、土地增值稅、企業(yè)所得稅等等以及房地產(chǎn)占用的房產(chǎn)稅、城市房地產(chǎn)稅、耕地占用稅、城鎮(zhèn)土地使用稅等等。事實(shí)上，房地產(chǎn)開發(fā)、土地占有的稅費(fèi)太多，在“羊毛出在羊身上”的前提下，造成了房?jī)r(jià)過高的直接結(jié)果。

　　但另有專業(yè)人士表示，為降房?jī)r(jià)而開征物業(yè)稅，實(shí)質(zhì)上是將開發(fā)商繳納的一部分稅費(fèi)轉(zhuǎn)移給了消費(fèi)者，消費(fèi)者購(gòu)房時(shí)的房?jī)r(jià)下降了，但以后的使用費(fèi)用卻不斷上漲，一般的消費(fèi)者對(duì)這筆長(zhǎng)期費(fèi)用根本承擔(dān)不起。

　　現(xiàn)在老百姓購(gòu)房時(shí)，雖然名義上只交1.5%——6%(各地不等)的購(gòu)房契稅，但是在房?jī)r(jià)中已經(jīng)包含了幾乎全部的稅費(fèi)。比如用100萬元購(gòu)置一套100平方米的房產(chǎn)，要繳納1.5萬元的契稅，但實(shí)際上購(gòu)房者交的稅遠(yuǎn)不止1.5萬元。

　　房產(chǎn)開發(fā)過程中，房產(chǎn)商需要向政府上繳土地出讓金、市政配套費(fèi)等建設(shè)費(fèi)用。全國(guó)工商聯(lián)住宅產(chǎn)業(yè)商會(huì)輪值主席、華遠(yuǎn)集團(tuán)總裁任志強(qiáng)分析了北京的情況：“這些費(fèi)用再加上房產(chǎn)開發(fā)商上交政府部門配套建設(shè)的實(shí)物，將全部計(jì)入房產(chǎn)商的開發(fā)成本，最終攤薄在每個(gè)購(gòu)房者的房?jī)r(jià)中，這部分稅費(fèi)一般要占商品房?jī)r(jià)格的40%�！币簿褪钦f，老百姓在購(gòu)置上述100萬元的房產(chǎn)時(shí)，還交了40萬元的稅費(fèi)。

　　“這樣的稅賦實(shí)在太高了”，上海財(cái)經(jīng)大學(xué)房地產(chǎn)研究中心主任印堃華教授評(píng)論說，“比如市政配套費(fèi)應(yīng)該由財(cái)政補(bǔ)貼解決，否則最終吃虧的還是購(gòu)房者。降低房地產(chǎn)在開發(fā)和流通環(huán)節(jié)當(dāng)中的稅賦，而把有些稅收放在財(cái)產(chǎn)保有階段時(shí)(購(gòu)房者持有該房產(chǎn)時(shí))征收的觀點(diǎn)早在20世紀(jì)90年代就提出過�！�

　　總是說房?jī)r(jià)高，可就是降不下來，因?yàn)橥恋爻杀驹谀莾簲[著呢。目前，我國(guó)實(shí)行的是“批租”土地使用制度，即在土地所有權(quán)屬于國(guó)家的前提下，規(guī)定用地者可以向政府購(gòu)買一定期限內(nèi)的土地使用權(quán)，而其中大部分稅費(fèi)，用地者須一次性支付。據(jù)估算，在目前的房?jī)r(jià)構(gòu)成中，稅費(fèi)及房產(chǎn)商利潤(rùn)占到60%，建筑成本只占40%。如果改用許多國(guó)家采用的逐年繳納的辦法，以財(cái)產(chǎn)稅的形式分期支付地租和稅費(fèi)，現(xiàn)在的開發(fā)成本就可以大幅下降，房?jī)r(jià)也會(huì)跟著大幅度下降。據(jù)某地產(chǎn)研究機(jī)構(gòu)人士分析，由于地價(jià)和相關(guān)稅費(fèi)分70年交，也就意味著占住宅成本50%多的地價(jià)和相關(guān)稅費(fèi)在銷售時(shí)只需先繳納七十分之一，其余在剩余的69年中分別繳納，下降了(70-1)／70＝98.57%，表現(xiàn)在房?jī)r(jià)中，成本就下降了50%×９8.57%＝49.29%�？紤]到需求提高導(dǎo)致發(fā)展商在經(jīng)營(yíng)中的其他因素，將其中的10%份額據(jù)為己有，也有39%以上的降低幅度。

　　但也有業(yè)內(nèi)專家預(yù)測(cè),物業(yè)稅開征后,購(gòu)房總成本不會(huì)隨之下降。該人士估算,由于地價(jià)和相關(guān)稅費(fèi)分70年交,也就意味著占住宅成本30%的地價(jià)和相關(guān)稅費(fèi)在銷售時(shí)只需先交納1/70,其余在其后的69年中交納,成本下降了98.57%,表現(xiàn)在總房?jī)r(jià)中,成本就下降了29.57%。理論上講,目前每平方售價(jià)在6000元的房子,新政策出臺(tái)后按每平方米4200元銷售就可贏利。但事實(shí)上,以上僅為理論價(jià)格。其實(shí),消費(fèi)者以后每年支付的物業(yè)稅折現(xiàn)值的總和,與一次性付款的金額應(yīng)該是相等的。因此,物業(yè)稅的開征,不意味著購(gòu)房總成本的下降,而消費(fèi)者房產(chǎn)升值所帶來的收益則會(huì)因物業(yè)稅而大打折扣。

　　老百姓關(guān)心的還有一個(gè)問題，已經(jīng)買了的房子要不要繳物業(yè)稅？怎么個(gè)繳法？這個(gè)問題是人們爭(zhēng)議最大的焦點(diǎn)。中國(guó)稅務(wù)學(xué)會(huì)理事楊衛(wèi)華認(rèn)為，作為對(duì)社會(huì)貧富差距的重要調(diào)節(jié)手段，物業(yè)稅已經(jīng)到了應(yīng)該開征的時(shí)候。對(duì)于自用房屋，他建議采取一家人擁有第一套房屋免稅、第二套房屋交稅的方式征收。隆安律師事務(wù)所的秦兵律師認(rèn)為，應(yīng)該從每個(gè)家庭的第三套房開始征物業(yè)稅，即夫妻倆各買一套免稅房，再買房時(shí)就該交物業(yè)稅了。他還認(rèn)為，國(guó)家在制訂新的稅收政策時(shí)會(huì)充分考慮已購(gòu)房屋人的利益，在新稅法實(shí)施的5年內(nèi)，會(huì)對(duì)舊有物業(yè)采取過渡措施。目前財(cái)稅專家提出了幾種解決方案，其中之一是對(duì)新房和舊房采取不同的稅率和征稅辦法。新房稅額的調(diào)整考慮土地出讓金的因素，而舊房的稅率暫時(shí)不含有土地出讓金并入的因素。

　　物業(yè)稅：如何表達(dá)公平

　　物業(yè)稅的實(shí)行已經(jīng)是勢(shì)在必行，雖然眼前還只是在部分地方試點(diǎn)，但不少有關(guān)專家已對(duì)物業(yè)稅的實(shí)施提出了自己的意見。

　　其將產(chǎn)生的許多新情況、新問題，也應(yīng)引起社會(huì)的密切關(guān)注。

　　一是老百姓用房的困難將加大。開征物業(yè)稅，從理論上講，在購(gòu)買新房這一環(huán)節(jié)上，消費(fèi)者至少可降低10％至20％的購(gòu)房成本，使購(gòu)房者的“門檻”大為降低。但是，根據(jù)國(guó)際慣例，征收不動(dòng)產(chǎn)的物業(yè)稅需要有關(guān)部門定期對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格進(jìn)行評(píng)估，每年按照評(píng)估價(jià)值對(duì)房地產(chǎn)所有者征稅，因此稅值會(huì)隨房產(chǎn)的升值而提高。這將有可能導(dǎo)致住宅商品房的“平買貴用”現(xiàn)象，特別是對(duì)于那些家庭經(jīng)濟(jì)實(shí)力不強(qiáng)，只是因購(gòu)房“門檻”降低而購(gòu)置房屋的消費(fèi)者來說，有可能買房容易養(yǎng)房難了。

　　二是已買房的消費(fèi)者可能吃虧。物業(yè)稅開征前購(gòu)買的房屋，已經(jīng)在購(gòu)房款中一次性支付了地價(jià)和相關(guān)稅費(fèi)，對(duì)于這樣的房屋如果也開征物業(yè)稅，就有失公平，如何解決這一問題，業(yè)界權(quán)威人士建議，在新稅法實(shí)施的一定期限內(nèi)，對(duì)老房產(chǎn)采取過渡措施或?qū)π路亢团f房采取不同的稅率和征稅辦法。

　　三是要區(qū)別自住物業(yè)與經(jīng)營(yíng)性物業(yè)。物業(yè)稅的征收必須顧及納稅水平與收入水平、稅負(fù)能力的對(duì)稱性。以納稅能力衡量，經(jīng)營(yíng)性物業(yè)與純消費(fèi)性物業(yè)的性質(zhì)是不同的。前者是純支出，而后者則通過房屋出租收取利潤(rùn)，如果兩者按相同稅率征取，則會(huì)失去物業(yè)稅有效調(diào)節(jié)社會(huì)貧富差距的功能。

　　四是要區(qū)別普通物業(yè)與豪宅。對(duì)于自住物業(yè)，有的是幾十平方米的普通住宅，有的是幾百平方米的高級(jí)別墅。普通住宅與高檔豪宅的稅率是否應(yīng)有所區(qū)別，“居者有其屋”是不應(yīng)該限制的，要限制的是對(duì)寶貴的土地資源的過度占用。業(yè)內(nèi)資深人士認(rèn)為，對(duì)普通住宅和高檔豪宅應(yīng)征收不同稅率的物業(yè)稅，這不是“殺富”，不同稅率所表達(dá)的將是社會(huì)“公平”的要求。

　　中國(guó)人民大學(xué)法學(xué)院博士生導(dǎo)師、中國(guó)財(cái)稅法學(xué)研究會(huì)副會(huì)長(zhǎng)徐孟洲教授提出，我國(guó)物業(yè)稅的設(shè)置應(yīng)立足于國(guó)情。他說，為了適應(yīng)我國(guó)的國(guó)情，我們?cè)趯?duì)物業(yè)稅進(jìn)行設(shè)置時(shí)，尚有幾個(gè)問題需要解決。

　　第一，發(fā)展并規(guī)范好我國(guó)的房地產(chǎn)評(píng)估市場(chǎng)。開征物業(yè)稅后，在物業(yè)的整個(gè)保有階段都要課稅。房地產(chǎn)的評(píng)估價(jià)值在不斷變化，這又給我們的房地產(chǎn)評(píng)估市場(chǎng)提出了更高的要求。但是，目前我國(guó)的房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)的數(shù)量還難以適應(yīng)開征物業(yè)稅的需求，其資質(zhì)也參差不齊，尚沒有建立起在業(yè)主心目中的信用基礎(chǔ)。

　　第二，物業(yè)稅的設(shè)置要能調(diào)動(dòng)起業(yè)主改善周邊環(huán)境的積極性，因?yàn)榉康禺a(chǎn)的評(píng)估價(jià)值是隨著房地產(chǎn)周邊環(huán)境的改變而變化的，環(huán)境的改善必然使房地產(chǎn)的評(píng)估值升高，業(yè)主納稅額也將增加。因此，在設(shè)置物業(yè)稅時(shí)，對(duì)因業(yè)主改善周邊環(huán)境引起的房地產(chǎn)升值就不要征稅。

　　第三，經(jīng)濟(jì)適用房的取得資格目前還不規(guī)范，一些非低收入階層竟也買到了經(jīng)濟(jì)適用房，這有悖于政策的初衷，并且經(jīng)濟(jì)適用房業(yè)主的經(jīng)濟(jì)狀況也是不斷變化的，因此，在開征物業(yè)稅的時(shí)候，這也是應(yīng)該注意的。