房地產(chǎn)稅制混亂偷逃稅款　利潤巨人變成納稅矮子

    稅收既是國家財政收入的重要組成部分，也同樣是國家宏觀調(diào)控中財政政策的主要工具之一。但目前我國房地產(chǎn)行業(yè)稅制繁復(fù)，執(zhí)行和稽查中存在種種問題，稅收對房地產(chǎn)行業(yè)的調(diào)控能力大打折扣。

    奈讓步北京國稅不升反降

    面對利潤豐厚的房地產(chǎn)行業(yè)，北京稅務(wù)部門為提高實際稅收，不得不尷尬地向企業(yè)讓步，降低所得稅實際稅率。

    據(jù)內(nèi)部人士透露，從2005年起，北京國稅部門對其所隸屬的房地產(chǎn)企業(yè)所得稅征收做出重要調(diào)整，允許企業(yè)在按銷售預(yù)收入的15%征收所得稅前，扣除企業(yè)期間發(fā)生的費用。與以前相比，企業(yè)所得稅的實際稅率大幅下降。

    記者就這一消息真實性向北京市國稅局方面求證，國稅局方面回避了記者的采訪和提問。但據(jù)記者了解，新的所得稅征收辦法實際已經(jīng)開始執(zhí)行，企業(yè)也正在按照新辦法繳稅了。

    按照我國現(xiàn)行稅制，大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)所繳納的稅費中，營業(yè)稅及其附加、所得稅等由于是按照銷售收入為基礎(chǔ)征收的，缺乏操作的空間，被房地產(chǎn)企業(yè)稱之為“死稅”。而其中大多數(shù)繳納的稅費為地稅，北京的房地產(chǎn)企業(yè)亦是如此，但在企業(yè)所得稅方面略有不同。2002年以前注冊的房地產(chǎn)企業(yè)，其所得稅是在北京地稅局繳納，但2002年以后注冊成立的房地產(chǎn)企業(yè)，其所得稅則是歸北京國稅局負責(zé)征收。同樣是企業(yè)所得稅，地稅與國稅的征收方法大相徑庭，實際稅率更是有天壤之別。

    房地產(chǎn)行業(yè)不同于一般企業(yè)的所得稅征收方式，由于它運作周期較長的特點，稅務(wù)部門并不是等到企業(yè)的項目決算后，才對企業(yè)屆時財務(wù)報表中的利潤數(shù)額進行征稅，而是在企業(yè)項目銷售開始，就對銷售產(chǎn)生的企業(yè)“預(yù)收款”進行“預(yù)征收”，待企業(yè)項目決算后再重新核定，按照實際利潤進行稅款的多退少補。

    北京國稅以往的辦法是按照房地產(chǎn)企業(yè)預(yù)收款的15%進行33%的所得稅征收，也就是說，稅務(wù)部門認為房地產(chǎn)企業(yè)的一般利潤率為15%，提前對利潤進行征稅，實際繳納的稅率為銷售收入的5%.

    而地稅部門則不同，北京市的大多數(shù)區(qū)縣都是采取核定征收的方式，具體為以房地產(chǎn)企業(yè)銷售收入的5%為稅基直接征收33%的所得稅，也就是說，地稅部門認為房地產(chǎn)企業(yè)的一般利潤率為5%，實際繳納的稅率為銷售收入的1.65%.

    兩相對比，國稅部門和地稅部門的企業(yè)所得稅率相差兩倍之多！即使對于一家銷售收入十億左右的小型房地產(chǎn)企業(yè)來說，這相當(dāng)于三四千萬元的利潤差距。而且，地稅部門采取的是一次性的直接征收，并不存在決算后退稅或補繳的情況。而國稅部門雖然規(guī)定決算后多退少補，但據(jù)一位房地產(chǎn)老總向記者表示，該方法實行近三年來，他幾乎沒有見到過哪家企業(yè)得到了國稅部門的退稅。

    國稅局的工作人員告訴記者，原征收方法實行近三年來，多數(shù)企業(yè)并未按照規(guī)定按時繳納稅款，或采取轉(zhuǎn)移銷售收入的方式，或勾結(jié)少數(shù)稅務(wù)人員拖欠稅款，總之，“沒有幾家企業(yè)是干凈利落地繳稅的�！�

    另外，由于國稅與地稅之間較大的稅率差距，使得一些2002年以前注冊的房地產(chǎn)“殼”公司炙手可熱，部分準(zhǔn)備成立的房地產(chǎn)公司希望能借“殼”注冊，使得其所得稅的繳納在地稅進行，國稅部門的應(yīng)繳稅收大量流失。

    在這樣的背景下，北京國稅局對其征收方式進行調(diào)整，實屬無奈之舉，也是希望能借此提高企業(yè)繳稅的積極性。

    所得稅征收調(diào)整后，北京稅務(wù)部門在對企業(yè)銷售收入的15%進行“預(yù)征收”時，允許企業(yè)先行扣除發(fā)生的期間費用，包括營銷費用、財務(wù)費用和管理費用，之后再對余額進行33%的征稅。這就大大加大了企業(yè)可操作的空間，一房地產(chǎn)公司的財務(wù)人員向記者坦承，借助財務(wù)上的合法操作，企業(yè)完全可以讓扣除費用后的余額接近零！也就是說，稅務(wù)部門可能一樣收不到多少稅款。不同的是，以前企業(yè)是非法欠稅，而此時則為合法避稅。

    稅制繁復(fù)逃漏稅款成普遍現(xiàn)象

    日前，中央統(tǒng)戰(zhàn)部、全國工商聯(lián)、中國民（私）營企業(yè)研究會共同發(fā)布的調(diào)查結(jié)果顯示：我國各行業(yè)的私營企業(yè)中，房地產(chǎn)業(yè)的利潤大大高于其它行業(yè)，稅后凈利潤比處于第2位的電力煤氣業(yè)的利潤高1倍多，比平均水平高5倍。

    但利潤上的“巨人”在納稅時卻變成了“矮子”。2004年，國家稅務(wù)總局公布了“2003年度中國納稅百強排行榜”中，房地產(chǎn)企業(yè)蹤影全無。即使是專為房地產(chǎn)企業(yè)設(shè)置的“2003年度房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營行業(yè)納稅十強”里，房地產(chǎn)企業(yè)的納稅總額也并不樂觀。

    去年，不少地區(qū)的稅務(wù)部門都在檢查中發(fā)現(xiàn)，當(dāng)?shù)氐姆康禺a(chǎn)企業(yè)大量存在不同程度的偷漏稅行為。杭州市審計部門發(fā)現(xiàn)，列入審計范圍的杭州市房地產(chǎn)企業(yè)逃稅達七千萬元；南京市地稅部門對全市十家大型房地產(chǎn)開發(fā)公司進行了稅務(wù)檢查結(jié)果顯示，被查的十家開發(fā)商竟然均存在著偷漏稅款行為。在山西、山東、四川、云南、上海等全國其他省市的稅務(wù)稽查結(jié)果顯示，約有90％的房地產(chǎn)企業(yè)存在涉稅問題。

    中國城市經(jīng)濟學(xué)會副會長劉維新認為，房地產(chǎn)開發(fā)流通環(huán)節(jié)稅費多，稅費負擔(dān)重，從某種程度上制約了房地產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展，縱容了房產(chǎn)商去投機和偷漏稅款。

    例如，在房地產(chǎn)開發(fā)、銷售過程中，僅稅種就多達8種。有的地方還重復(fù)征稅，如契稅、營業(yè)稅、印花稅、房產(chǎn)稅、所得稅、城鄉(xiāng)維護建設(shè)稅、土地使用稅、耕地占用稅等等。收費就更多，各個地方也參差不齊，多達80至150種，這無形中增加了建房成本。而在房地產(chǎn)開發(fā)階段，只有城市房產(chǎn)稅和少量的城鎮(zhèn)土地使用稅，而且是在一次減除原值10%至30%之后征收。另外，稅收部門在征收和檢查中的一些體制漏洞，也讓房地產(chǎn)公司有了可乘之機，北京國稅與地稅之間同稅種的稅率差距就是例子。

    物業(yè)稅試點在即稅制改革引人關(guān)注

    2004年年末，即將開征物業(yè)稅的消息在房地產(chǎn)業(yè)界流傳，地產(chǎn)業(yè)的稅制改革成為了業(yè)界最關(guān)心的話題。

    一些專家認為，現(xiàn)行的土地使用稅已經(jīng)不適應(yīng)經(jīng)濟發(fā)展的需要，起不到調(diào)節(jié)土地用途的作用。故建議可借鑒國外的一些經(jīng)驗，例如將土地使用稅改為地稅，以面積計征改為價值計征，即“物業(yè)稅”；二是改革房地產(chǎn)開發(fā)流通過程中的稅種、稅率，減少稅負，實現(xiàn)國內(nèi)國外企業(yè)公平競爭；改變保有稅的計征方式，抑制投機，擴大征稅范圍等等。另外，房地產(chǎn)稅制改革，應(yīng)該從稅率、稅金、稅種、免稅范圍通盤考慮。

    物業(yè)稅又稱“財產(chǎn)稅”或“地產(chǎn)稅”。通俗地講，征收物業(yè)稅就是將開發(fā)商建房時繳納的一部分稅，改由購房者在購買房屋以后按年繳納。雖然目前我國還沒有明確提出征收不動產(chǎn)物業(yè)稅的具體實施細則和措施，但基本框架是將現(xiàn)行的房產(chǎn)稅、城市房地產(chǎn)稅、土地增值稅以及土地出讓金等收費合并，轉(zhuǎn)化為房產(chǎn)保有階段統(tǒng)一收取的物業(yè)稅。

    1月28日，財政部副部長樓繼偉向外界透露，物業(yè)稅正在做模擬測算，估計不久將在部分地區(qū)開始試點。首批進入試點地區(qū)的城市包括北京、重慶、深圳。但后據(jù)媒體報道，財政部、北京地稅和北京國稅卻均表示對此并不知情。據(jù)政府有關(guān)專家了解后得知，物業(yè)稅的制定、測算非常復(fù)雜，需要綜合考慮征收對象、稅率以及征收形式等各方面的問題，目前物業(yè)稅仍然作為一個課題由國務(wù)院發(fā)展研究中心一位副主任進行操作。

    雖然業(yè)內(nèi)普遍認為推行物業(yè)稅是大勢所趨，但專家們都承認僅僅出臺一個物業(yè)稅，而無相關(guān)的配套法規(guī)，不可能解決房地產(chǎn)稅制的所有問題。中國城市經(jīng)濟學(xué)會副會長劉維新就認為，房地產(chǎn)稅制改革，應(yīng)該從稅率、稅金、稅種、免稅范圍全面考慮，而不僅僅是開征物業(yè)稅，物業(yè)稅解決不了房地產(chǎn)稅制中存在的根本問題。

    他建議，政府首先應(yīng)該組織一個課題組，客觀地做系統(tǒng)研究，研究對象應(yīng)是一個整體的通盤的稅制改革，然后理順房地產(chǎn)和不動產(chǎn)稅費中存在的問題。

    劉維新指出，當(dāng)前我國房地產(chǎn)稅收中一個突出的問題是稅基太窄、稅種太多、稅率太高、重復(fù)征稅嚴重。而美國正好和我們相反，稅基很寬，稅種很少，稅率不高，免稅范圍很小，這也是我們今后稅制改革的方向。