忽上忽下房價鬧，是高是低怎知道。今天我來說一段，房價形勢和預(yù)報�！�—開場

　　房價問題是宏觀經(jīng)濟(jì)的敏感問題，任何一個政府都不會允許房價出現(xiàn)大的波動。因此每當(dāng)房價出現(xiàn)上漲的態(tài)勢，政府的宏觀調(diào)控政策總是蠢蠢欲動，從去年開始的“國六條”，到“國八條”，再到九部委《意見》和后來的限制外資購房的政策以及最近出臺的二手房個人所得稅政策，系列政策可謂層出不窮，令人眼花繚亂，一個令人尷尬的事實(shí)是，房價并沒有因此出現(xiàn)下降的跡象，我們不禁要問：是政府沒有盡心盡力還是政府管不了房價？要能管應(yīng)該怎么管？

政策越多，房價為何越居高不下？是政府管不了房價嗎？（圖：新華社）

　　房價的形成和政府沒有關(guān)系

　　我們知道在成熟的市場經(jīng)濟(jì)中，房價的形成過程是市場自行完成的�；�本的影響因素包括：房產(chǎn)供給，需求，房產(chǎn)投資與投機(jī)，政策因素，制度因素，消費(fèi)者心理等因素，在這些因素的綜合作用下，房價會穩(wěn)定在合理的水平。那什么是市場呢？

　　西方經(jīng)濟(jì)學(xué)中認(rèn)為市場是由參與交易的賣者和買者形成的，而市場的基本主體是理性經(jīng)濟(jì)人的假設(shè)。所謂的理性經(jīng)濟(jì)人，通俗的講就是大家都是很聰明的人，我們知道群體理性和個體理性是相反的，這就是市場總體表現(xiàn)出來的不穩(wěn)定性，這是市場機(jī)制起作用的結(jié)果，整個過程中，不需要政府來進(jìn)行干預(yù)。

　　政府干預(yù)房價是沒有效率的

　　就政府調(diào)控發(fā)房價的問題，有人做了一個比喻：一只蒼蠅落在了人的頭上，一只狗熊看到了，它覺得那個人肯定不舒服，想幫助他一下，于是一熊掌照著蒼蠅拍了下去……

　　根據(jù)公共財政學(xué)的理論，政府的主要職能是進(jìn)行公共服務(wù)和公共產(chǎn)品的提供與維護(hù)，包括國防，道路，交通，公共安全等市場失靈的領(lǐng)域，而在其他的領(lǐng)域包括房地產(chǎn)市場，是由市場來自行調(diào)控的。政府干涉經(jīng)濟(jì)是被公認(rèn)為效率低下的，理由是政府這一經(jīng)濟(jì)體相比于市場是沒有效率的。

　　上面故事我們可以看到，政府其實(shí)做了越權(quán)的事情，蒼蠅的問題對于人來說并不是很大的問題，而政府卻要事無巨細(xì)，事必躬親。我們在現(xiàn)實(shí)中經(jīng)�？吹降氖�，每當(dāng)經(jīng)濟(jì)出現(xiàn)什么風(fēng)吹草動，政府便忙的不可開交，到處去救火，而火卻越救越大。

　　政府真的不該管房價嗎

　　既然政府管房價問題是沒有效率的，那么政府是不是不應(yīng)該管房價問題呢？答案是否定的。

　　原因有兩個：第一是房地產(chǎn)市場是風(fēng)險很大的市場，由于其快速的流動性，往往成為國外游資攻擊的突破口，房價的變動往往能夠反映經(jīng)濟(jì)的增速是否有過熱的跡象，因此被人稱為經(jīng)濟(jì)的晴雨表。房地產(chǎn)市場是否穩(wěn)定關(guān)系到整個宏觀經(jīng)濟(jì)的問題。房價的大幅度變化是很危險的信號，因此政府對房地產(chǎn)市場進(jìn)行必要的干預(yù)是很必要的，這也是由市場經(jīng)濟(jì)本身的缺陷和不足造成的，宏觀調(diào)控作為一個有效的補(bǔ)充，能夠在一定程度上避免經(jīng)濟(jì)的大起大落。

　　第二是房產(chǎn)的半公共資源性質(zhì)，決定了政府有調(diào)控房價的義務(wù)。為什么說房產(chǎn)是一種半公共產(chǎn)品呢？原因是我國的土地是公有的，任何人購買房產(chǎn)取得的只是土地的使用權(quán)，而不是所有權(quán)；而土地作為一種稀缺的公共資源，政府出于整體利益的考慮在土地的用途的規(guī)劃，變更等問題上有相當(dāng)?shù)臋?quán)利，為了滿足廣大消費(fèi)者有住的地方，政府出于公共利益的考慮對于房產(chǎn)的價格，流動等進(jìn)行必要的調(diào)控是正常的。那么健全的市場經(jīng)濟(jì)條件下，個人購買房產(chǎn)的行為如果影響了其他人的利益，那么對于負(fù)外部性行為，購房者進(jìn)行一定的付費(fèi)是必要的。因此對于房價的調(diào)控，政府應(yīng)該出臺相關(guān)的政策，利用市場自身的規(guī)律實(shí)現(xiàn)房價的正�；�。

　　政府應(yīng)該怎么去管房價

　　目前我們的房價，一定程度來說正常的。房價高位運(yùn)行是和現(xiàn)在的房產(chǎn)供需結(jié)構(gòu)和總量相適應(yīng)的，一些投資和投機(jī)需求的存在對于房價的影響也是正常的市場反映，在這樣的市場環(huán)境和制度因素下，消費(fèi)者與房產(chǎn)商進(jìn)行著博弈，在這個過程中房價形成了。但是為什么房價會不斷的上漲呢？原因是房地產(chǎn)市場的相關(guān)調(diào)控政策沒有切實(shí)反應(yīng)政府的意向。

　　政府想讓房價將到合理的水平首先要解決房產(chǎn)供需總量和結(jié)構(gòu)性矛盾。在總量上促進(jìn)房產(chǎn)梁的增長在刺激需求的同時，對于供給的刺激和重要。很簡單的方法就是利用稅收優(yōu)惠，信貸優(yōu)惠，土地優(yōu)惠等措施引導(dǎo)資金進(jìn)入房地產(chǎn)市場，增加量的供應(yīng)。而在結(jié)構(gòu)上的調(diào)控，政府對相應(yīng)的引導(dǎo)政策應(yīng)該注意細(xì)化。比如經(jīng)濟(jì)適用房為什么供給不足？很簡單的原因是開發(fā)商建設(shè)經(jīng)濟(jì)適用房不賺錢。政府應(yīng)該做的就是出臺相應(yīng)的稅收優(yōu)惠，信貸優(yōu)惠等政策引導(dǎo)開發(fā)商投資經(jīng)濟(jì)適用房。而在供應(yīng)多樣化上，政府更應(yīng)該發(fā)揮調(diào)控的功能，比如對于廉租住房的供應(yīng)，政府應(yīng)該處于公共利益的考慮，運(yùn)用部分專項(xiàng)資金給開發(fā)商提供廉價的土地，保證廉租住房的供應(yīng)。

　　回到我們前面的“狗熊打蒼蠅”的故事，狗熊打蒼蠅錯在不得其法，利用的手段過于激烈，反映到現(xiàn)實(shí)中便是，一些明顯干涉市場的宏觀調(diào)控政策往往會對經(jīng)濟(jì)造成大的傷害和影響，這就是政府作為調(diào)控經(jīng)濟(jì)的主體效率低下的原因。市場永遠(yuǎn)是市場經(jīng)濟(jì)的基礎(chǔ)性調(diào)節(jié)方式，政府做的應(yīng)該是利用這個規(guī)律。因此我們期待著政府這只狗熊學(xué)會溫和合理的方式去打蒼蠅，比如利用“蒼蠅拍”市場化的手段。

　　對消費(fèi)者心理的考驗(yàn)

　　我們注意到房價的形成過程中，消費(fèi)者心理的作用是不能忽視的。從市場自身的大起大落的弊端考慮，引導(dǎo)消費(fèi)者心理健康發(fā)展對于維護(hù)市場穩(wěn)定的秩序是非常必要的。

　　假如這樣一個事例：有人說工、農(nóng)、中、建四大國有商業(yè)銀行要倒閉，你的選擇是什么？不管流言是真是假，先把自己的錢取出來才是保險的，于是只要有一個人出來取錢，后面的人必定會跟上，這時流言自然變成了事實(shí)，形成擠兌，這樣下去，銀行系統(tǒng)是相當(dāng)危險的。這個時候政府應(yīng)該怎么辦呢？我們看到中國人民銀行站出來了：向四大國有商業(yè)銀行無限制提供貸款，這時候沒有人再擠兌了。而事實(shí)上怎么樣呢？專業(yè)人士知道，央行可以動用的準(zhǔn)備金規(guī)模遠(yuǎn)沒有全國的存款規(guī)模大，實(shí)際上央行對于擠兌是無能為力的，但是民眾不再擠兌了，原因就是我們有一個負(fù)責(zé)任的政府存在，他的信譽(yù)保證了我們經(jīng)濟(jì)的安全。

　　政府管房價雖然管不好，但是一個事實(shí)是政府不會允許房價長久的在高位運(yùn)行，政府在關(guān)注房價，消費(fèi)者大可不必驚慌失措，一旦“買漲不買跌”的消費(fèi)者心理發(fā)生作用，房價的持續(xù)上漲便是無法阻止的。所以消費(fèi)者需要的是一個健康的心態(tài)，給政府時間去完善調(diào)控，我們知道政府現(xiàn)在的政策全部是應(yīng)急的政策，從起作用的中短期政策來看，作用雖然沒有多大，甚至起了反作用，成為房價上漲的理由，但我們看到我們的政府在盡力的做，從政策實(shí)行后房地產(chǎn)交易的冷清來看，政府也在為自己的政策贏得時間，所以我們所能做的就是配合政府的政策，給政府調(diào)空的時間，房價在不遠(yuǎn)的未來一定會在一個比較低的水平穩(wěn)定。