關(guān)注北京房?jī)r(jià)，你會(huì)發(fā)現(xiàn)從整個(gè)九十年代到現(xiàn)在，房?jī)r(jià)一直處于上升階段，尤其是從2003年底到現(xiàn)在，價(jià)格更是瘋狂上揚(yáng)。國(guó)家出臺(tái)了很多宏觀(guān)調(diào)控政策，包括信貸政策，土地政策，運(yùn)用市場(chǎng)手段和行政手段穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格，但為什么收效不是很顯著呢？原因在哪里呢？

　　一、房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格上漲原因分析。

　　從上圖中我們可以看到北京商品房歷年來(lái)的走勢(shì)，基本態(tài)勢(shì)是處于上漲態(tài)勢(shì)。從80年代末初到94年再到97年，是我國(guó)經(jīng)濟(jì)過(guò)熱，通貨膨脹的幾年，固定資產(chǎn)投資持續(xù)走高，國(guó)家出臺(tái)一系列貨幣政策緊縮信貸和貨幣供給，經(jīng)濟(jì)發(fā)展在97年成功實(shí)現(xiàn)軟著陸，溫度降下來(lái)了，房地產(chǎn)市場(chǎng)依然降溫不很明顯，一直支撐著房?jī)r(jià)的上揚(yáng)，原因是什么？

　　筆者認(rèn)為，整體宏觀(guān)經(jīng)濟(jì)的過(guò)熱是推動(dòng)房?jī)r(jià)走高的重要原因，這從2003年底到2005年底的經(jīng)濟(jì)局部過(guò)熱的房?jī)r(jià)上揚(yáng)可以得到證明。宏觀(guān)經(jīng)濟(jì)的過(guò)熱引起房地產(chǎn)行業(yè)及上下游行業(yè)的成本上升，成為支撐房?jī)r(jià)的罪魁禍?zhǔn)�。也許大家會(huì)問(wèn)，但在97年到2003年間，經(jīng)濟(jì)處于持續(xù)低迷的狀態(tài)，房?jī)r(jià)為什么還會(huì)上揚(yáng)呢？筆者認(rèn)為除了房地產(chǎn)市場(chǎng)長(zhǎng)期增長(zhǎng)的自然因素外，重要原因有四：一是北京市場(chǎng)對(duì)房產(chǎn)存在剛性需求；二是房地產(chǎn)市場(chǎng)供應(yīng)結(jié)構(gòu)不合理，供求局部失衡；三是房地產(chǎn)市場(chǎng)作為經(jīng)濟(jì)啟動(dòng)引擎的作用；四是國(guó)外資本對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)投機(jī)因素。

　　首先北京市場(chǎng)對(duì)房產(chǎn)的剛性需求旺盛。據(jù)資料顯示，在新增住房需求中，80%是居民自用住房。這部分需求是剛性需求，不會(huì)因?yàn)楹暧^(guān)調(diào)控的實(shí)施而會(huì)產(chǎn)生重大的變化，即使有短暫的變化，也會(huì)馬上反彈。比如2005年出臺(tái)的新的關(guān)于二手房交易的稅收政策，旨在防止房地產(chǎn)市場(chǎng)投機(jī)，現(xiàn)在看來(lái)收效甚微，延緩的需求疊加更支撐了房?jī)r(jià)。今年春展開(kāi)幕當(dāng)天共成交527套，成交金額3.7億元，而去年同樣是春展第一天，只成交了170套，金額1.05億元，在房?jī)r(jià)方面，2006年1－2月，北京商品住宅預(yù)售交易平均價(jià)格6776元，同比上漲997元，漲幅為17.3％。

　　其次是房地產(chǎn)供應(yīng)結(jié)構(gòu)不合理，局部供需失衡。

　　在上圖中我們看到，商品房及住宅的供應(yīng)是逐漸增加的，但在總體房地產(chǎn)投資中所占比例卻是減少的，2004年后，這種減少已經(jīng)體現(xiàn)在總量上和比例上的雙重減少。根據(jù)北京中原地產(chǎn)總經(jīng)理李文杰提供的北京市房地產(chǎn)信息網(wǎng)的數(shù)據(jù)，2004年北京市商品房全部新增供應(yīng)上市套數(shù)29萬(wàn)套左右，而2005年的新增供應(yīng)上市套數(shù)在22萬(wàn)套左右。與持續(xù)增加的房地產(chǎn)剛性需求相比，供需產(chǎn)生了很大的矛盾。

　　再次是房地產(chǎn)市場(chǎng)作為經(jīng)濟(jì)啟動(dòng)引擎的作用。長(zhǎng)久以來(lái)我國(guó)的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)是投資拉動(dòng)型的增長(zhǎng)，而不是消費(fèi)拉動(dòng)型的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)，這樣的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)模式很容易形成經(jīng)濟(jì)過(guò)熱，通貨膨脹的隱患。80年代末，支撐經(jīng)濟(jì)走向過(guò)熱的是全國(guó)范圍內(nèi)持續(xù)的投資開(kāi)發(fā)區(qū)，一直到97年，固定資產(chǎn)投資依然在比較高位運(yùn)行。97年到2003年，經(jīng)濟(jì)啟動(dòng)仍然靠投資在拉動(dòng)，尤其是固定資產(chǎn)投資，到2003年下半年，固定資產(chǎn)投資月增長(zhǎng)突破40%，形成經(jīng)濟(jì)局部過(guò)熱。

　　最后是國(guó)外資本對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)投機(jī)因素。我國(guó)94年改革人民幣匯率之后，人民幣一直處于緩慢的升值狀態(tài)。97年亞洲金融危機(jī)，人民幣堅(jiān)挺不貶值，增加了對(duì)外資的吸引力。有資料表明，流入我國(guó)的外資，絕大部分是采取直接投資的形式，其中相當(dāng)?shù)牟糠诌M(jìn)入了房地產(chǎn)市場(chǎng)，再加上黑市交易等非法渠道進(jìn)入我國(guó)的國(guó)外游資，據(jù)央行保守估計(jì)規(guī)模不下幾千億。由于房地產(chǎn)市場(chǎng)流動(dòng)性大，變現(xiàn)速度快，歷來(lái)是游資投機(jī)的主要市場(chǎng)。國(guó)外游資的持續(xù)進(jìn)入也成為房?jī)r(jià)上升的支撐因素。

　　二、面對(duì)持續(xù)走高的房?jī)r(jià)，政府有什么政策應(yīng)對(duì)呢？

　　3月5日，溫家寶總理強(qiáng)調(diào)要著力調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)，嚴(yán)格控制高檔房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，重點(diǎn)發(fā)展普通商品房和經(jīng)濟(jì)適用房。

　　此前，《建設(shè)部2006年工作要點(diǎn)》中說(shuō)，將從源頭上控制高檔商品住房開(kāi)發(fā)，引導(dǎo)和增加中低價(jià)位、中小套型普通商品住房的供給。而國(guó)家發(fā)改委則在2月22日公布了《2006年房地產(chǎn)調(diào)控工作要點(diǎn)》。除繼續(xù)重申增加普通商品住房供應(yīng)、調(diào)控房?jī)r(jià)上漲過(guò)快外，還要“通過(guò)房地產(chǎn)市場(chǎng)宏觀(guān)調(diào)控部際聯(lián)席會(huì)議制度，共同搞好房地產(chǎn)市場(chǎng)宏觀(guān)調(diào)控”。包括國(guó)土資源部公布的2006年工作重點(diǎn)也強(qiáng)調(diào)要加大對(duì)中小戶(hù)型、中低價(jià)位商品房、經(jīng)濟(jì)適用住房和廉租房的土地供應(yīng)。

　　土地宏觀(guān)調(diào)控是國(guó)土資源部門(mén)根據(jù)國(guó)家的整體工作部署，采用調(diào)節(jié)供應(yīng)總量，結(jié)構(gòu)，類(lèi)型，時(shí)間的方式調(diào)節(jié)供求的相互平衡，調(diào)控經(jīng)濟(jì)健康穩(wěn)定發(fā)展。在2003年底到2006年上半年，國(guó)家調(diào)控經(jīng)濟(jì)局部過(guò)熱，采取信貸政策和土地政策相結(jié)合，市場(chǎng)化手段和行政化手段相配合，較有成效的穩(wěn)定了房?jī)r(jià)。至于現(xiàn)在房?jī)r(jià)的持續(xù)上揚(yáng)仿佛證實(shí)宏觀(guān)調(diào)控的失敗，筆者認(rèn)為，之所以房?jī)r(jià)沒(méi)有停留在合理的水平，重要的原因是政策在執(zhí)行的環(huán)節(jié)出了問(wèn)題，地方政府和中央政府在政策上存在博弈，地方政府對(duì)國(guó)家宏觀(guān)調(diào)控政策貫徹力度不夠。

　　從理論上講，運(yùn)用土地政策進(jìn)行宏觀(guān)調(diào)控，是從源頭上對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行調(diào)節(jié)，如果貫徹徹底，房?jī)r(jià)能夠停留在比較合理的水平上在可以接受的范圍內(nèi)波動(dòng)。筆者認(rèn)為，實(shí)行土地政策能夠保證經(jīng)濟(jì)適用房，商品房及普通住宅的合理供應(yīng)，另外在開(kāi)發(fā)時(shí)間上進(jìn)行施工單位的招投標(biāo)，從而保證按時(shí)按量完工。

　　當(dāng)然配合土地政策，一些防止房地產(chǎn)市場(chǎng)投機(jī)的政策，包括監(jiān)管措施和稅收政策等，對(duì)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)不同樓盤(pán)的信貸政策，首先保證普通住宅的信貸監(jiān)管政策等相應(yīng)政策，一定要配套進(jìn)行，只要貫徹有力，筆者認(rèn)為，房?jī)r(jià)是可以控制的。