與《征求意見稿》略有不同

　　我們注意到本次正式頒布的《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則第3號(hào)—投資性房地產(chǎn)》與去年7月發(fā)行的《投資性房地產(chǎn)—征求意見稿》相比，對(duì)公允價(jià)值的使用略為謹(jǐn)慎。而成本法依然是投資性房地產(chǎn)后續(xù)計(jì)量的主導(dǎo)方法。另外在投資性房地產(chǎn)價(jià)值變動(dòng)對(duì)損益及所者權(quán)益所帶來的影響的信息披露方面，正式稿也更加充分。

　　公司價(jià)值顯性化，但并沒有改變

　　我國現(xiàn)行的會(huì)計(jì)體系中，并沒有關(guān)于投資性房地產(chǎn)的準(zhǔn)則。企業(yè)以投資為目的所持有的土地和房產(chǎn)分別按無形資產(chǎn)、存貨以及固定資產(chǎn)來核算。并且相應(yīng)提取折舊，或按期攤銷。

　　基于各地房地產(chǎn)交易市場較活躍，企業(yè)可方便的獲得房地產(chǎn)的交易價(jià)格，因此對(duì)投資性房地產(chǎn)采用公允計(jì)價(jià)或是成本法是企業(yè)財(cái)務(wù)政策的選擇。

　　公允計(jì)價(jià)對(duì)以投資為目的持有的房地產(chǎn)計(jì)價(jià)，與國際準(zhǔn)則基本接軌，更加方便了國際投資者橫向?qū)Ρ葒鴥?nèi)、國外企業(yè)的價(jià)值。此外公司的資產(chǎn)增值信息更透明，利于公司在資本市場獲得正確的定價(jià)，從而也有利于公司再融資，獲得資本市場的種種便利。從這個(gè)角度，公允計(jì)價(jià)，可幫助企業(yè)更好的借助資本市場的力量來獲得發(fā)展。

　　但我們認(rèn)為，會(huì)計(jì)核算方法的改變，只是讓公司的隱性價(jià)值顯性化，但并沒有改變公司的價(jià)值。因?yàn)闆Q定公司價(jià)值的應(yīng)該是企業(yè)的核心盈利能力和真實(shí)的資產(chǎn)價(jià)值，而非賬面利潤與賬面價(jià)值。

　　另外成本法下，雖然要提取折舊或按期攤銷，減少了企業(yè)的賬面盈利，但卻可起到抵稅的效果，減少了企業(yè)現(xiàn)金流的支出。從而將價(jià)值保留在了公司內(nèi)，有利于股東利益。

　　而公允法下，公司因資產(chǎn)增值而增加的利潤是否要交稅，以及是否可用于利潤分配還須財(cái)政部做出詳細(xì)說明。

　　關(guān)注房地產(chǎn)公司的經(jīng)營模式

　　允許企業(yè)公允計(jì)價(jià)投資性房地產(chǎn)，肯定了資產(chǎn)增值對(duì)房地產(chǎn)公司價(jià)值的貢獻(xiàn)，與我們以資產(chǎn)重估的角度來分析房地產(chǎn)公司的價(jià)值相一致。

　　同時(shí)我們認(rèn)為，在評(píng)估房地產(chǎn)公司的價(jià)值時(shí)，應(yīng)該更加關(guān)注房地產(chǎn)公司的經(jīng)營模式。作為單純的開發(fā)類公司，雖然利潤的增長速度要快過單純的收租類公司，但公司為維持業(yè)績?cè)鲩L而擴(kuò)大投資規(guī)模，所面臨的資金壓力巨大。而收租類公司，雖然回報(bào)期較長，但收益穩(wěn)定，現(xiàn)金流充沛，并坐享資產(chǎn)增值的長期收益。因此房地產(chǎn)開發(fā)公司擁有一定的收租物業(yè)，在經(jīng)營模式上，比單純開發(fā)類的公司或單純的收租類公司更有優(yōu)勢。