注冊會計師《稅法》復(fù)習(xí)指導(dǎo)：土地增值稅法

2010年注冊會計師《稅法》科目
第八章　土地增值稅法

　　土地增值稅是對有償轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)及地上建筑物和其他附著物產(chǎn)權(quán)，取得增值收入的單位和個人征收的一種稅。土地增值稅在計算企業(yè)所得稅時可以在稅前扣除。

　　一、土地增值稅的征稅范圍

　　土地使用權(quán)（含地上建筑物及其附著物）屬于土地增值稅征稅范圍的三個判斷條件：（1）國有；（2）轉(zhuǎn)讓（不包括出讓）；（3）增值收入。

應(yīng)征土地增值稅情況	不征土地增值稅情況	免征土地增值稅情況
（1）單位間交換房地產(chǎn) （2）非公益性贈予	（1）房地產(chǎn)繼承 （2）公益性贈予、贈予直系親屬或承擔(dān)直接贍養(yǎng)義務(wù)人 （3）房地產(chǎn)評估增值	（1）個人互換自有居住用房地產(chǎn) （2）合作建房建成后按比例分房自用 （3）投資聯(lián)營（房地產(chǎn)企業(yè)除外）時房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓到投資聯(lián)營企業(yè) （4）企業(yè)兼并，被兼并企業(yè)將房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓到兼并企業(yè)中 （5）國家征用收回的房地產(chǎn) （6）個人轉(zhuǎn)讓居住滿五年以上的房地產(chǎn) （7）建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅出售

　　二、土地增值稅的四級超率累進(jìn)稅率

　　土地增值稅采用四級超率累進(jìn)稅率，其累進(jìn)依據(jù)為增值額與扣除項目金額的比率。

　　

增值率	X≤50%	50%	100%	200%
稅率	30%	40%	50%	60%
速算扣除率	0	5%	15%	35%

　　三、扣除項目

轉(zhuǎn)讓項目的性質(zhì)	扣除項目
新建房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓	1.取得土地使用權(quán)所支付的金額；（土地出讓金或地價款及相關(guān)費用） 2.房地產(chǎn)開發(fā)成本 3.房地產(chǎn)開發(fā)費用（即三項期間費用） 4.與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金 5.財政部規(guī)定的其他扣除項目（房地產(chǎn)企業(yè)的加計扣除）
存量房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓	1.房屋及建筑物的評估價格。 評估價格＝重置成本價×成新度折扣率 2.取得土地使用權(quán)所支付的地價款和按國家統(tǒng)一規(guī)定繳納的有關(guān)費用。 3.轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)繳納的稅金?！?/td>

　　◆房地產(chǎn)開發(fā)費用的確定：

　?。?）納稅人能夠按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項目計算分?jǐn)偫⒅С?，并能提供金融機構(gòu)的貸款證明的：

　　房地產(chǎn)開發(fā)費用＝利息＋（取得土地使用權(quán)所支付的金額＋房地產(chǎn)開發(fā)成本）×5%以內(nèi)

　　這里的利息注意兩點：

　　①不能超過按商業(yè)銀行同類同期銀行貸款利率計算的金額。

　?、诓话酉?、罰息。

　?。?）納稅人不能按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項目計算分?jǐn)偫⒅С觯虿荒芴峁┙鹑跈C構(gòu)貸款證明的：

　　房地產(chǎn)開發(fā)費用＝（取得土地使用權(quán)所支付的金額＋房地產(chǎn)開發(fā)成本）×10%以內(nèi)

　　◆與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金

企業(yè)類型	內(nèi)資企業(yè)	外資企業(yè)
房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)	營業(yè)稅、城建稅、教育費附加	營業(yè)稅
其他企業(yè)	營業(yè)稅、城建稅、教育費附加、印花稅	營業(yè)稅、印花稅

　　說明：印花稅（0.5‰）包含在管理費用中，房地產(chǎn)企業(yè)不單獨扣除。契稅不得扣除。

　　◆財政部規(guī)定的其他扣除項目

　　加計扣除費用＝（取得土地使用權(quán)支付的金額＋房地產(chǎn)開發(fā)成本）×20%

　　◆房屋及建筑物的評估價格

　　評估價格＝重置成本價×成新度折扣率

　　納稅人有下列情形之一的，則按照房地產(chǎn)評估價格計算征收土地增值稅：

　　1.隱瞞、虛報房地產(chǎn)成交價格的；（評估機構(gòu)參照同類房地產(chǎn)市場交易價格評估）

　　2.提供扣除項目金額不實的；（評估機構(gòu)按重置成本乘以新舊折扣率和取得土地使用權(quán)時的基準(zhǔn)地價評估）

　　3.轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的成交價格低于房地產(chǎn)評估價格，又無正當(dāng)理由的。（評估價格）

　　4.舊房及房地產(chǎn)的轉(zhuǎn)讓。

　　【說明】（1）房地產(chǎn)評估價格是由政府批準(zhǔn)設(shè)立的房地產(chǎn)評估機構(gòu)根據(jù)相同地段、同類房地產(chǎn)進(jìn)行綜合評定的價格。不是由稅務(wù)機關(guān)進(jìn)行評估。

　?。?）稅務(wù)機關(guān)可根據(jù)評估價格確定房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓收入和扣除項目金額。

　　四、應(yīng)納稅額的計算

　　應(yīng)納稅額＝增值額×適用稅率-扣除項目金額×速算扣除系數(shù)

　　計算步驟：扣除項目金額→增值額→增值率→確定稅率→應(yīng)納稅額

　　五、稅收優(yōu)惠

　　1．建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅的稅收優(yōu)惠

　　納稅人建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅出售，增值額未超過扣除項目金額20%的，免征土地增值稅。如果超過20%的，應(yīng)就其全部增值額按規(guī)定計稅。

　　2．國家征用收回的房地產(chǎn)的稅收優(yōu)惠

　　因城市實施規(guī)劃、國家建設(shè)的需要而搬遷，由納稅人自行轉(zhuǎn)讓原房地產(chǎn)的，免征土地增值稅。

　　3．個人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的稅收優(yōu)惠

　　個人因工作調(diào)動或改善居住條件而轉(zhuǎn)讓原自用住房，經(jīng)向稅務(wù)機關(guān)申報核準(zhǔn)，減免稅優(yōu)惠如下：

　　

　　六、征收管理

　?。ㄒ唬┥陥髸r間：納稅人簽訂房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同后7日內(nèi)；契稅為合同簽訂10日內(nèi)日。

　?。ǘ┓康禺a(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算

　　1．土地增值稅的清算單位：開發(fā)項目或分期項目

　　2．土地增值稅的清算條件

　?。?）符合下列情形之一的，納稅人應(yīng)當(dāng)在滿足條件90日內(nèi)進(jìn)行土地增值稅的清算：

　?、俜康禺a(chǎn)開發(fā)項目全部竣工、完成銷售的；

　?、谡w轉(zhuǎn)讓未竣工決算房地產(chǎn)開發(fā)項目的；

　?、壑苯愚D(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的。

　?。?）符合下列情形之一的，主管稅務(wù)機關(guān)可要求納稅人進(jìn)行土地增值稅清算：

　?、僖芽⒐を炇盏姆康禺a(chǎn)開發(fā)項目，已轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)建筑面積占整個項目可售建筑面積的比例在85%以上，或該比例雖未超過85%，但剩余的可售建筑面積已經(jīng)出租或自用的；

　?、谌〉娩N售（預(yù)售）許可證滿三年仍未銷售完畢的；

　?、奂{稅人申請注銷稅務(wù)登記但未辦理土地增值稅清算手續(xù)的；

　?、苁《悇?wù)機關(guān)規(guī)定的其他情況。

　　3．非直接銷售和自用房地產(chǎn)的收入確定

　?。?）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將開發(fā)的產(chǎn)品用于職工福利、獎勵、對外投資、分配給股東或投資人、抵償債務(wù)、換取其他單位和個人的非貨幣資產(chǎn)等，發(fā)生所有權(quán)轉(zhuǎn)移時應(yīng)視同銷售房地產(chǎn)。

　?。?）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將開發(fā)的部分房地產(chǎn)自用或用于出租等商業(yè)用途時，在稅款清算時不列收入，相應(yīng)的成本和費用不得扣除。

　　4．土地增值稅的扣除項目

　?。?）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)辦理土地增值稅清算時與清算項目有關(guān)的扣除項目金額，除另有規(guī)定外，須提供合法有效憑證；不能提供合法有效憑證的，不予扣除。

　?。?）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)辦理土地增值稅清算所附送的前期工程費、建筑安裝工程費、基礎(chǔ)設(shè)施費、開發(fā)間接費用的憑證或資料不符合清算要求或不實的，地方稅務(wù)機關(guān)核定上述四項開發(fā)成本的單位面積金額標(biāo)準(zhǔn)，并據(jù)以計算扣除。具體核定方法由省稅務(wù)機關(guān)確定。

　?。?）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)建造的與清算項目配套的公共設(shè)施，按以下原則處理：

　?、俳ǔ珊螽a(chǎn)權(quán)屬于全體業(yè)主所有的，其成本、費用可以扣除；

　?、诮ǔ珊鬅o償移交給政府、公用事業(yè)單位用于非營利性社會公共事業(yè)的，其成本、費用可以扣除；

　?、劢ǔ珊笥袃斵D(zhuǎn)讓的，應(yīng)計算收入，并準(zhǔn)予扣除成本、費用。

　?。?）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的預(yù)提費用，除另有規(guī)定外，不得扣除。

　?。?）屬于多個房地產(chǎn)項目共同的成本費用，應(yīng)按清算項目可售建筑面積占多個項目可售總建筑面積的比例或其他合理的方法，計算確定清算項目的扣除金額。

　　5．清算后再轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的處理

　　清算后銷售或有償轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)，扣除項目金額按清算時的單位建筑面積成本費用乘以銷售或轉(zhuǎn)讓面積計算。

　　單位建筑面積成本費用=清算時的扣除項目總金額÷清算的總建筑面積

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