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速來圍觀 | 房屋交易之二手房轉讓的那些事兒
在二手房轉讓業(yè)務中，住宅轉讓有許多減免稅政策，但對非住宅的房產(chǎn)轉讓，應征收的稅種較多，現(xiàn)就二手房(非住宅)轉讓時存在的問題，分析如下：
? 1、 土地增值稅清算業(yè)務，由于價稅分離計算錯誤，造成轉讓收入不準確，相關稅費計算錯誤。按照《財政部 國家稅務總局關于營改增后契稅房產(chǎn)稅土地增值稅個人所得稅計稅依據(jù)問題》(財稅[2016]43號)第三條“土地增值稅納稅人轉讓房地產(chǎn)取得的收入為不含增值稅收入”。
? 2. 增值稅計算業(yè)務，按照《納稅人轉讓不動產(chǎn)增值稅征收管理暫行辦法》(國家稅務總局公告2016年第14號)第四條第一款規(guī)定:“小規(guī)模納稅人轉讓其取得(不含自建)的不動產(chǎn)，以取得的全部價款和價外費用扣除不動產(chǎn)購置原價或者取得不動產(chǎn)時的作價后的余額為銷售額，按照5%的征收率計算應納稅額”的文件規(guī)定執(zhí)行。
二手房轉讓相關稅款的計算
【案例】
2018年10月，某市李某轉讓商鋪一套，銷售價格為40萬元，該商鋪系李某2012年10月購買，發(fā)票顯示購買價格為20萬元，對應的契稅完稅證顯示契稅6000元。則此次李某轉讓商鋪應繳納增值稅和土地增值稅應為多少?
(一)應繳納的增值稅
應繳納的增值稅=(銷售價-購置原價)÷1.05×5%=(400000-200000)÷1.05×5%=9523.81(元)
(二)應繳納的土地增值稅
? 1. 根據(jù)《財政部 國家稅務總局關于營改增后契稅房產(chǎn)稅土地增值稅個人所得稅計稅依據(jù)問題》(財稅[2016]43號)第三條“土地增值稅納稅人轉讓房地產(chǎn)取得的收入為不含增值稅收入”、第六條“在計征上述稅種時，稅務機關核定的計稅價格或收入不含增值稅”。
價稅分離=400000÷1.05=380952.38(元)
? 2. 可扣除房產(chǎn)原值。根據(jù)《財政部 國家稅務總局關于土地增值稅若干問題的通知》(財稅[2006]21號)第二條:“納稅人轉讓舊房及建筑物，凡不能取得評估價格，但能提供購房發(fā)票的，經(jīng)當?shù)囟悇詹块T確認，《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》第六條第(一)、(三)項規(guī)定的扣除項目的金額，可按發(fā)票所載金額并從購買年度起至轉讓年度止每年加計5%計算。對納稅人購房時繳納的契稅，凡能提供契稅完稅憑證的，準予作為“與轉讓房地產(chǎn)有關的稅金”予以扣除，但不作為加計5%的基數(shù)”。
可扣除房產(chǎn)原值=200000×(1+6×5%)=260000(元)
? 3. 與轉讓房地產(chǎn)有關的稅金=應繳納的增值稅的城建稅+教育費附加+地方教育費附加+原購買時繳納的契稅+印花稅(2019年1月1日之后發(fā)生的該類業(yè)務，按財稅[2019]13號文件享受優(yōu)惠政策)=9523.81×7%+9523.81×3%+9523.81×2%+190.48+6000=7333.33元
? 4. 扣除項目金額=可扣除房產(chǎn)原值+與轉讓房地產(chǎn)有關的稅金=260000+7333.33=267333.33(元)
? 5. 增值額=收入額-扣除項目金額=380952.38-267333.33=113619.05(元)
? 6. 增值率=增值額÷扣除項目金額×100%=113619.05÷267333.33×100%=42.5%(適用稅率30%)
? 7. 應繳納的土地增值稅=113619.05×30%=34085.7(元)
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