1.個人出售自己購買的住房，增值稅稅率是多少？

答：個人將購買不足2年的住房對外銷售的，按照5%的征收率全額繳納增值稅;個人將購買2年以上(含2年)的住房對外銷售的，免征增值稅。上述政策適用于北京市、上海市、廣州市和深圳市之外的地區(qū)。

個人將購買不足2年的住房對外銷售的，按照5%的征收率全額繳納增值稅;個人將購買2年以上(含2年)的非普通住房對外銷售的，以銷售收入減去購買住房價款后的差額按照5%的征收率繳納增值稅;個人將購買2年以上(含2年)的普通住房對外銷售的，免征增值稅。上述政策僅適用于北京市、上海市、廣州市和深圳市。

政策依據：《營業(yè)稅改征增值稅試點過渡政策的規(guī)定》（財稅〔2016〕36號附件3）第五條

2.個人將住房無償贈與子女需要繳納增值稅嗎？

答：涉及家庭財產分割的個人無償轉讓不動產免征增值稅。家庭財產分割包括下列情形：離婚財產分割；無償贈與配偶、父母、子女、祖父母、外祖父母、孫子女、外孫子女、兄弟姐妹；無償贈與對其承擔直接撫養(yǎng)或者贍養(yǎng)義務的撫養(yǎng)人或者贍養(yǎng)人；房屋產權所有人死亡，法定繼承人、遺囑繼承人或者受遺贈人依法取得房屋產權。

政策依據：《營業(yè)稅改征增值稅試點過渡政策的規(guī)定》（財稅〔2016〕36號附件3）第一條第（三十六）項

3.個人銷售住房可以代開增值稅專用發(fā)票嗎？

答：其他個人銷售其取得的不動產和出租不動產，購買方或承租方不屬于其他個人的，納稅人繳納增值稅等稅費后可以向不動產所在地主管稅務機關申請代開增值稅專用發(fā)票。

政策依據：《國家稅務總局納稅服務司關于下發(fā)營改增熱點問題答復口徑和營改增培訓參考材料的函》（稅總納便函〔2016〕71號）附件一第一條第3點。

4.我出售了一套之前購買的家庭生活用房，需要繳納個人所得稅嗎？

答：（1）個人轉讓二手房取得的所得應按照“財產轉讓所得”項目繳納個人所得稅。對轉讓二手房收入計算個人所得稅應納稅所得額時，納稅人可憑原購房合同、發(fā)票等有效憑證，經稅務機關審核后，允許從其轉讓收入中減除房屋原值、轉讓住房過程中繳納的稅金及有關合理費用。

納稅人未提供完整、準確的房屋原值憑證，不能正確計算房屋原值和應納稅額的，稅務機關可根據《中華人民共和國稅收征收管理法》第三十五條的規(guī)定，對其實行核定征稅，即按納稅人住房轉讓收入的一定比例核定應納個人所得稅額。

（2）個人轉讓自用5年以上，并且是家庭唯一生活用房，取得的所得免征個人所得稅。

政策依據：《國家稅務總局關于個人住房轉讓所得征收個人所得稅有關問題的通知》（國稅發(fā)〔2006〕108號）第二條、《財政部、國家稅務總局、建設部關于個人出售住房所得征收個人所得稅有關問題的通知》（財稅字〔1999〕278號）第四條。

5.個人銷售二手住房，計算個人所得稅時的房屋原值如何確定？

答：房屋原值具體為：

（1）商品房：購置該房屋時實際支付的房價款及交納的相關稅費。

（2）自建住房：實際發(fā)生的建造費用及建造和取得產權時實際交納的相關稅費。

（3）經濟適用房（含集資合作建房、安居工程住房)：原購房人實際支付的房價款及相關稅費，以及按規(guī)定交納的土地出讓金。

（4）已購公有住房：原購公有住房標準面積按當?shù)亟洕m用房價格計算的房價款，加上原購公有住房超標準面積實際支付的房價款以及按規(guī)定向財政部門（或原產權單位)交納的所得收益及相關稅費。

（5）城鎮(zhèn)拆遷安置住房：①房屋拆遷取得貨幣補償后購置房屋的，為購置該房屋實際支付的房價款及交納的相關稅費；②房屋拆遷采取產權調換方式的，所調換房屋原值為《房屋拆遷補償安置協(xié)議》注明的價款及交納的相關稅費；③房屋拆遷采取產權調換方式，被拆遷人除取得所調換房屋，又取得部分貨幣補償?shù)?，所調換房屋原值為《房屋拆遷補償安置協(xié)議》注明的價款和交納的相關稅費，減去貨幣補償后的余額；④房屋拆遷采取產權調換方式，被拆遷人取得所調換房屋，又支付部分貨幣的，所調換房屋原值為《房屋拆遷補償安置協(xié)議》注明的價款，加上所支付的貨幣及交納的相關稅費。

政策依據：《國家稅務總局關于個人住房轉讓所得征收個人所得稅有關問題的通知》（國稅發(fā)〔2006〕108號）第二條

6.個人將贈與的房屋出售，個人所得稅的應納稅所得額如何確認？

答：受贈人轉讓受贈房屋的，以其轉讓受贈房屋的收入減除原捐贈人取得該房屋的實際購置成本以及贈與和轉讓過程中受贈人支付的相關稅費后的余額，為受贈人的應納稅所得額，依法計征個人所得稅。受贈人轉讓受贈房屋價格明顯偏低且無正當理由的，稅務機關可以依據該房屋的市場評估價格或其他合理方式確定的價格核定其轉讓收入。

政策依據：《財政部、國家稅務總局關于個人無償受贈房屋有關個人所得稅問題的通知》（財稅〔2009〕78號）第五條

7.個人銷售住房的時候要交土地增值稅嗎？

答：對個人銷售住房暫免征收土地增值稅。

政策依據：《財政部、國家稅務總局關于調整房地產交易環(huán)節(jié)稅收政策的通知》（財稅〔2008〕137號）第三條

8.個人銷售住房，納稅地點是如何規(guī)定的？

答：其他個人銷售不動產，應向不動產所在地主管稅務機關申報納稅。

政策依據：《營業(yè)稅改征增值稅試點實施辦法》（財稅〔2016〕36號附件1）第四十六條第（三）項

9.我將自己名下的住房轉讓給配偶，需要繳納契稅嗎？

答：在婚姻關系存續(xù)期間，房屋、土地權屬原歸夫妻一方所有，變更為夫妻雙方共有或另一方所有的，或者房屋、土地權屬原歸夫妻雙方共有，變更為其中一方所有的，或者房屋、土地權屬原歸夫妻雙方共有，雙方約定、變更共有份額的，免征契稅。

政策依據：《中華人民共和國契稅法》第六條第（四）項

10.現(xiàn)在個人換購住房還可以申請退還個人所得稅嗎？

答：自2022年10月1日至2025年12月31日，對出售自有住房并在現(xiàn)住房出售后1年內在市場重新購買住房的納稅人，對其出售現(xiàn)住房已繳納的個人所得稅予以退稅優(yōu)惠。其中，新購住房金額大于或等于現(xiàn)住房轉讓金額的，全部退還已繳納的個人所得稅；新購住房金額小于現(xiàn)住房轉讓金額的，按新購住房金額占現(xiàn)住房轉讓金額的比例退還出售現(xiàn)住房已繳納的個人所得稅。

現(xiàn)住房轉讓金額為該房屋轉讓的市場成交價格。新購住房為新房的，購房金額為納稅人在住房城鄉(xiāng)建設部門網簽備案的購房合同中注明的成交價格；新購住房為二手房的，購房金額為房屋的成交價格。

享受優(yōu)惠須同時滿足以下條件：

（1）納稅人出售和重新購買的住房應在同一城市范圍內。同一城市范圍是指同一直轄市、副省級城市、地級市（地區(qū)、州、盟）所轄全部行政區(qū)劃范圍。

（2）出售自有住房的納稅人與新購住房之間須直接相關，應為新購住房產權人或產權人之一。

政策依據：《財政部、稅務總局關于支持居民換購住房有關個人所得稅政策的公告》（財政部、稅務總局公告2022年第30號）、《財政部、稅務總局、住房城鄉(xiāng)建設部關于延續(xù)實施支持居民換購住房有關個人所得稅政策的公告》（財政部、稅務總局、住房城鄉(xiāng)建設部公告2023年第28號）    

11.個人購買商品住房有契稅優(yōu)惠嗎？

答：自2016年2月22日起：

（1）對個人購買家庭唯一住房（家庭成員范圍包括購房人、配偶以及未成年子女），面積為90平方米及以下的，減按1%的稅率征收契稅；面積為90平方米以上的，減按1.5%的稅率征收契稅。

（2）對個人購買家庭第二套改善性住房，面積為90平方米及以下的，減按1%的稅率征收契稅；面積為90平方米以上的，減按2%的稅率征收契稅。北京市、上海市、廣州市、深圳市暫不實施此項優(yōu)惠政策。

政策依據：《財政部、國家稅務總局、住房和城鄉(xiāng)建設部關于調整房地產交易環(huán)節(jié)契稅、營業(yè)稅優(yōu)惠政策的通知》（財稅〔2016〕23號）第一條  第三條

12.我購買了一套精裝修住房，契稅的計稅依據包括裝修費嗎？

答：承受已裝修房屋的，應將包括裝修費用在內的費用計入承受方應交付的總價款。

政策依據：《財政部、稅務總局關于貫徹實施契稅法若干事項執(zhí)行口徑的公告》（財政部、稅務總局公告2021年第23號）第二條第（七）項

13.個人購買住房的時候要交印花稅嗎？

答：對個人銷售或購買住房暫免征收印花稅。

政策依據：《財政部、國家稅務總局關于調整房地產交易環(huán)節(jié)稅收政策的通知》（財稅〔2008〕137號）第二條

14.個人購買住房的時間如何確定？

答：（1）個人購買住房以取得的房屋產權證或契稅完稅證明上注明的時間作為其購買房屋的時間。

（2）契稅完稅證明上注明的時間是指契稅完稅證明上注明的填發(fā)日期。

（3）納稅人申報時，同時出具房屋產權證和契稅完稅證明且二者所注明的時間不一致的，按照“孰先”的原則確定購買房屋的時間。即房屋產權證上注明的時間早于契稅完稅證明上注明的時間的，以房屋產權證注明的時間為購買房屋的時間；契稅完稅證明上注明的時間早于房屋產權證上注明的時間的，以契稅完稅證明上注明的時間為購買房屋的時間。

（4）個人將通過受贈、繼承、離婚財產分割等非購買形式取得的住房對外銷售的，其購房時間按發(fā)生受贈、繼承、離婚財產分割行為前的購房時間確定，其購房價格按發(fā)生受贈、繼承、離婚財產分割行為前的購房原價確定。個人需持其通過受贈、繼承、離婚財產分割等非購買形式取得住房的合法、有效法律證明文書，到稅務部門辦理相關手續(xù)。

自2006年9月14日起，對通過其他無償受贈方式取得的住房，該住房的購房時間按照發(fā)生受贈行為后新的房屋產權證或契稅完稅證明上注明的時間確定。

（5）根據國家房改政策購買的公有住房，以購房合同的生效時間、房款收據的開具日期或房屋產權證上注明的時間，按照“孰先”的原則確定購買房屋的時間。

政策依據：《國家稅務總局、財政部、建設部關于加強房地產稅收管理的通知》（國稅發(fā)〔2005〕89號）第三條第（四）項、《國家稅務總局關于房地產稅收政策執(zhí)行中幾個具體問題的通知》（國稅發(fā)〔2005〕172號）第二條至第五條、《國家稅務總局關于加強房地產交易個人無償贈與不動產稅收管理有關問題通知》（國稅發(fā)〔2006〕144號）

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