房產(chǎn)稅5大納稅籌劃方法，先收藏再說

來源: 正保會計網(wǎng)校編輯：yushaungsw 2021/04/22 16:49:54　　字體：大小

房產(chǎn)稅是以房屋為征稅對象，按照房屋的計稅余值或租金收入，向產(chǎn)權(quán)所有人征收的一種財產(chǎn)稅。雖然房產(chǎn)稅是小稅種，在納稅人的稅負構(gòu)成中所占比例很小，但仍有籌劃的空間。如房產(chǎn)稅暫行條例規(guī)定了一些減免稅條款，符合條件的企業(yè)可加以利用。比如，按規(guī)定，在房屋大修停用期間，可以免征房產(chǎn)稅，前提是納稅人向稅務(wù)機關(guān)提出申請，而有的納稅人由于疏忽沒有申請，導(dǎo)致房產(chǎn)修理期間仍然繳納了房產(chǎn)稅。

房產(chǎn)稅暫行條例規(guī)定：

房產(chǎn)稅征收標準分從價或從租兩種情況：

（1）從價計征的，其計稅依據(jù)為房產(chǎn)原值一次減去10%-30%后的余值；

（注：各地幅度不一，譬如浙江省規(guī)定具體減除幅度為30%）

（2）從租計征的（即房產(chǎn)出租的），以房產(chǎn)租金收入為計稅依據(jù)。

房產(chǎn)稅稅率采用比例稅率。按照房產(chǎn)余值計征的，年稅率為1.2%；按房產(chǎn)租金收入計征的，年稅率為12%。

財稅〔2016〕43號規(guī)定，房產(chǎn)出租的，以不含增值稅的租金收入為房產(chǎn)稅的計稅依據(jù)，按照12%的稅率計算繳納房產(chǎn)稅。

房產(chǎn)稅稅務(wù)籌劃方法

（一）場地和廠房分開租賃的稅務(wù)籌劃

企業(yè)租賃大都涉及房屋租賃，例如出租車間、廠房、賓館、門面房等，根據(jù)規(guī)定，要按租金收入的12%繳納房產(chǎn)稅。但往往企業(yè)出租的不僅是房屋設(shè)施自身，還有場地、附屬設(shè)施，比如機器設(shè)備、辦公家具、附屬用品等，稅法對這些場地以及設(shè)施并不征收房產(chǎn)稅。如果把這些場地和設(shè)施與房屋不加區(qū)別地同時寫在一張租賃合同里，這些場地和設(shè)施也要繳納房產(chǎn)稅，從而增加了企業(yè)的稅負。

（二）出資方式改為出租方式進行稅務(wù)籌劃

不少在創(chuàng)業(yè)初期的企業(yè)，由于人少，業(yè)務(wù)量不大，為節(jié)省費用，加之對稅收規(guī)定不了解，為了盡快拿照，沒有考慮稅務(wù)成本。直到被稅局要求納稅時才發(fā)現(xiàn)問題。比如，辦一個公司，可以約定股東以現(xiàn)金出資，或者以設(shè)備、房產(chǎn)等實物出資，雖然拿照快，但會涉稅，因為股東用是房產(chǎn)出資變成了公司的房產(chǎn)后，需要繳納房產(chǎn)稅。如果是租賃，既不需要繳納房產(chǎn)稅，租金又可以在稅前扣除。

（三）將出租方式變?yōu)閭}儲服務(wù)進行稅務(wù)籌劃

稅務(wù)籌劃邏輯：房產(chǎn)稅的計征方式有兩種，一是從價計征，二是從租計征。從價計征的房產(chǎn)稅，是以房產(chǎn)余值為計稅依據(jù)，即按房產(chǎn)原值一次減除10%-30%后的余值的1.2%計征。從租計征的房產(chǎn)稅，是以房屋出租取得的租金收入為計稅依據(jù)，稅率為12%。由于房產(chǎn)稅有兩種計稅方法，不同方法計算的結(jié)果必然有差異，也必然會導(dǎo)致應(yīng)納稅額的不同，這就有了籌劃的空間。企業(yè)可以根據(jù)實際情況選擇計征方式，通過比較兩種方式稅負的大小，選擇稅負低的計征方式。

（四）減少出租業(yè)務(wù)比例進行稅務(wù)籌劃

目前，出現(xiàn)了很多專門從事房屋租賃的公司，他們既出租房屋也負責(zé)為出租房屋提供物業(yè)管理服務(wù)。因此，利用物業(yè)管理合同規(guī)避房產(chǎn)稅的現(xiàn)象比較普遍。

籌劃要點：出租人可以通過提高物業(yè)服務(wù)的收費，降低房屋租賃的價格來達到少交房產(chǎn)稅的目的。但出租房一般應(yīng)有從事物業(yè)管理服務(wù)的經(jīng)營范圍，且確實在出租房屋的同時也在提供物業(yè)管理服務(wù)。

籌劃風(fēng)險：合理地利用物業(yè)管理服務(wù)收費來籌劃出租房產(chǎn)稅是合理的，但關(guān)鍵是這種方法在實際中往往被出租人濫用，導(dǎo)致惡意避稅行為的發(fā)生。

（五）利用轉(zhuǎn)租籌劃

籌劃邏輯：由于轉(zhuǎn)租方不是房屋產(chǎn)權(quán)所有人，因此，轉(zhuǎn)租方轉(zhuǎn)租房屋時，只要按轉(zhuǎn)租價款繳增值稅，不需要繳納房產(chǎn)稅。

籌劃方案：利用轉(zhuǎn)租進行租賃房產(chǎn)稅籌劃。出租人可以成立一個資產(chǎn)管理公司，將擬出租的房產(chǎn)先以較低的價格出租給該資產(chǎn)管理公司（不能過于偏低，屬于正常合理波動范圍），然后由該資產(chǎn)管理公司統(tǒng)一按市場價格轉(zhuǎn)租房產(chǎn)。轉(zhuǎn)租仍需要全額繳納增值稅，但可以抵扣承租人的租金進項稅。

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