房地產(chǎn)企業(yè)新項目投資測算，一般需各部門配合完成。設計部提供強排指標、成本部提供各項成本、營銷部提供售價和回款節(jié)奏、運營部提供關鍵節(jié)點，各部門按測算模板要求錄入數(shù)據(jù)，投資部負責土地款和支付節(jié)奏并統(tǒng)稿，財務部最終審查。

實務中有時投資只需一個簡單測算初步研判，不需太精準，若每次都由各部門參與，時間上可能來不及，有時也沒必要，所以房地產(chǎn)企業(yè)財務人員掌握一些其他部門基本技能是很有必要的。

一、房地產(chǎn)成本組成。

二、各科目標準成本和計費基數(shù)。

（一）土地價款。

1.1 有票地價款（招拍掛）：按取地文件執(zhí)行。

1.2 有票土地相關稅費（契稅、印花稅等）：整體稅費可按4.05%計算；

1.3 無票土地款或溢價等：注意填寫位置，否則影響稅費計算；

1.4拍賣服務費，一般0.1%。

1.5指標費,各地收費標準不一，成都主城區(qū)30萬/畝。

（二）開發(fā)前期準備費（合計200-250元/㎡）。

2.1 勘察丈量費：含項目勘察測繪、工程放線等項目初始勘測丈量費；

單方標準：3元/平米，山地項目6元/平米；

計費基數(shù)：報規(guī)面積（地上+地下)

2.2規(guī)劃設計費：含項目總體規(guī)劃設計費、規(guī)劃概念設計費、方案設計費、施工圖設計費、市政配套設計（景觀、小市政）、審圖及專業(yè)設計顧問等費（不含樣板間設計費）；

單方標準：高層/低層20-60元/平米，（地區(qū)不同差異很大），山地項目100元/平米；

計費基數(shù)：報規(guī)面積（地上+地下)。

2.3報批報建費：包含常規(guī)報建費，如城市建設配套費、根據(jù)實際情再繳納費用、可返回費用及特殊收費等，各區(qū)域成本差異較大；

單方標準：地區(qū)差異較大，北京東部約200元/平方米，北京北部可達350元/平米；

計費基數(shù)：報規(guī)面積（地上+地下)。

2.4三通一平費：包含臨水、臨電、臨路和場地平整費；

單方標準：10元/平方米，山地項目增加150-300 元土石方平整及擋墻砌筑等費用；

計費基數(shù)：報規(guī)面積（地上+地下)。

2.5臨時設施費：臨時場地和辦公費；

單方標準：10元/平米；

計費基數(shù)：報規(guī)面積（地上+地下)。

（三）主體建筑及安裝工程費（合計2,400-3,000元/㎡）。

一般按業(yè)態(tài)歸集，單類業(yè)態(tài)構成由多個指標疊加而成，計算方式上，地上成本+地下成本+級配成本=合計成本；

3.1 高層（12F-28F）

（1）單體地下成本（不含車庫面積，投影地下室）：

單方標準：3700元/平米（參考北京某項目，具體視項目情況而定）；

計費基數(shù)：單體地下面積。

（2）單體地上成本：

單方標準：1800元/平米（參考北京某項目，具體視項目情況而定）；

計費基數(shù)：單體地上面積；

為計算簡便，(1)（2）綜合計算可得出結構成本：約1900元/平米；計費基數(shù)：采用報規(guī)面積（地上+地下）。

（3）級配成本：根據(jù)產(chǎn)品線檔次，不同級別因用材不同，成本差異較大，主要差異在外窗和外立面；

單方標準：300元/平米、400元/平米不等。

計費基數(shù)：報規(guī)面積（地上+地下)。

3.2 小高層（7F-11F）

（1）單體地下成本（不含車庫面積，一般不超地上面積10%）： 

單方標準：3500元/平米（參考北京某項目）；

計費基數(shù)：單體地下面積。

（2）單體地上成本：

單方標準：1800元/平米（參考北京某項目）；

計費基數(shù)：單體地上面積；

為計算簡便，(1)（2）綜合計算可得出結構成本：約1900元/平米；計費基數(shù)：采用報規(guī)面積（地上+地下）。

（3）級配成本：小高層級配產(chǎn)品與高層接近，略高于高層；

單方標準：300元/平米、500元/平米不等；

計費基數(shù)：報規(guī)面積（地上+地下)。

3.3 洋房（5F-6F）

（1）單體地下成本（投影地下室）：

單方標準：2600元/平米（參考北京某項目）；

計費基數(shù)：單體地下面積。

（2）單體地上成本：

單方標準：1800元/平米（參考北京某項目）；

計費基數(shù)：單體地上面積；

為計算簡便，(1)（2）綜合計算可得出結構成本：約1800元/平米；計費基數(shù)：采用報規(guī)面積（地上+地下）。

（3）級配成本：洋房產(chǎn)品因產(chǎn)品檔次略高，級配成本高于高層；

單方標準：500元/平米、600元/平米不等；

計費基數(shù)：報規(guī)面積（地上+地下)。

3.4疊拼/聯(lián)排（6F以下，多為4F）

（1）單體地下成本（一般不超過地上面積的30%）：

單方標準：2500元/平米（參考北京某項目）；

計費基數(shù)：單體地下面積。

（2）單體地上成本：單方標準：1700元/平米（參考北京某項目）；

計費基數(shù)：單體地上面積；

為計算簡便，(1)（2）綜合計算可得出結構成本：1900元/平米；計費基數(shù)：采用報規(guī)面積（地上+地下）。

（3）級配成本：疊拼產(chǎn)品因產(chǎn)品檔次略高，級配成本高于高層：

單方標準：根據(jù)建筑風格550元/平米、600元/平米、700元/平米；

計費基數(shù)：報規(guī)面積（地上+地下)

3.5雙拼、獨棟產(chǎn)品

（1）單體地下成本（一般不超地上面積40%）：

單方標準：3000元/平米（參考北京某項目）；

計費基數(shù)：單體地下面積。

（2）單體地上成本：單方標準：1900元/平米（參考北京某項目）；

計費基數(shù)：單體地上面積；

為計算簡便，(1)（2）綜合計算可得出結構成本：2200元/平米；計費基數(shù)：采用報規(guī)面積（地上+地下）。

（3）級配成本：獨棟產(chǎn)品因產(chǎn)品檔次最高，級配成本也是最高的

單方標準：普通風格1200元/平米，法式風格成本最高1600元/平米；

計費基數(shù)：報規(guī)面積（地上+地下)。

3.7 特殊科目有些費用可能有一些特殊配置，需單獨計算，標準參考：

（1）精裝修單方標準：按檔次差異較大，600元、1000元 、1600元、3000元；不計

費基數(shù)：（地上面積+附贈面積）*0.85。

（2）太陽能屋頂集熱式，費用標準：4500-6000/戶( 分業(yè)態(tài)計算戶數(shù)）；陽臺分戶式費用標準：3000-4000/戶。

（3）充電樁：一體式一機一槍，4萬/套；

（4）裝配式增加費：300元/平米；

（四）社區(qū)管網(wǎng)工程費（合計220--450元/㎡）

包含給排水系統(tǒng)，采暖系統(tǒng)，燃氣系統(tǒng)，供電系統(tǒng)及高低壓設備，智能化系統(tǒng)工程建設費，區(qū)域差異較大，分220--450不等，北京東部綜合成本240元/平米；

（1）給排水系：普通區(qū)域一般40元/㎡，某些新區(qū)100元/㎡；

（2）采暖系統(tǒng)：普通區(qū)域不收取費用，某些開發(fā)新區(qū)100-150元/㎡；

（3）燃氣系統(tǒng)：一般區(qū)域按照30-40元/㎡；

（4）供電系統(tǒng)及高低壓設備：電力系統(tǒng)屬于額度最高的科目，120-140元/㎡；

（5）智能化系統(tǒng)：高層產(chǎn)品10元/㎡，低層產(chǎn)品20元/㎡；

以上5項計費基數(shù)：報規(guī)面積（地上+地下)。

（五）景觀費用（折合120-300元/㎡）。

建筑用地范圍紅線范圍內(nèi)，除去20%-30%建筑基底占地面積和市政道路外部分統(tǒng)稱景觀用地，景觀用地的硬景軟景搭配考慮按7：3；

單方標準：景觀工程造價根據(jù)風格不同差異很大，分250、350、500元/㎡不等；

計費基數(shù)：紅線用地面積--建筑投影面積-市政道路面積-（約為總占地70%）。

（六）配套設施費用（300-500元/㎡）

配套主要是以地庫、商業(yè)、會所為主，尤其是車庫部分，體量最大；

（1）車庫：按車庫類型分普通車庫和人防車庫，人防車庫需設人防設備、人防門等，成本稍高；

單方標準：普通車庫 2800元/㎡ ，人防車庫 3100 元/㎡；

計費基數(shù)：地下車庫面積（以某項目為例，地下/地上約30%）。

（2）配套商業(yè)：主要以毛坯交房的低層商業(yè)為準，根據(jù)風格不同成本存在一定差異；

單方標準：普通風格3000元/㎡左右，法式風格3500元/㎡；

計費基數(shù)：根據(jù)商業(yè)實際建筑面積為主，一般為地上面積；（若商業(yè)屬于高層1F，注意總面積不要重復計算）。

（3）會所：根據(jù)項目定位，會所高端項目中出現(xiàn)，一般多為精裝修，成本標準較高；

單方標準：考慮3000元/㎡裝修成本，普通風格成本6700元/㎡，法式風格7000元/㎡；

計費基數(shù)：根據(jù)商業(yè)實際建筑面積計算。

（4）配建小學、幼兒園：一般為低層產(chǎn)品，多為簡裝；

單方標準：教學樓2300-2500元/㎡ ，體育館2700元/㎡；

計費基數(shù)：根據(jù)實際建筑面積計算，一般為地上。

（七）工程相關費：監(jiān)理費、預結算編制費（30-50元/㎡）。

屬開發(fā)間接費大類。

某些區(qū)域參考標準：單方標準：監(jiān)理費20元/㎡，預結算編制費15元/㎡，綜合35元/㎡；計費基數(shù)：報規(guī)面積（地上+地下）。

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