房地產(chǎn)項目稅負(fù)測算和全價值鏈籌劃應(yīng)對

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課程收益

稅負(fù)測算概要

為何做項目稅負(fù)測算？
何時做稅負(fù)測算？
如何做項目整體動態(tài)稅負(fù)測算？
稅負(fù)測算難點在哪？
常見誤區(qū)有哪些？

了解稅負(fù)測算核心點；掌握稅負(fù)測算方法。

稅負(fù)測算應(yīng)用

一、稅負(fù)測算流程與方法
二、具體應(yīng)用：
1、稅負(fù)測算數(shù)據(jù)如何提取和整理？
2、如何應(yīng)對數(shù)據(jù)提取風(fēng)險？
常見成本類指標(biāo)：
（1）主要成本構(gòu)成項目占比；
（2）各成本構(gòu)成項目指標(biāo)占總成本比；
（3）土建成本構(gòu)成指標(biāo)占建筑成本占比；
（4）建筑工程各成本項目占建安收入構(gòu)成比
（5）開發(fā)變動成本構(gòu)成指標(biāo)占比；
（6）期間費用指標(biāo)占比。
3、如何構(gòu)建動態(tài)高效測算模版？
4、稅負(fù)測算綜合分析報告核心要點。
5、稅負(fù)測算應(yīng)關(guān)注哪些風(fēng)險點？
三、稅負(fù)測算實操應(yīng)用
1、增值稅稅負(fù)率測算；
2、土地增值稅稅負(fù)測算；
3、企業(yè)所得稅稅負(fù)測算；
4、其他稅種稅負(fù)測算（含契稅、印花稅、土地使用稅、房產(chǎn)稅、城建稅、教育費附加、車船稅、個人所得稅）。
案例：房地產(chǎn)新項目真賬數(shù)據(jù)模版全程全稅種動態(tài)綜合稅負(fù)測算及全方位分析應(yīng)對實務(wù)應(yīng)用。

1、會建適合本企業(yè)的稅負(fù)測算模板和稅負(fù)分析報告；
2、會建單稅種稅負(fù)測算模板和應(yīng)對稅負(fù)風(fēng)險；
3、會建項目綜合動態(tài)測算模板和整體稅負(fù)綜合優(yōu)化分析應(yīng)對。

架構(gòu)優(yōu)化概述

1、房地產(chǎn)開發(fā)須經(jīng)歷哪些流程？
各流程需事先規(guī)劃好哪些財稅要點和提取哪些法律行為的涉稅證據(jù)方可保證其運營綜合稅負(fù)優(yōu)化？
2、老項目需做哪些涉稅流程、涉稅合同、涉稅票證更新？新項目如何規(guī)劃好架構(gòu)、商業(yè)模式，保證符合行業(yè)運營前提下財務(wù)管理綜合收益更大化？
3、實例講解:商品房開發(fā)流程及涉稅規(guī)劃。

1、了解進(jìn)資、籌資、發(fā)包、資產(chǎn)流轉(zhuǎn)、自持、退資等環(huán)節(jié)架構(gòu)規(guī)劃要點。
2、掌握財稅新政切入全程運營關(guān)鍵環(huán)節(jié)核心要點的前瞻性規(guī)劃。

設(shè)立階段

1、房地產(chǎn)企業(yè)設(shè)立法律要求，如何確定注冊資金額。如何設(shè)項目，設(shè)立階段賬務(wù)和稅務(wù)處理，籌辦期界定及開辦費處理。
2、設(shè)立階段應(yīng)注意哪些涉稅要點？如何事前“預(yù)見”政策及經(jīng)濟形勢變化，如何規(guī)劃好架構(gòu)保證其后續(xù)運營稅負(fù)更優(yōu)化？如何規(guī)避或減少后續(xù)稅政變化的影響？
3、投資主體如何優(yōu)化、投資比例如何規(guī)劃、公司架構(gòu)如何合理規(guī)劃、不同出資方式涉稅分析和規(guī)劃。
4、如何從戰(zhàn)略運營視角規(guī)劃投資類型和商業(yè)運營模式？

1、掌握地產(chǎn)公司設(shè)立流程、如何確定注冊資金額。如何處理籌建期開辦費。
2、掌握運營全程相關(guān)稅費如何有效切入開發(fā)全程。
3、投資環(huán)節(jié)全稅種準(zhǔn)確核算管控。

籌資階段

房地產(chǎn)企業(yè)融資途徑有哪些？如何進(jìn)行商業(yè)模式更新破解企業(yè)融資瓶頸？
實例解析：
1、如何解決關(guān)聯(lián)企業(yè)間融資利息產(chǎn)生的增值稅稅負(fù)增加問題？
2、如何將超銀行同期貸款利率的利息在所得稅前合法扣除？
3、如何將房地產(chǎn)企業(yè)的應(yīng)稅收入轉(zhuǎn)化成免稅收入？

掌握不同籌資來源風(fēng)險防范和籌劃技巧。如股權(quán)投資及轉(zhuǎn)讓涉稅風(fēng)險規(guī)劃、債權(quán)融資瓶頸破解應(yīng)對。房地產(chǎn)公司利潤如何合法稅前轉(zhuǎn)移。

拿地階段

1、招拍掛流程，土地出讓合同簽訂中關(guān)注要點，取得土地的賬務(wù)和稅收處理。
2、拿地和土地返還階段如何通過優(yōu)化商業(yè)模式保證運營全稅種綜合稅負(fù)更優(yōu)?
3、不同方式取得土地，如何成本確認(rèn)和賬務(wù)處理？合同如何簽總體稅負(fù)更優(yōu)？如何處理入賬票據(jù)? 如：母公司購地子公司開發(fā)如何處理稅負(fù)更優(yōu)？投資、劃轉(zhuǎn)的財稅處理及籌劃應(yīng)用。
4、不同方式土地出讓金返還涉稅處理和合同規(guī)劃實務(wù)案例。
5、拆遷補償處理方式。
6、實務(wù)問答：土地價款銷項稅額抵減是否沖減土地成本？土地使用稅可計入開發(fā)成本嗎？取得土地的印花稅可否記入土地成本？土地使用稅和耕地占用稅能不能同時繳納？未建成房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓是否納契稅？合作建房及回遷安置房建造如何納稅？7、稅政頻繁變動時期，合同如何簽才能稅負(fù)更優(yōu)？如何規(guī)避稅政稅率變動帶來的風(fēng)險？如何審核合同中財稅相關(guān)條款？如何處理入賬票據(jù)？

1、掌握簽土地出讓合同關(guān)鍵點；拆遷事項涉稅重點和賬務(wù)處理技巧。
2、掌握購地和土地返還相關(guān)財稅新政切入業(yè)務(wù)運營的合同規(guī)劃和商業(yè)模式優(yōu)化。
3、掌握招拍掛、股權(quán)流轉(zhuǎn)、接盤等方式下購地模式規(guī)劃。

開發(fā)階段

1、開發(fā)階段相關(guān)稅費解析及風(fēng)險防范。
如：合同印花稅繳納基數(shù)含不含增值稅？開發(fā)企業(yè)如何繳土地使用稅，有哪些可利用空間？用商品房作抵押物向銀行抵押貸款，是否征房產(chǎn)稅？委托貸款合同交印花稅么？2、增值稅降稅政策后，招投標(biāo)應(yīng)做何應(yīng)對？總包合同管理中的涉稅事項。
3、發(fā)包模式如何規(guī)劃能使開發(fā)和建筑雙方綜合稅負(fù)更優(yōu)？ 4、增值稅調(diào)稅率后，如何進(jìn)行盈利預(yù)測和對外報價？如何測算和管控成本？
5、甲供工程業(yè)務(wù)處理方式有哪些？籌劃方式案例精講
6、票據(jù)風(fēng)險管控。
7、開發(fā)成本核算實例模版應(yīng)用。成本核算基本程序，核算對象確定，確定成本六大項核算內(nèi)容，成本分配方法及示例，成本分配方法對稅收的影響，六大成本事項賬務(wù)處理及實例，開發(fā)完工產(chǎn)品核算實操要點。
8、開發(fā)成本費用預(yù)算。
9、實務(wù)應(yīng)用：地下車位的成本分?jǐn)偅患t線外成本；售樓處、樣板間裝修。

1、掌握成本費用票據(jù)內(nèi)控制風(fēng)險防范和成本核算分?jǐn)?。會計成本核算和計稅成本確認(rèn)及稅會差異所得稅匯算調(diào)整預(yù)算管理。
2、掌握規(guī)避增值稅涉稅風(fēng)險，簽總包合同技巧。
3、掌握成本核算流程，核算對象確定，成本分配方法及成本核算技巧。

預(yù)售和銷售階段

1、房地產(chǎn)增值稅納稅時點和完工及預(yù)收款稅費政策解析。
實例：預(yù)售階段增值稅如何預(yù)交、開票、申報、核算？訂金、定金、誠意金等如何開票和涉稅處理?增值稅時代土地增值稅預(yù)征基數(shù)確定？
2、 預(yù)售階段所得稅應(yīng)關(guān)注哪些風(fēng)險點？“未完工”取得收入如何賬務(wù)處理？如何在季度申報表和年度申報表反映？
實例解析：各類費用如何優(yōu)化稅前扣除？所得稅預(yù)繳申報應(yīng)注意哪些風(fēng)險點？有哪些籌劃應(yīng)用點？
案例1：房地產(chǎn)企業(yè)所得稅預(yù)繳特殊規(guī)定的報表填報案例解析？
案例2：房地產(chǎn)企業(yè)預(yù)售階段如何進(jìn)行所得稅匯算。
3、土地價款增值稅銷售如何扣除？
4、房地產(chǎn)各種銷售方式收人確認(rèn)實例解析。
5、企業(yè)贈送客戶與業(yè)主額外利益涉稅解析
6、銷售商品房發(fā)生退房、退款的增值稅和所得稅處理。
7、增值稅新政實施后，增值稅核算、報表填報和發(fā)票開具實例解析。
8、開發(fā)流程中，會計在哪個節(jié)點確認(rèn)收入？稅收又是如何規(guī)定的？二者差異如何協(xié)調(diào)？收入確認(rèn)和成本結(jié)轉(zhuǎn)前應(yīng)關(guān)注哪些財稅風(fēng)險點？執(zhí)行新收入準(zhǔn)則對房地產(chǎn)企業(yè)收入核算有哪些影響？一般納稅人銷售開發(fā)產(chǎn)品交房時如何開票？計稅成本如何確認(rèn)？以前年度應(yīng)扣未扣費用和資產(chǎn)損失如何稅務(wù)處理？實例：企業(yè)所得稅成本核算模版應(yīng)用。
9、土地增值稅清算。
（1）土地增值稅清算對象確定與清算時點劃分；
（2）現(xiàn)房與期房土地增值稅核算；
（3）項目收入確認(rèn)和項目扣除確認(rèn)；
（4）存量房轉(zhuǎn)讓土地增值稅清算；
（5）實例應(yīng)用。清算后取得發(fā)票咋辦？清算后又賣房咋辦？清算后收取的補面積差款項如何處理？
（6）實例解析：籌劃應(yīng)對土地增值稅高稅負(fù)方法。
10、相關(guān)問題。
銷售“無產(chǎn)權(quán)地下設(shè)施”如何涉稅處理？
買房贈送禮品如何處理？
房屋面積誤差如何處理？
“老帶新”銷售模式如何處理？
交房前后物業(yè)費如何處理？
優(yōu)惠促銷如何涉稅規(guī)劃？
裝修房（軟裝）如何涉稅規(guī)劃？。。。。

1、掌握不同銷售方式涉稅收入界限、會計成本和計稅成本預(yù)算及兩者差異所得稅匯算調(diào)整。
2、收入合法遞延確認(rèn)。計稅收入時點、范圍、金額核算管理。
3、掌握成本費用優(yōu)化扣除技巧。土地增值稅清算規(guī)劃和稅收籌劃及反避稅風(fēng)險管控要點。

自持運營管理階段

1、存量資產(chǎn)剝離稅收更優(yōu)方案解析。
2、房屋租賃全解析。如：業(yè)主共有的經(jīng)營性房產(chǎn)出租、地下建筑出租、免租、售后返租。。。
　實例解析：企業(yè)出租新、老項目、轉(zhuǎn)租項目如何稅收規(guī)劃？
3、房屋抵債實例應(yīng)用。
4、裝修和維修及改建如何財稅規(guī)劃？
5、物業(yè)公司代收費的規(guī)劃及案例分析。自持資產(chǎn)如何結(jié)合物業(yè)管理進(jìn)行戰(zhàn)略運營管理？
6、清算分配和注銷階段應(yīng)防范哪些涉稅風(fēng)險？

1、掌握免稅剝離資產(chǎn)操作方式和涉稅風(fēng)險防范；自持資產(chǎn)商業(yè)模式優(yōu)化及合同規(guī)劃和財務(wù)防控。
2、掌握售后返租、商業(yè)綜合體統(tǒng)一經(jīng)營的財務(wù)核算。免租期賬務(wù)處理與稅務(wù)管控。

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